Se più persone hanno offerto per un singolo immobile venduto all’asta, viene indetta la gara tra gli offerenti ai sensi dell’art. 573 del codice di procedura civile.

Il nostro ordinamento, infatti, ha interesse affinché le vendite realizzino il massimo guadagno.

Massimo guadagno che consentirà al creditore di soddisfarsi pienamente sul ricavato e al debitore di non veder svenduto, un proprio immobile, “a poco e niente”.

Ecco perché, quando più persone offrono per un determinato bene, viene indetta una successiva competizione: la cosiddetta gara!

Gara tra gli offerenti: cosa dice la legge?

L’articolo 573 c.p.c. dispone:

1. Se vi sono più offerte, il giudice dell’esecuzione invita in ogni caso gli offerenti a una gara sull’offerta più alta.

2. Se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell’articolo 588 e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita e procede all’assegnazione.

3. Ai fini dell’individuazione della migliore offerta, il giudice tiene conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

4. Se il prezzo offerto all’esito della gara di cui al primo comma è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice non fa luogo alla vendita quando sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo 588.

Traducendo quello che il nostro Codice di procedura civile dispone possiamo sintetizzare quanto segue.

Sintesi dell’art. 573 c.p.c.

Quando vi è più di una offerta, viene disposta una gara con partenza dall’offerta più alta.

Facciamo un esempio.

Tizio offre 100.000 per l’immobile nel Centro di Firenze. Caio offre 120.000.

Ai sensi del comma primo dell’art. 573 c.p.c. , essendo pervenute due offerte, verrà disposta una gara con partenza dall’offerta più alta.

L’offerta più alta è quella presentata da Caio e, pertanto, si partirà dal prezzo di 120.000 euro.

Dall’offerta di 120.000,00 gli offerenti in gara dovranno partire per effettuare i successivi rilanci (di cui parleremo dopo).

Per il momento possiamo ignorare i commi secondo, terzo e quarto dell’art. 573 c.p.c. per concentrarci sulla gara tra gli offerenti.

In primo luogo perché i commi secondo e quarto si riferiscono ad un’ istanza di assegnazione da parte di uno dei creditori e, pertanto, ad un ipotesi piuttosto rara e che meriterebbe un approfondimento diverso.

In secondo luogo perché il terzo comma, nella parte in cui dispone “Ai fini dell’individuazione della migliore offerta, il giudice tiene conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa” è sostanzialmente lettera morta.

L’unico parametro che viene considerato, al termine della gara, è il prezzo offerto. Almeno per la nostra esperienza pratica.

Come funziona la gara tra gli offerenti?

Dal dettato normativo dell’art. 573 c.p.c. abbiamo compreso quando viene indetta la gara ed il suo prezzo di partenza.

E’ tempo di comprendere lo svolgimento della gara tra gli offerenti.

Ebbene, una volta indetta la gara tra gli offerenti, i medesimi, partendo dal prezzo più alto, potranno fare delle offerte in aumento.

Le offerte in aumento non potranno essere inferiori ad un minimo il cosiddetto “rilancio minimo”.

La misura del rilancio minimo viene pubblicizzata tramite l’avviso di vendita.

Il rilancio minimo: esempio

Tizio e Caio partecipano all’asta per l’immobile nel Comune di Cagliari.

Tizio offre 80.000 euro. Caio offre 81.000 euro.

Il professionista delegato alla vendita Mevio, viste le offerte pervenute, dispone che abbia inizio la gara tra gli offerenti: Tizio e Caio devono gareggiare per decidere chi diventerà il nuovo proprietario dell’immobile.

Il prezzo di partenza è l’offerta più alta. Si parte da 81.000 euro. La gara è semplice: vince chi offre di più. Perfetto.

Se si consentisse di offrire, al rialzo, anche solo 1 € comprenderai che la gara potrebbe durare anche 1 anno: Tizio offre 81.001, Caio ribatte con 81.002 e cosi via all’infinito.

La legge però non consente di decidere arbitrariamente la misura del rialzo minimo. Non puoi rilanciare offrendo un importo inferiore al rilancio minimo previsto dall’ordinanza di vendita e dall’avviso di vendita. Ponendo il caso di Tizio e Caio, entrambi dovranno leggere l’avviso di vendita e l’ordinanza di vendita e leggere la misura minima dei rilanci.

Una volta letta la misura minima del rilancio, Tizio e Caio potranno rilanciare.

Se, ad esempio, il rilancio minimo consentito è di 5.000 euro, Tizio potrà offrire 86.000,00, Caio potrà ribattere con 91.000 e così via.

Sia Tizio che Caio potranno anche fare rilanci superiori a 5.000 euro ma non inferiori!

Se Tizio dovesse, ad esempio, fare un rilancio di 4.000 euro, il professionista delegato alla vendita sarebbe tenuto ad informarlo che tale rilancio è inammissibile e che pertanto non potrà produrre effetto.

Dove e quando avviene la gara tra gli offerenti?

Con il decreto legge n. 32 del 26 febbraio 2015 rubricato “Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalita’ telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile, ai sensi dell’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile” è stata riordinata la materia della vendita telematica dei beni immobili.

Premesso che, ancora oggi esistono vendite che avvengono totalmente in presenza (consegna dell’offerta presso la cancelleria del tribunale, gara tra gli offerenti nello studio del professionista delegato alla vendita etc…), nel futuro la vendita telematica sarà la regola.

Pertanto, quanto al DOVE, possiamo dire che la gara tra gli offerenti può essere celebrata, ad oggi, in maniera telematica o in presenza (come rammentato in via residuale).

Venendo al QUANDO, la gara tra gli offerenti potrà essere celebrata o nel giorno di apertura delle buste (VENDITA SINCRONA) o in una data successiva o durante un periodo prestabilito (VENDITA ASINCRONA).

Per approfondire, con esempi, come avviene la vendita asincrona telematica leggi il nostro approfondimento in cui cerchiamo di simulare la partecipazione ad una vendita asincrona spiegandone i contorni temporali e cosa succede.

Per quanto potrà sembrarti difficile mi sento di rassicurarti.

Al di là dei tecnicismi, il meccanismo, come avrai compreso, è abbastanza semplice.

Inoltre, l’avviso di vendita ti spiegherà, per bene, il funzionamento della singola asta al quale sei interessato precisando se, l’eventuale gara, avverrà nel medesimo giorno dell’apertura delle buste o in un periodo “diluito” di una settimana, ad esempio.

Cosa succede dopo la gara tra gli offerenti?

Successivamente alla gara tra gli offerenti ci sarà un solo vincitore. Verrà dunque redatto il verbale di aggiudicazione e, da quella data, decorrerà il termine per il versamento del saldo del prezzo.

Avv. Daniele Giordano

Per saperne di più sul versamento del saldo del prezzo puoi leggere “Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?”.

Se ti stai chiedendo in quanto tempo ti verranno consegnate le chiavi leggi “Consegna delle chiavi all’aggiudicatario“.

Per approfondire, invece, i motivi per cui ritengo l’acquisto all’asta particolarmente conveniente potresti leggere “Acquistare all’asta è conveniente“.

Se vuoi approfondire la vendita senza incanto ti consigliamo il nostro articolo sui trucchi per l’asta senza incanto, dove ti spieghiamo cosa potresti fare per rendere più probabile l’aggiudicazione dell’immobile

Se ti interessa l’argomento delle aste immobiliari, ti consiglio il nostro super manuale “I segreti delle aste immobiliari“ dove scoprirai tutto, anche quello che non ti aspetti, sulle aste giudiziarie. La guida è composta da oltre 260 pagine in cui ti spiegheremo tutto dalla A alla Zeta sulla partecipazione all’asta, incluso come comportarti in presenza di problemi ed imprevisti.

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