Acquisto all’asta e comunione dei beni

comunione dei beni
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Quando uno dei coniugi, in regime di comunione legale dei beni, acquista la proprietà di un bene immobile tramite compravendita immobiliare generalmente la proprietà passa anche all’altro coniuge in maniera automatica.

In questo articolo ci chiediamo se sia possibile per uno dei coniugi, in comunione dei beni, acquistare all’asta un immobile ed acquisirne da solo la proprietà, escludendo l’altro coniuge.

Ci stiamo chiedendo se il marito possa, ad esempio, acquistare all’asta un immobile senza che la moglie ne diventi automaticamente proprietaria in virtù del regime patrimoniale del matrimonio.

Cosa dice la legge in questi casi?

L’art. 177 c.c. prevede che siano oggetto di comunione legale gli acquisti compiuti dai coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, salvo che appartengano alla categoria dei beni personali.

Pertanto, salvo le eccezioni (che vedremo), la regola vuole che gli acquisti effettuati in tale regime matrimoniale vadano a beneficio di entrambi i coniugi.

Fanno eccezione i beni personali che, ai sensi dell’art. 179 cc., non costituiscono oggetto di comunione (e quindi non diventano di entrambi i coniugi ma solo di uno di essi).

In merito, l’art. 179 c.c. dispone che sono beni personali:

a) i beni di cui, prima del matrimonio, il coniuge era proprietario o rispetto ai quali era titolare di un diritto reale di godimento;

b) i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell’atto di liberalità o nel testamento non è specificato che essi sono attribuiti alla comunione;

c) i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge ed i loro accessori;

d) i beni che servono all’esercizio della professione del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di un’azienda facente parte della comunione;

e) i beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa;

f) i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopraelencati o col loro scambio, purché ciò sia espressamente dichiarato all’atto dell’acquisto.

II. L’acquisto di beni immobili, o di beni mobili elencati nell’articolo 2683, effettuato dopo il matrimonio, è escluso dalla comunione, ai sensi delle lettere c), d) ed f) del precedente comma, quando tale esclusione risulti dall’atto di acquisto se di esso sia stato parte anche l’altro coniuge.

Dalla lettura dell’art. 177 e 179 c.c. si ricava che gli acquisti immobiliari effettuati dai coniugi in comunione dei beni, in costanza di matrimonio, pervengono a entrambi.

Sono invece esclusi dalla comunione perché considerati beni personali quelli di proprietà del coniuge prima del matrimonio; quelli che il coniuge ha acquistato anche durante il matrimonio per successione o per donazione; quelli di uso personale o che sono da considerarsi necessari per l’esercizio di una professione.

Tirando le fila del discorso, l’unico caso, escluso quello dei beni strettamente personali o strumentali all’attività Professionale, in cui uno dei due coniugi può divenire proprietario, da solo, di un bene acquistato in costanza di matrimonio è quello del bene acquistato con il prezzo del trasferimento dei beni personali.

Ciò è necessario ma non sufficiente per l’esclusione!

Infatti, per consolidata giurisprudenza, non occorre (solamente) che il bene sia acquistato con il ricavato del trasferimento di beni personali, ma anche che l’altro coniuge partecipi all’atto notarile riconoscendo la natura personale del bene e la sussistenza della causa di esclusione (Cass.Civ. 24287/2015)

Facciamo un esempio

Tizio è sposato con Caia, in regime di comunione dei beni, e vuole acquistare un immobile da solo, senza che Caia ne divenga comproprietaria.

Pertanto, all’atto di acquisto egli dichiarerà davanti al notaio che il bene acquistato è stato pagato con il ricavo del trasferimento di beni personali (casa in montagna devoluta dalla successione paterna) e, affinché si produca l’effetto esclusivo, la moglie dovrà dichiarare di riconoscere la natura personale del bene. Anche il coniuge escluso, lo si ricordi, dovrà partecipare all’atto dinnanzi al notaio.

Come fare alle aste giudiziarie?

Quello che abbiamo detto fin’ ora vale per le vendite ordinarie.

Per gli acquisti all’asta, invece, la situazione è tendenzialmente diversa. Come sappiamo, infatti, quando si acquista all’asta manca un Notaio e non vi è un vero e proprio contratto di compravendita tra il venditore e l’acquirente.

(Per approfondire la motivazione per cui per l’acquisto all’asta non è necessaria l’assistenza del Notaio leggi qui)

In questi casi, secondo la maggior parte delle Corti territoriali, bisognerebbe specificare, già nella presentazione dell’offerta, che chi acquista, malgrado sia in comunione legale, intende acquistare un bene personale.

A tale comunicazione andrebbe affiancata, secondo molti, una dichiarazione formale, indirizzata al professionista delegato (o al Cancelliere), tramite la quale il coniuge, escluso, dichiara di riconoscere che l’acquisto avviene tramite il prezzo del trasferimento dei beni personali.

La dichiarazione del coniuge offerente, e il riconoscimento del coniuge escluso, confluiranno nel decreto di trasferimento che attribuirà la proprietà al solo coniuge che ne ha fatto richiesta.

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi approfondire il caso diverso dell’acquisto all’asta in caso di regime patrimoniale della separazione dei beni leggi Separazione dei beni e acquisto all’asta.

Affine alla comunione, benché diversa, coniugale è la comunione ereditaria. Se vuoi saperne di più sul pignoramento della quota indivisa leggi “Vendita all’asta della quota di un immobile” dove approfondiamo cosa succede quando ad essere pignorata è la sola quota di uno dei comproprietari.

In tema di diritto di famiglia e pignoramento immobiliare è interessante comprendere cosa accada quando, a finire all’asta, sia l’immobile che sia stato assegnato quale casa coniugale. Ne parliamo nell’articolo “assegnazione casa coniugale e acquisto all’asta: cosa fare?!”

Vuoi saperne di più sull’offerta di acquisto dell’immobile all’asta?

Leggi gli articoli “Offerta viziata: come opporsi?” o anche “Come fare un’ offerta per una società” ed ancheOfferta d’acquisto nulla: quando, come e perché?

Se vuoi approfondire le maggiori criticità che potresti incontrare leggi “Acquisto all’asta: a cosa fare attenzione?”

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.

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