Nella preparazione, redazione ed invio dell’offerta di acquisto di una casa all’asta possono presentarsi dei problemi che, a determinate condizioni, possono rendere l’offerta viziata o, addirittura, nulla.
In questo caso, colui che ha presentato l’offerta verrà scartato e non potrà aggiudicarsi l’immobile (anche se era l’unico partecipante) o partecipare alla gara tra gli offerenti (se vi sono state più offerte).
In questo articolo proveremo ad elencare i vizi e gli errori che vengono riscontrati nella maggior parte dei casi per capire quando un’ offerta è nulla e quando invece, pur essendo in parte sbagliata, è comunque produttiva di effetti.
Offerte nulle e invalide in ogni caso: i motivi di esclusione dell’offerta all’asta
- Le offerte presentate in ritardo
Ossia quelle offerte che vengono presentate quando è scaduto il termine entro il quale l’offerta doveva essere depositata e/o inviata. In questo caso l’offerta viene scartata a priori.
Devi sapere che le aste giudiziarie, infatti, prevedono un termine entro il quale deve pervenire l’offerta d’acquisto. Trascorso quel tempo, qualsiasi offerta pervenga non sarà presa in considerazione.
- Le offerte il cui prezzo sia inferiore all’importo dell’offerta minima
- Le offerte accompagnate da una cauzione inferiore a quella prevista dall’avviso di vendita
Le offerte per l’acquisto di una casa all’asta devono essere accompagnate da un assegno circolare (nel caso di offerta analogica) (che può essere versato anche a mezzo vaglia postale circolare, salvo espresso divieto nell’ordinanza di vendita) o da un bonifico in caso di gara telematica. La misura della cauzione non è prevista dalla legge, se non nel minimo che non può essere inferiore al dieci percento. Generalmente, è l’avviso di vendita che ci dice la misura dell’assegno in termini percentuali rispetto all’offerta. Così ad esempio, l’ avviso di vendita potrà disporre che l’offerta sia accompagnata da una cauzione pari al 10 percento della somma offerta.
L’offerta senza cauzione è irricevibile e non può produrre alcun effetto.
L’offerta con cauzione insufficiente non può essere sanata con un’integrazione.
- Le offerte accompagnate da una cauzione intestata a persona diversa
- Mancata sottoscrizione dell’offerta o la sottoscrizione con la firma digitale
E’ nostro parere che anche la mancata sottoscrizione dell’offerta di acquisto conduca alla sua inesistenza. In effetti “dimenticarsi” di firmare l’offerta d’acquisto può diventare un errore veramente grossolano considerando l’impegno che una persona assume inoltrando una vera e propria proposta d’acquisto immobiliare.
La doppia firma digitale, in tema di offerta telematica, non comporta la nullità dell’offerta d’acquisto.
- Assoluta incertezza circa il Lotto e/o il bene
Quando si compila un’ offerta è veramente importante essere chiari e precisi. Indicare il bene, oggetto di vendita, in maniera generica (“la casa”; “il garage”) potrebbe viziare l’offerta d’acquisto soprattutto quando vi sono più beni e più lotti contemporaneamente in vendita.
- Offerta depositata in nome e per conto del debitore esecutato
Il debitore esecutato che sta perdendo la sua casa all’asta non può ricomprarla, né da solo, né con l’aiuto di terze persone.
Pertanto nel caso in cui tu abbia depositato un’ offerta per conto del medesimo la stessa verrà ritenuta invalida ai sensi dell’art. 571 c.p.c.
In un caso sottoposto alla nostra attenzione il professionista delegato dichiarò l’inammissibilità di un’ offerta perché la ricevuta telematica di pagamento del bollo recava il nome del debitore esecutato.
Secondo l’ausiliare del Giudice dell’Esecuzione tale circostanza dimostrava sic et simpliciter l’interposizione fittizia di persona.
- Offerta depositata da persone che, per legge, non possono acquistare
L’articolo 1471 c.c. sotto la rubrica “divieti speciali di comprare” dispone che alcune persone, per la loro particolare qualifica, non possono acquistare determinati beni nemmeno all’asta.
E’ il caso degli ” ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero 3) coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi“.
Il Custode giudiziario, ad esempio, ex art. 560 c.p.c. amministra beni altrui (l’immobile del debitore) e, pertanto, non può partecipare all’asta che origina dalla stessa procedura esecutiva immobiliare che lo ha nominato.
Il Professionista delegato alla vendita e il Giudice dell’Esecuzione sono pubblici ufficiali e non possono comprare i “beni venduti per loro ministero“.
- Offerta depositata senza gli allegati richiesti, a pena d’inefficacia, dall’avviso di vendita o dall’ordinanza di vendita
Cosa succede se la mia offerta è ritenuta non valida?
Nel caso in cui l’offerta venga ritenuta nulla e priva d’effetto, ti verrà comunque restituito l’assegno circolare che avrai accompagnato all’offerta ritenuta nulla o ti saranno riaccreditate le somme oggetto del bonifico.
Ovviamente, in questo caso, non verrai invitato a partecipare alla gara tra gli offerenti qualora disposta.
Offerta all’asta non risulta valida cosa fare?
Nel caso in cui la tua offerta all’asta non venga ritenuta valida per una qualsiasi ragione e sia tua intenzione quella di opporti al provvedimento di esclusione, puoi opporti a tale provvedimento sia esso emesso dal professionista delegato alla vendita, sia esso emesso dal giudice dell’esecuzione.
Per un maggiore approfondimento sui modi, i tempi e i costi di questa opposizione ti invito a leggere l’articolo “Offerta invalida: come opporsi?” in cui ti spieghiamo i principali dettagli di questa opposizione.
Offerta all’asta non ritenuta valida e scartata dal sistema
Sempre più spesso veniamo a conoscenza di ipotesi di invalidità dell’offerta che non discendono da previsioni normative quanto piuttosto da particolari cavilli del sistema di ricezione delle offerte telematiche.
E’ nostro parere che, al di fuori delle ipotesi summenzionate, nonché di altre previste dalla legge, benché non richiamate e – inoltre – al di fuori delle previsioni dell’ordinanza di vendita, non vi sia spazio per ipotesi di invalidità dell’offerta di terzo o quarto tipo.
Riteniamo pertanto assolutamente illegittima e lesiva degli interessi degli offerenti l’esclusione automatica da parte del Server di ricezione delle offerte telematiche.
Per citarne alcune: il mancato “ritrovamento” della cauzione da parte del gestore della vendita, la doppia firma digitale del pacchetto dell’offerta, il caricamento dell’allegato tramite un estensione non approvata, la diversa estensione del file contenente l’offerta sono irregolarità tecniche che impediscono al sistema di “leggere” l’offerta, ma non possono pregiudicare la partecipazione, di un soggetto, all’asta.
Avv. Daniele Giordano
Per non sbagliare ti consiglio la lettura dell’articolo “Offerta in busta chiusa aste giudiziarie: come prepararla!”
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Per approfondire i principali rimedi per contestare un’asta giudiziaria che sia stata irregolare o viziata leggi l’articolo “Opposizione all’asta giudiziaria: come si fa”
Sei sposato in comunione legale dei beni e vuoi sapere come acquistare all’asta escludendo il tuo coniuge? Leggi qui.
Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo”
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Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
Se invece vuoi approfondire il caso dell’esclusione automatica dalla vendita “telematica” del partecipante all’asta puoi leggere “Illegittima l’esclusione automatica alle vendite telematiche” o anche l’articolo sulla “mancata ammissione alla gara tra gli offerenti”.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria” .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”.
