Offerta in busta chiusa aste giudiziarie: come prepararla!

Come partecipare asta offerta busta chiusa
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Sei convinto di aver individuato la casa dei tuoi sogni e vuoi aggiudicartela all’asta ma non sai come presentare l’offerta in busta chiusa, ti aiuterò a capirlo…

L’asta senza incanto (per approfondire il tema ti invito a consultare l’articolo sulle tipologie d’asta immobiliari, presentate sul nostro sito) è un tipo di asta giudiziaria dove chi è interessato all’acquisto dell’immobile in vendita presenta un’offerta d’acquisto in busta chiusa.

Talvolta, soprattutto per le procedura esecutive immobiliari più “anziane”, l’offerta in busta chiusa deve essere presentata fisicamente recandosi o presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista delegato alla vendita.

In questo caso sorge la necessità di preparare, redigere, firmare e “imbustare” un’ offerta in busta chiusa.

Se vuoi sapere come preparare un’ offerta in busta chiusa per una società leggi l’articolo “Offerta per una società: come si fa?“.

Asta giudiziaria con offerta in busta chiusa: come prepararla

Le aste immobiliari con busta chiusa garantiscono la segretezza dell’offerta dei partecipanti, la quale non può mai essere inferiore al prezzo di base indicato dal giudice dell’esecuzione.

L’offerta in busta chiusa è riservata e nessuno degli altri partecipanti può conoscerne l’importo fino al giorno dell’asta, quando il delegato alla vendita procede ad aprire le buste depositate e ad aggiudicare l’immobile a chi ha fatto l’offerta più alta.

L’offerta in busta chiusa si contraddistingue per l’irrevocabilità, ovvero chi si aggiudica il bene non potrà rinunciarvi successivamente (per approfondire potresti leggere anche l’articolo “Posso ritirare l’offerta presentata all’asta?“)

Nb. La segretezza dell’offerente deve essere garantita sia nelle Aste Online che in quelle Tradizionali.

L’esterno della busta non deve contenere nessun tipo di indicazione o di contrassegno.

In caso contrario verrà perso il diritto di partecipare all’asta.

Offerta in busta chiusa: cosa deve contenere

L’offerta in busta chiusa può essere redatta in forma libera, oppure utilizzando un modello, ma in ogni caso dovrà contenere le seguenti informazioni:

  1. Nome, Cognome, data e luogo di nascita
  2. Codice Fiscale
  3. Domicilio

La precisazione sullo stato civile e sul regime patrimoniale

4. Stato civile = Se chi partecipa all’asta giudiziaria è sposato è obbligato a dichiarare il regime patrimoniale nel modello di offerta all’asta. Quindi chiarire se al momento delle nozze ha scelto la comunione o la separazione dei beni. Il regime prescelto, infatti, influisce sia sulle modalità di partecipazione all’asta che sul trasferimento di proprietà in caso di aggiudicazione dell’immobile.

Nb. Il coniuge che vuole partecipare all’asta per aggiudicarsi l’immobile, senza che questo ricada in regime di comunione, può farlo seguendo un preciso procedimento ne parliamo nell’articolo “Acquisto all’asta e comunione legale dei beni“.

Saranno in genere necessarie due dichiarazioni:

  1. Dichiarazione coniuge offerente con la quale specifica che intende acquistare un bene personale, nonostante sia in comunione legale.
  2. Dichiarazione del coniuge escluso con la quale riconosce che l’acquisto sia avvenuto mediante il prezzo del trasferimento dei beni personali.

Ambedue confluiranno nel decreto di trasferimento che attribuirà la proprietà al solo coniuge che ne ha fatto richiesta.

5. Regime patrimoniale

6. Recapiti Telefonici ed e-mail

7. Dati che permettono di identificare il bene per cui l’offerta viene presentata (dati catastali, lotto, R.G).

8. Termine entro il quale va versato il saldo prezzo e gli ulteriori oneri (occhio a non inserire un termine inferiore a quello concesso dal giudice)

9. Dichiarazione di presa visione della perizia estimativa (leggi il nostro articolo sul tema “Perizia estimativa, di che si tratta?”) dell’immobile all’asta predisposta dal Tribunale.

All’offerta in busta chiusa va allegato, pena esclusione dall’asta, l’assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura esecutiva.

E’ importantissimo che l’assegno che andrete ad allegare rechi l’esatta indicazione riportata sull’avviso di vendita (la quale potrebbe essere, ad esempio “Procedura R.G. n. ________) oppure (“Nome e Cognome professionista delegato e R.G.n.__________) (l’importo della cauzione potrebbe variare, sul punto, ti consiglio la lettura dell’articolo “Cauzione: che importo?” e anche “restituzione cauzione in caso di non aggiudicazione”)

Per quanto riguarda il termine per il saldo-prezzo si consiglia di indicare il termine MASSIMO consentito dall’avviso di vendita e dall’ordinanza di vendita. In genere, il termine massimo consentito è di 120 giorni.

Pertanto dopo aver verificato questo aspetto ti consiglio di attenerti al tempo massimo consentito senza rischiare di obbligarti al versamento in un tempo “minore” di quello concesso dal giudice.

L’offerta per persona da nominare

Un caso particolare di offerta in busta chiusa è quello “per persona da nominare”.

Si tratta di una ipotesi in cui l’avvocato presenta l’offerta per conto di un soggetto terzo, la cui identità verrà svelata successivamente.

È uno strumento prescelto da chi preferisce prendere parte alla procedura mantenendo l’anonimato.

Nel caso in cui ci dovesse essere un esito positivo, l’avvocato entro 3 giorni deve espletare delle formalità quali:

  1. Deposito presso Cancelleria del Tribunale del nome del terzo che ha presentato l’offerta.
  2. Deposito procura speciale notarile = conditio sine qua non per permettere ad un soggetto di effettuare l’offerta.

(Per approfondire la procedura tramite la quale ti è consentito acquistare all’asta tramite avvocato leggi “Acquistare all’asta tramite avvocato: come si fa?”)

Quando l’offerta in busta chiusa non è valida ?

  1. Offerente ha omesso uno o più dei dati precedentemente elencati.
  2. Offerta è presentata in ritardo, oltre il termine previsto.
  3. Mancanza della sottoscrizione.
  4. Ci sono errori riguardo generalità, dati identificativi dell’immobile, prezzo offerto, modalità e tempistiche di pagamento.
  5. Mancata allegazione dell’assegno circolare non trasferibile
  6. Mancata allegazione di documenti ulteriori richiesti (si pensi alla visura camerale per le società offerenti)

Nb. La mancanza della marca da bollo non rappresenta un vizio insanabile per l’offerta, siccome potrà essere comprata prima dell’asta o successivamente alla vendita (incorrendo in sanzioni) nel caso di aste telematiche, mentre nelle aste fisiche il delegato potrà chiedere al partecipante di sanare il vizio prima dell’apertura delle buste.

(Per sapere in quali casi l’offerta è nulla e inammissibile leggi l’articolo “Offerta nulla e inammissibile: cosa fare?”. Per approfondire, invece, i rimedi a disposizione dell’offerente (ingiustamente) escluso leggi “Offerta invalida: come opporsi?”.

Conclusioni

Con questo articolo ti ho illustrato come effettuare un’offerta in busta chiusa partecipando ad un’asta giudiziaria, specificando i dati da inserire e gli errori da non commettere.

Ti ricordo che la legge non  impone di partecipare alle aste tramite legali o agenzie immobiliari, tuttavia affidarsi a esperti del settore consente di eliminare il rischio di errori nella compilazione dell’offerta e nelle altre fasi dell’asta.

Andrea Parascandolo

Laureando in Legge presso la prestigiosa facoltà di giurisprudenza presso la Federico II di Napoli (Na). Appassionato di politica, viaggi in giro per il mondo e per il calcio.

La legge ti permette di acquistare all’asta tramite il tuo avvocato di fiducia, delegando a questi sia la presentazione dell’offerta che la partecipazione all’eventuale gara tra gli offerenti. Per saperne di più relativamente alla procura speciale (da rilasciare all’avvocato) per queste attività, i relativi costi e un modello leggi “Procura speciale asta: come si fa, costi, e modello

Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.

Se desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.

(Per saperne di più sui ribassi d’asta ossia su quel meccanismo per il quale il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto, successivamente ad ogni asta deserta, leggi l’articolo “Ribassi d’Asta: cosa sono?”)

Vuoi avere maggiori informazioni su come trovare gli immobili all’asta? Ne parliamo qui.

Per scoprire se l’immobile che hai intenzione di acquistare è occupato devi consultare la perizia, scopri di più leggendo questo articolo.

Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”

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