Il deposito in conto spese

Spese aggiudicazione
Pubblicato da: Avv. Vito Calcagno

Dalla lettura dell’avviso di vendita, nonché dalla stessa pubblicità sul portale delle aste, il potenziale offerente si imbatte in una indicazione molto importante: la previsione di un di un deposito in conto spese (detto anche fondo spese), da costituire solo in caso di aggiudicazione da parte dell’aggiudicatario.

Che cosa è il fondo spese?

Esso viene gestito dal professionista delegato dal Giudice dell’esecuzione per le operazioni di vendita.

Tale professionista potrà attingere dal predetto fondo tutte le somme necessarie per il pagamento delle spese da affrontare in conseguenza dell’aggiudicazione, soprattutto nell’interesse dell’aggiudicatario.

Così ad esempio:

  • pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
  • pagamento del compenso del professionista delegato, per la parte ricadente a carico dell’aggiudicatario;
  • registrazione del decreto di trasferimento;
  • cancellazione delle formalità (come le ipoteche ed il pignoramento) (sempre che queste non ricadano sull’aggiudicatario).

Per tali motivi il fondo spese è maggiore di quello che occorre, in via prospettica, per il pagamento di tutte le spese accessorie all’aggiudicazione, al fine di evitare di richiedere periodicamente all’aggiudicatario quanto necessario per far fronte ad esse.

Ciò garantisce inoltre maggior celerità allo stesso professionista delegato nell’assolvere i compiti cui è preposto dal Giudice, ove non espressamente esonerato.

La costituzione del fondo spese è prevista in tutte le procedure esecutive immobiliari (per restare nel tema) ed il relativo pagamento deve essere eseguito entro il termine previsto dall’avviso di vendita, e comunque non oltre il termine previsto per il versamento delle somme per il saldo prezzo di aggiudicazione e, di solito, su un conto diverso rispetto a quello su cui vengono versate queste ultime somme.

Il superamento di detto termine comporta la decadenza dell’aggiudicatario e la successiva revoca dell’aggiudicazione.

PS: Anche se esiste una corrente della giurisprudenza di legittimità per cui le spese accessorie – non costituendo parte del prezzo – potrebbero essere pagate anche successivamente al termine per il pagamento del saldo del prezzo.

In questo senso, si veda, in ultimo “Cassazione: non decade l’aggiudicatario che paga l’iva in ritardo“.

A quanto ammonta il fondo spese?

L’ammontare del fondo spese viene determinato in una percentuale forfettaria (di solito del 20%) e commisurato al valore dell’aggiudicazione.

Tale importo va quindi ad aggiungersi a quello del prezzo di aggiudicazione dell’immobile, per cui il potenziale offerente deve tenerne conto al fine di evitare di andare oltre il budget disponibile per la partecipazione all’asta.

Ad esempio, se il fondo spese è stato fissato nella misura del 20%, in caso di aggiudicazione di un immobile per la somma di € 100.000,00, il fondo spese sarà di € 20.000,00. Per cui l’aggiudicatario dovrà corrispondere la somma complessiva di € 120.000,00.

Ovviamente, solo dopo aver fatto fronte al pagamento delle spese accessorie all’aggiudicazione, il professionista delegato dal Giudice provvederà a restituire la parte residua del fondo spese direttamente all’aggiudicatario.

Se vuoi sapere in quanto tempo vengono restituiti, all’aggiudicatario, i soldi anticipati con il fondo spese leggi Fondo spese asta: quando viene restituita l’eccedenza?

Nel caso in cui, invece, la somma versata non sia sufficiente a coprire il pagamento delle spese, potrà essere richiesto all’aggiudicatario una sua integrazione.

Cosa fare se non ho i soldi per il pagamento del fondo spese?

Può capitare che un aggiudicatario abbia la disponibilità per il saldo del prezzo ma non per il pagamento (magari in misura percentuale) delle spese accessorie.

Nel caso in cui l’aggiudicatario non riesca a pagare il fondo spese dell’aggiudicazione nella misura forfettaria prevista dall’avviso di vendita, noi riteniamo che egli possa chiedere al professionista delegato o al giudice:

O di pagare le somme strettamente necessarie tramite un conteggio “dettagliato” e quindi non in misura forfettaria

O di pagare l’intero fondo spese, in misura forfettaria, in un termine più lungo.

Abbiamo del resto descritto che parte della giurisprudenza ritiene il ritardato pagamento del fondo spese irrilevante ai fini della decadenza dell’aggiudicatario. Non si vede il motivo, pertanto, per cui in presenza di motivi giustificati, non possa essere concessa una proroga per il pagamento delle spese accessorie.

Avv. Vito Calcagno

Se vuoi approfondire il tema degli adempimenti successivi al decreto di trasferimento ti consiglio di leggere “Voltura catastale dell’immobile acquistato all’asta” in cui spieghiamo in che tempo e modo avviene il cambio formale della proprietà catastale e ipotecaria e “Cancellazione delle ipoteche: chi paga” per comprendere in quali casi l’aggiudicatario debba far fronte a queste spese, chi deve provvedervi e a quanto ammontano.

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Pagato il saldo prezzo ed il fondo spese, il giudice dell’esecuzione emetterà il decreto di trasferimento con il quale la proprietà dell’immobile passerà dal debitore esecutato al nuovo proprietario. Se vuoi saperne di più sul decreto di trasferimento ne parliamo qui.

Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo”

Se invece vuoi sapere se il termine per il pagamento del saldo del prezzo si sospende per la cosiddetta “sospensione feriale” dal 1 al 31 agosto di ogni anno leggi questo articolo

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