Immobili all’asta: come funziona la cancellazione del pignoramento immobiliare ?

cancellazione del pignoramento
Pubblicato da: Redazione astafox.com

Nell’approfondimento di oggi ti illustrerò tutte le questioni più importanti che riguardano la cancellazione del pignoramento immobiliare da parte dell’aggiudicatario.

Prima di andare avanti sappi che:

  • Una volta ottenuto il decreto di trasferimento il delegato provvederà a trascriverlo
  • Oltre a trascrivere il decreto provvederà ad annotare la cancellazione del pignoramento immobiliare
  • E’ la procedura esecutiva immobiliare a doversi fare carico di questi costi, incluso quello per la cancellazione del pignoramento

Questo perché l’articolo 164 disp. att. c.p.c. dispone testualmente che è il Giudice a doversi fare carico di tutti gli incombenti per il trasferimento della proprietà o, come accade sempre, i suoi ausiliari.

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Adesso, in soldoni, cercherò di farti capire perchè si parla di cancellazione del pignoramento.

Devi sapere che gli immobili per essere all’asta sono stati “pignorati” e che tale pignoramento risulta trascritto nei pubblici registri.

Da qui la necessità di cancellare tale “notizia” dal registro presente presso la Conservatoria.

Per coloro i quali sono interessati alle aste immobiliari, è fondamentale comprendere come funziona il procedimento di cancellazione del pignoramento.

Attraverso questo articolo ti fornirò una panoramica completa del tema, spiegandoti i passaggi utili alla liberazione dell’immobile dai vincoli giuridici.

Che cos’è il pignoramento?

Come ti ho già anticipato in apertura, il pignoramento immobiliare è una forma di esecuzione forzata che ha lo scopo di assicurare il medesimo risultato a cui si giungerebbe nel caso in cui il debitore adempiesse in maniera spontanea.

In poche parole quando il creditore dà luogo al pignoramento mediante un titolo esecutivo (Ex. sentenza, decreto ingiuntivo) procede a sottrarre coattivamente uno o più beni immobili compresi nel patrimonio dell’esecutato al fine di procedere alla vendita forzata per ottenere somme in danaro da destinare alla soddisfazione della pretesa creditoria.

A livello normativo dobbiamo tenere come riferimento il Libro III del codice di procedura civile, in particolar modo gli artt. da 555 a 598 cpc che disciplinano specificamente l’istituto del pignoramento immobiliare.

Adesso, in maniera molto sintetica, ti spiego come funziona il procedimento di espropriazione immobiliare:

  • Sussistenza di un valido titolo esecutivo che attesti la presenza di un diritto del creditore certo, liquido ed esigibile;
  • Notifica al debitore del titolo esecutivo e dell’atto di precetto (un atto con la quale il creditore intima al debitore di adempiere all’obbligo che deriva dal titolo esecutivo) entro un termine di 10 giorni;
  • Per dare luogo al pignoramento immobiliare va eseguita la notifica al debitore e la successiva trascrizione di un atto che dovrà contenere i requisiti dell’atto di parte ex.125 cpc, indicazione dei beni e dei diritti immobiliari oggetto di esecuzione forzata (Per gli immobili vanno inseriti gli estremi utili all’individuazione del bene ipotecato) e l’ingiunzione al debitore ex.articolo 492 co.1 cpc con la quale si intima al debitore di astenersi dal porre in essere qualsiasi atto diretto a sottrarre la garanzia del credito;
  • Consegna atto di pignoramento all’ufficiale giudiziario che deve procedere alla notifica al debitore ed alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
  • A seguito della notificazione, l’ufficiale giudiziario deve procedere alla consegna nei confronti del creditore o del suo legale dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione (atto che viene rilasciato dalla Conservatoria all’esito della trascrizione);
  • Creditore ha 15 giorni di tempo per iscrivere a ruolo il pignoramento presso la cancelleria del Tribunale competente a pena di inefficacia;

Ti devo inoltre precisare che grazie alle recenti riforme intervenute sul codice di procedura civile, i tempi che intercorrono tra la notifica del pignoramento e la vendita del bene immobile all’asta si sono notevolmente ridotti.

Dovendo fare una stima i tempi si aggirano intorno ai 18/24 mesi anche se non capita di rado che il bene immobile venga venduto prima.

Ovviamente questo è un tempo assolutamente indicativo siccome le situazioni possono variare a seconda del Tribunale competente e dei tanti fattori che possono incidere sull’intero procedimento di esecuzione forzata (rinvii, proroghe, trattative con i creditori).

Quando si verifica la cancellazione del pignoramento?

La cancellazione del pignoramento immobiliare nelle ipotesi in cui il bene immobile viene venduto all’asta, si verifica a seguito dell’aggiudicazione.

Quando l’immobile viene venduto all’asta, il ricavato della vendita viene utilizzato per soddisfare i creditori. Il Giudice dell’Esecuzione emette un provvedimento, chiamato decreto di trasferimento (Decreto di trasferimento: cos’è?) che è l’atto con cui l’aggiudicatario diviene il titolare del bene acquistato all’asta.

Procedura di Cancellazione del Pignoramento immobiliare

Adesso entriamo nel vivo del nostro approfondimento odierno, infatti ti andrò a descrivere in modo dettagliato la procedura da seguire per cancellare il pignoramento immobiliare gravante sull’immobile che ti sei appena aggiudicato all’asta.

Nell’ipotesi specifica delle aste immobiliari, la cancellazione del pignoramento avviene a seguito dell’emissione del decreto di trasferimento da parte del Giudice dell’Esecuzione competente.

Nel nostro ordinamento giuridico ai fini della cancellazione del pignoramento immobiliare occorre l’annotazione dell’ordinanza mediante la quale il Giudice dell’Esecuzione ha provveduto a disporre la cancellazione della trascrizione presso la Conservatoria competente.

Ti starai chiedendo chi si occupa materialmente di cancellare il pignoramento.

Ti rispondo subito: è il professionista delegato addetto alla vendita (Professionista delegato alla vendita: chi é?) che viene obbligato dalla legge ad espletare le formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie derivanti dalla pronuncia del decreto di trasferimento.

Mi sembra, a tal proposito, necessario sottolineare che questo meccanismo potrà essere messo in atto solo ed esclusivamente dal professionista delegato. L’aggiudicatario non potrà provvedere in alcun modo alla cancellazione autonoma del pignoramento immobiliare, tantomeno il professionista potrà subordinare l’espletamento di tale funzione al pagamento delle somme liquidate dal giudice in suo favore.

Cancellazione pignoramento immobiliare: quali costi?

Le spese per la cancellazione della trascrizione di pignoramento immobiliare sono a carico della procedura e pertanto l’aggiudicatario non dovrà sostenere alcun costo.

Nelle operazioni di saldo e stralcio immobiliare invece è l’acquirente/aggiudicatario a dovervi procedere con costi che si aggirano intorno ai 294 per costi e circa 200/300 euro per compensi.

Dott. Andrea Parascandolo (Legal Writer for Astafox.com)

Per approfondire i costi di un’ asta immobiliare leggi questo articolo.

L’ordinanza di vendita potrebbe imporre delle condizioni particolari alla vendita come la necessità di allegare le planimetrie della casa all’asta o anche la carta d’identità.

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Hai comprato un immobile occupato e non sai come liberarlo? Ne parliamo nell’articolo “immobili occupati: come fare?” ed “Come risparmiare tempi e costi di uno sfratto”

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