In questo articolo vorrei approfondire la differenza tra una normale “asta” – proveniente da un pignoramento immobiliare – ed un’asta che viene alla luce a seguito di un giudizio di divisione.
In sostanza devi sapere che non tutte le aste sono uguali.
Alcune provengono da fallimenti (le cd. “aste fallimentari“), altre da procedure para-concorsuali (liquidazioni controllate, concordati etc) ed altre ancora (la maggioranza) da pignoramenti immobiliari classici.
Ora già abbiamo visto nell’articolo in cui tracciamo le differenze tra asta fallimentare e asta immobiliare classica, cosa cambia tra queste due procedure.
In questo articolo vorrei invece approfondire l’asta ed il suo funzionamento che proviene da un giudizio di divisione.
In questi casi non c’è un creditore che avvia il pignoramento.
Sostanzialmente quello che accade è che un condividente, un comproprietario, chiede ad un giudice di dividere uno o più immobili.
Quando il Giudice non ritiene che tale bene possa essere separato (esempio spezzettando la villa in più parti quanti sono i comproprietari) ecco che il bene finisce all’asta, con qualche particolarità.
Aste da divisioni giudiziali: come avvengono?
Precisato che il perimetro normativo è quello disegnato dall’articolo 1116 c.c. (“Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità(1), in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite”) il quale richiama l’art. 713 c.c. e seguenti, occorre vedere cosa cambia tra una vendita che deriva da una divisione giudiziale e una che proviene da un pignoramento.
Sostanzialmente in questo caso la prima cosa che cambia è l’identificativo dell’asta ossia l’RGE.
Infatti l’identificativo non sarà EI (esecuzione immobiliare) quanto piuttosto C.C. (contenzioso civile).
Questo significa che per cercare quella singola asta dovrai tenere presente questo fattore.
La seconda cosa che certamente cambia è che nelle divisioni giudiziali NON C’E un custode giudiziario.
Questo fa una grande differenza che è giusto approfondire.
Asta da divisione giudiziale: come si fa senza custode?
Oggettivamente il custode manca.
Questo si ripercuote in più aspetti, tutti importantissimi, ed infatti nelle aste immobiliari che provengono da una divisione giudiziale:
E’ molto complesso visitare l’immobile prima di acquistarlo
Ed infatti come abbiamo spiegato quando abbiamo parlato di custode giudiziario è costui che si occupa delle visite all’immobile.
Di conseguenza, in sua assenza, manca una figura e tutto l’apparato normativo per consentire alle persone interessate di visitare l’immobile.
La visita, in buona sostanza, sarà consentita unicamente con il consenso dei comproprietari, parti del giudizio.
Altra questione relativa alla custodia, è che in questo tipo di aste manca qualcuno che vigili costantemente sul bene in quanto questo è altro tipico ruolo del custode giudiziario.
Tale assenza rende il bene esposto a ripicche personali tra comproprietari o anche a non poter rilevare in tempo, al Giudice, circa eventuali problemi della casa
Ciò detto, il più grande handicap di queste aste è sicuramente, secondo me, l’impossibilità di servirsi della liberazione del custode, procedura tendenzialmente più semplice e veloce della sua alternativa.
Come cambia la liberazione nella divisione giudiziale?
Eccoci al vero punto dolente o meglio, per essere meno drammatici, al punto fondamentale.
Come voi sapete (o dovreste sapere dopo aver letto il nostro articolo sulla liberazione di una casa all’asta o sull’istanza dell’aggiudicatario) nelle procedure esecutive immobiliari c’è la possibilità, per chi fa le cose fatte bene, di avere una liberazione deformalizzata, semplice e teoricamente più rapida.
Ora questa possibilità che è resa per l’appunto possibile dal custode è preclusa per le divisioni giudiziali dove un custode non c’è.
Cosa significa questo?
Significa che se ti compri una casa in un’asta promossa nell’ambito di una divisione giudiziale la strada che dovrai seguire è diversa.
Questa strada è quella “classica” che viene utilizzata per gli sfratti quindi:
- Notifica del precetto per il rilascio
- Notifica del preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c.
- Accessi vari dell’ufficiale giudiziario
A chi rivolgersi per comprare all’asta una casa in divisione?
Spero di averti spiegato in questo articolo cosa significa comprare una casa all’asta che proviene da una divisione giudiziale.
Ho evitato in questa sede di affrontare argomenti tecnici ma comunque importanti (come ad esempio il regime delle opposizioni esecutive in questo ambito) per chiarire quanto più possibile le cose.
In tutta sincerità ritengo che in queste procedure più che in altre sia necessaria avere un avvocato esperto in aste immobiliari soprattutto per velocizzare la procedura per la liberazione.
Anche l’opera di sensibilizzare l’ufficiale giudiziario, anticipare le notifiche, provare a dialogare con l’occupante è opera fondamentale per ottenere un risultato importate che spesso significa guadagnare mesi, se non anni.
Avv. Daniele Giordano
Le aste giudiziarie sono molto, molto convenienti e ti permettono di acquistare con uno sconto anche del 50 percento, grazie al meccanismo dei ribassi d’asta e dell’offerta minima. Tuttavia l’acquisto all’asta non è privo di rischi. Ti consigliamo a tale proposito di leggere la nostra Guida per principianti (e non solo) alle aste giudiziarie e il nostro articolo relativo ai rischi dell’acquisto all’asta. Per tutte queste ragioni e la delicatezza della procedura prevista dalla legge, nonché per evitare brutte sorprese, riteniamo sconsigliato l’acquisto all’asta tramite agenzia quanto piuttosto di affidarsi ad un avvocato specializzato, anche al fine di valutare l’acquisto di diritti “complicati” all’asta come l’usufrutto.
Se sei interessato a comprare case all’asta a Milano puoi leggere “Come comprare casa all’asta a Milano?”
Per capire la convenienza dell’acquisto all’asta ti invito a leggere l’articolo “Aste Immobiliari: quanto si risparmia?”.
Se vuoi approfondire le aste ti consiglio l’articolo “come funzionano le aste immobiliari” in cui spieghiamo cosa succede il fatidico giorno dell’asta!
Per comprendere come è andata un’ asta leggi il nostro articolo sull’esito di un’ asta giudiziaria.
Le aste immobiliari sono molto convenienti per varie ragioni, proviamo a spiegarle tutte nell’articolo “Perché le case all’asta costano così poco?“
Per sapere cosa è un’ asta con incanto leggi il nostro articolo su “asta con incanto spiegata semplice” e anche l’articolo sul significato di vendita senza incanto.
Per capire la convenienza dell’acquisto all’asta ti invito a leggere l’articolo “Aste Immobiliari: quanto si risparmia?”.
Hai intenzione di capirci qualcosa delle aste ma trovi solo articoli lunghi e difficili? Leggi il nostro articolo come funzionano le aste immobiliari in cui troverai esempi e concetti molto semplici per capirci qualcosa in piu!
