Cosa significa acquistare da fallimenti? Che differenza c’è con le comuni aste giudiziarie?
Oggi parleremo della differenza tra l’acquisto da fallimenti e l’acquisto alle aste immobiliari.
Ovvero parleremo della differenza che sussiste tra aste giudiziarie ed aste fallimentari.
Tendenzialmente il procedimento di acquisto è sempre il medesimo:
- Offerta di acquisto segreta
- Eventuale gara tra gli offerenti
- Rilanci tra gli offerenti
- Aggiudicazione e trasferimento
Quello che invece cambia sono alcuni meccanismi:
1) Nelle vendite fallimentari è possibile fare l’offerta in aumento ex art. 107 legge fallimentare
2) Nelle aste fallimentari non opera il meccanismo dell’offerta minima ex art. 571 c.p.c.
3) Nell’asta fallimentare colui che gestisce le operazioni di vendita è il Curatore Fallimentare e non il professionista delegato alla vendita
La differenza tra asta immobiliare giudiziaria e asta fallimentare
Nonostante spesso si tenda ad assimilare le due nozioni, in realtà si tratta di concetti differenti che però dal punto di vista procedimentale sono perfettamente sovrapponibili, in quanto si svolgono con le medesime modalità.
In ambedue le tipologie di asta, chi intende prendervi parte dovrà formalizzare un’offerta d’acquisto che verrà valutata insieme a quella degli altri concorrenti offerenti al fine dell’aggiudicazione del bene a colui che ha presentato la proposta più alta.
Ricordiamo che ai fini della distinzione tra asta fallimentare ed asta giudiziaria, sono assolutamente irrilevanti la natura del credito e la tipologia di creditore.
Come riconoscere un’ asta fallimentare?
Ogni asta ha un suo identificativo.
Per riconoscere un‘asta fallimentare e distinguerla da un’asta immobiliare proveniente da un pignoramento immobiliare devi verificare la sigla Iniziale del codice identificativo della stessa.
Così, ad esempio, l’asta connotata dal codice E.I. R.G.N. 111/2025 sarà un’asta proveniente da un pignoramento immobiliare in quanto E.I. sta per ESECUZIONE IMMOBILIARE.
Al contrario, l’asta connotata dal codice F. R.G. N. 43/2025 sarà un’asta fallimentare in quanto F sta per fallimento.
Per approfondire puoi leggere l’articolo in cui spieghiamo come riconoscere un’asta dall’altra.
Asta fallimentare: cosa è?
Le aste fallimentari provengono da procedure concorsuali ossia da procedure fallimentari.
I fallimenti sono procedure che riguardano, per lo più, grandi aziende e che riguardano diversi beni mobili e immobili.
Viene svolta nei riguardi di soggetti fallibili (Esempio: Imprenditore che si trova in uno stato di insolvenza ex.Articolo 5 Legge Fallimentare) quindi imprese edili, aziende ed attività commerciali.
Ricordiamo come oggetto d’asta possono essere sia i beni mobili come, ad esempio, i macchinari o i materiali di costruzione che beni immobili di proprietà del debitore esecutato.
Rispetto al soggetto esecutato si applica la Legge Fallimentare (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267.) come successivamente modificata, in ultimo, dal Codice della Crisi di impresa (il fallimento viene ora chiamato “Liquidazione Giudiziale”).
Dall’Articolo 1 si può comprendere il novero di soggetti sottoposti a procedura fallimentare: “Sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori che esercitano una attività commerciale, esclusi gli enti pubblici.
Non sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori che dimostrano il possesso congiunto dei seguenti requisiti:
aver avuto, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito della istanza di fallimento o dall’inizio dell’attività se di durata inferiore, un attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore ad euro trecentomila;
aver realizzato, in qualunque modo risulti, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell’istanza di fallimento o dall’inizio dell’attività se di durata inferiore, ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore ad euro duecentomila;
avere un ammontare di debiti anche non scaduti non superiore ad euro cinquecentomila”.
Asta giudiziaria: cos’é?
Le aste giudiziarie immobiliari invece nascono a seguito di un pignoramento immobiliare che viene introdotto (nel 99 percento dei casi) da parte della Banca che ha concesso il mutuo nei confronti del debitore che non lo ha onorato.
Essa riguarda l’inadempimento di un’obbligazione di pagamento da parte del debitore, privato cittadino, nei confronti del creditore o dei creditori (Esempio: mancato versamento delle rate del mutuo).
Differenze tra aste giudiziarie e aste fallimentari
Entrambe le ipotesi hanno ad oggetto la vendita di beni mobili ed immobili di proprietà del debitore esecutato al fine di soddisfare le pretese creditorie da parte di soggetti come istituti di credito, fornitori o Fisco.
Le differenze sono:
1) Nelle aste fallimentari è possibile fare l’offerta in aumento ex art. 107 legge fallimentare
(per saperne di più sull’offerta migliorative nelle aste fallimentari leggi l’articolo “Offerta migliorativa dopo aggiudicazione: come funziona?”)
Ai sensi del comma quinto dell’articolo 107 legge fallimentare “Il curatore può sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d’acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto“.
Si tratta della cosiddetta offerta in aumento prima vigente anche per le aste giudiziarie immobiliare, ora per le sole aste fallimentari.
In buona sostanza se ti aggiudichi un immobile ad un’asta fallimentare, nei successivi 10 giorni chiunque potrà offrire una somma più alta e prevalere sulla tua aggiudicazione.
Il curatore potrà infatti sospendere la vendita ove, entro il termine di 10 giorni dall’aggiudicazione, pervenga una formale offerta irrevocabile d’acquisto (con contestuale deposito della cauzione), migliorativa dell’offerta che ha condotto all’aggiudicazione per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo di aggiudicazione.
In tal caso si procederà a nuova gara con nuovi rilanci.
Esempio di offerta in aumento nell’ambito della vendita fallimentare
Marco si aggiudica all’asta fallimentare del 15 novembre 2023 l’immobile in Chieti ad € 100.000,00.
Gennaro, saputo dell’acquisto, presenta in data 24 novembre 2023 offerta in aumento al prezzo di € 110.000,00.
Il curatore fallimentare, vista l’offerta in aumento “revoca” , in sostanza, l’aggiudicazione di Marco e dispone una nuova gara con partenza dal prezzo più alto (quello di Gennaro).
Tutto questo nelle aste immobiliari provenienti da un pignoramento immobiliare non può capitare, in quanto l’offerta in aumento vige unicamente per le aste fallimentari.
2) Nelle aste fallimentari non opera il meccanismo dell’offerta minima ex art. 571 c.p.c.
Quando acquisti alle aste giudiziarie la Legge, e precisamente l’articolo 571 c.p.c., ti consente di pagare “meno” del prezzo base asta.
In buona sostanza, è possibile presentare un’offerta di acquisto scontando fino al 25 percento il prezzo dell’immobile, presentando dunque un’offerta “all’offerta minima”.
Questa possibilità riconosciuta espressamente per le esecuzioni immobiliari dall’articolo 571 c.p.c. è assente per le aste fallimentari.
Per le aste fallimentari, pertanto, l’unico prezzo è il prezzo base asta.
3) Nelle aste fallimentari colui che gestisce le operazioni di vendita è il Curatore Fallimentare
Infatti, nell’asta giudiziaria troviamo il professionista delegato addetto alla vendita che è nominato dal giudice dell’esecuzione, mentre nell’asta fallimentare il responsabile è il Curatore Fallimentare che è una figura prevista dalla Legge Fallimentare.
Ulteriore aspetto da considerare è che nelle aste giudiziarie la vendita forzata avviene secondo le regole fissate dal Codice di Procedura Civile, ciò può avvenire anche nelle aste fallimentari ma soltanto quando questa possibilità è prospettata all’interno dell’avviso di vendita o nel programma di liquidazione quando è presente. In alternativa l’asta fallimentare si svolgerà secondo le modalità previste nella Legge Fallimentare.
Dott. Andrea Parascandolo
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.
Abbiamo cercato di spiegare, in maniera chiara, come avviene la gara tra gli offerenti nell’articolo “Gara tra gli offerenti: come avviene la competizione nelle aste giudiziarie” in cui troverai esempi pratici per farti un’ idea su un aspetto fondamentale delle aste immobiliari.
Vuoi leggere una mini guida per principianti? abbiamo cercato di sintetizzare nell’articolo “Guida alle aste immobiliari” le risposte alle più frequenti domande sulle aste giudiziarie.
La legge ti permette di acquistare all’asta tramite il tuo avvocato di fiducia, delegando a questi sia la presentazione dell’offerta che la partecipazione all’eventuale gara tra gli offerenti. Per saperne di più relativamente alla procura speciale (da rilasciare all’avvocato) per queste attività, i relativi costi e un modello leggi “Procura speciale asta: come si fa, costi, e modello“
Per sapere chi e cosa fa il curatore fallimentare si legga “curatore fallimentare: chi è e cosa fa?”
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”.
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Se vuoi sapere come cercare e trovare un posto per la tua automobile o semplicemente un investimento all’asta leggi “garage e box all’asta: dove cercarli?”
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