E’ possibile annullare un’asta immobiliare aggiudicata?
La revoca dell’aggiudicazione all’asta è, in parte, una chimera.
Una cosa che succede raramente e che dunque non dovrebbe spaventarti.
La procedura esecutiva immobiliare ha, del resto, tutto l’interesse a chiudere i conti.
Non conviene, dunque, veramente a nessuno che, dopo tanta fatica e spese, un’ aggiudicazione venga revocata.
Ciò doverosamente premesso vediamo i casi singolari in cui un aggiudicazione può essere, a buon diritto, revocata.
Attenzione: cosa diversa è la decadenza dall’aggiudicazione in caso di mancato pagamento del saldo prezzo. Qui è il medesimo aggiudicatario che non paga il prezzo a provocare la decadenza dall’aggiudicazione ex art. 587 c.p.c.
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Revoca aggiudicazione asta immobile per prezzo inferiore alla stima
L’articolo 586 c.p.c. dispone al primo comma
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’ esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’ aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’ aggiudicatario a norma dell’articolo 508.
L’inciso può sospendere la vendita significa in realtà può “revocare la vendita“.
L’articolo 586 c.p.c. dunque consente al giudice dell’esecuzione, dopo il versamento del prezzo, di non procedere al trasferimento del bene, ma di revocare l’aggiudicazione, se ritenuto il prezzo inferiore a quello giusto.
E’ questa una situazione – concretamente – quasi irreale.
Indipendentemente dal prezzo dell’aggiudicazione, il Giudice dell’Esecuzione decreta il trasferimento dell’immobile.
La stessa Giurisprudenza di Legittimità ha interpretato il concetto di “giustizia del prezzo di aggiudicazione” non in termini quantitativi, ma in termini qualitativi.
Il prezzo giusto pertanto non è quello alto o quello non troppo basso.
Il prezzo giusto è quello che si ottiene tramite una procedura giusta.
Ne consegue che l’articolo 586 c.p.c. viene in rilievo e dunque autorizza il Giudice dell’Esecuzione a revocare l’aggiudicazione solo quando la procedura sia stata ingiusta per l’interferenza di fattori devianti (Cass. Civ. S.n. 8464/1999).
Fattori devianti che potrebbero giustificare l’applicazione dell’art. 586 c.p.c. e la revoca dell’aggiudicazione potrebbero essere interferenze criminali, problemi relativi al procedimento di vendita, eventuale collusione tra aggiudicatario ed ausiliare del giudice dell’esecuzione.
Insomma, la revoca dell’aggiudicazione ex art. 586 per un prezzo “troppo basso” è pura fantasia.
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.
Revoca aggiudicazione asta immobiliare per preventivo accordo debitore creditore
In nessun caso l’eventuale accordo tra debitore e creditore può pregiudicare l’aggiudicazione in favore di terzi.
La legge consente tramite gli articoli 624 bis c.p.c. e 161 bis disp. att. c.p.c. di rinviare l’asta finanche il giorno antecedente la stessa (e non mancano del resto provvedimenti in tal senso).
Ciò detto, una volta avvenuta la vendita, ed eventualmente anche la gara tra gli offerenti ex art. 573 c.p.c., escluderei che l’eventuale accordo tra debitore e creditore possa pregiudicare i diritti dell’aggiudicatario o la sua stessa aggiudicazione.
Revoca aggiudicazione asta immobiliare per vizi delle operazioni di vendita
I vizi delle operazioni di vendita possono condurre, se eccepiti, alla revoca dell’aggiudicazione in favore dell’aggiudicatario.
Abbiamo visto nell’articolo dedicato alla tutela dell’aggiudicatario, che chi acquista all’asta è protetto, tutelato dai vizi del pignoramento immobiliare.
Pertanto non ha da temere nemmeno in caso di estinzione della procedura esecutiva ex art. 2929 c.c.
Ebbene lo scudo che il nostro ordinamento appresta nei confronti dell’aggiudicatario, sparisce in caso di vizi delle operazioni di vendita.
Il discorso è questo.
L’aggiudicatario è incolpevole in caso di vizi del pignoramento di cui, per unanimità, non è parte.
E’ incolpevole anche in caso di vizi della vendita.
Tuttavia, i vizi della vendita mettono in dubbio il procedimento tramite cui è originata l’aggiudicazione.
Tanto chiarito, in caso di vizi della vendita, eccepiti dal debitore o da terzi, potrebbe essere revocata l’aggiudicazione (tanto definitiva, tanto provvisoria).
Pensiamo al caso in cui l’immobile sia stato pubblicizzato come sito nel Comune di Treviso piuttosto che nel Comune di Roma (dove effettivamente è sito) oppure al caso in cui per un improvviso black out il server non abbia consentito la ricezione delle offerte telematiche nei 5 giorni anteriori alla vendita.
Oppure al caso in cui (veramente accaduto) sia stata caricata una perizia diversa da quella relativa all’immobile in vendita.
In questi casi, esigenze di trasparenza e di correttezza impongono la ripetizione della vendita e, dunque, la revoca dell’aggiudicazione.
Un caso di studio: la difformità tra l’ordinanza di vendita e l’avviso di vendita
Recentemente si è rivolto ad Astafox.com un aggiudicatario la cui aggiudicazione era stata opposta dal debitore esecutato ex art. 617 c.p.c.
Il debitore lamentava la difformità tra l’ordinanza di vendita e l’avviso di vendita.
Più nel dettaglio, l’avviso di vendita consentiva all’aggiudicatario di versare il saldo prezzo nei 120 giorni successivi al verbale di aggiudicazione.
L’ordinanza di vendita, emessa dal giudice dell’esecuzione, consentiva invece il pagamento in soli 60 giorni.
La questione è seria e complessa.
Le ordinanze di vendita sono spesso redatte su modelli vecchi, tramandati, indefiniti.
Recano disposizioni sparse, non leggibili e spesso confuse.
Eppure l’ordinanza di vendita contiene l’ordine del giudice ex art. 569 e detto ordine deve confluire, pienamente, nell’avviso di vendita, atto di un ausiliario del giudice (il professionista delegato alla vendita).
Ciò in quanto l’ordinanza rappresenta la legge speciale (lex specialis) della singola vendita che regola con la conseguenza che la sua inottemperenza deve condurre a ritenere quella vendita viziata (ex multis Cass. n. 9255/2015).
Per questo motivo, rilevata la difformità e considerato che tale difformità poteva creare incertezza su un punto fondamentale della vendita (il tempo), è stata revocata l’aggiudicazione.
Grazie, anche, al nostro intervento, la cauzione e il saldo prezzo sono stati interamente restituiti in tempi celeri.
Un caso di studio: la revoca dell’aggiudicazione per l’indebita esclusione di un partecipante all’asta
Altro motivo per il quale può essere, a buon diritto, revocata un’aggiudicazione è l’illegittima esclusione di un partecipante dall’asta immobiliare.
In questo caso, una persona, un partecipante, un’ offerente non ha potuto partecipare all’asta perché il professionista delegato alla vendita ha dichiarato inammissibile la sua offerta di acquisto perché a suo dire non rispettava le condizioni previste dall’ordinanza di vendita e dall’avviso di vendita.
Questo offerente “escluso” se non è d’accordo può ricorrere avverso il provvedimento del delegato e chiedere al Giudice di essere ammesso alla partecipazione all’asta.
Ora, se il nostro offerente ha ragione il Giudice dovrà revocare l’aggiudicazione nel frattempo intervenuta e indire una nuova vendita (o ammettere il partecipante escluso alla sola gara).
In merito puoi leggere l’articolo “Vaglia postale per cauzione: il Tribunale da ragione all’offerente escluso” in cui raccontiamo la vicenda, accaduta ad una nostra assistita, che si è vista esclusa da un’ asta immobiliare per aver partecipato versando cauzione con vaglia postale circolare. Il Tribunale di Parma, all’esito del ricorso proposto da Astafox.com, ha annullato l’asta e revocato l’aggiudicazione nel frattempo intervenuta, ordinando la celebrazione di una vendita e ritenendo la precedente viziata dalla mancata partecipazione dell’offerente – ingiustamente – esclusa.
A cosa fare attenzione per evitare brutte sorprese
La revoca dell’aggiudicazione, come anticipato, non è cosa frequente.
Annullare un’asta immobiliare aggiudicata è sempre un evento piuttosto raro.
In questo articolo abbiamo cercato di elencare quelle che ne sono o ne possono essere le cause allo scopo di chiarire per cosa preoccuparsi e per cosa non farlo.
Aggiudicarsi un immobile ad un prezzo basso non è motivo per temere una revoca dell’aggiudicazione.
Al contrario, qualora la tua aggiudicazione sia “in dubbio” e siano state sollevate questioni sulla regolarità della vendita ritengo sia il caso di difendersi.
Queste questioni se non “monitorate”, e debitamente contraddette, possono creare non pochi problemi (anche tenuto conto della necessità di chiarire la vicenda con l’ istituto di credito che ha concesso il mutuo iscrivendo ipoteca!).
Avv. Daniele Giordano
Per sapere in quali casi un’ asta possa essere annullata, revocata o sospesa leggi “asta annullata o sospesa: perché succede?“.
Abbiamo prima accennato alla particolare tutela che il nostro ordinamento offre all’aggiudicatario per approfondimenti puoi leggere “la tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento“.
Se vuoi invece approfondire la possibilità per l’aggiudicatario di chiedere il risarcimento dei danni per la casa acquistata all’asta siano essi derivanti dalla diversità dell’immobile acquistato rispetto a quello posto in vendita siano essi derivanti da danni successivi da parte dell’occupante all’immobile leggi il nostro approfondimento giuridico “Risarcimento danni casa all’asta: cosa fare?”
In alcuni casi potresti essere tu a contestare l’aggiudicazione altrui ritenendo che il vizio della vendita ti abbia precluso la partecipazione, a tal proposito ti invito a leggere “Opporsi ad un’asta giudiziaria: come si fa?”
Per approfondire, invece, le ipotesi di nullità dell’offerta di acquisto puoi leggere “Offerta nulla: cosa fare“.
Riteniamo che l’esclusione automatica dell’offerente dalla vendita telematica (esclusione ad opera del server) sia illegittima, ne parliamo nell’approfondimento giuridico in cui commentiamo i principali provvedimenti resi in merito dalla Giurisprudenza.
Astafox si occupa di consulenza legale, altamente specializzata, per l’acquisto alle aste giudiziarie, incluse le vendite in pre-asta.
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