In questo articolo parliamo dell’articolo 572 c.p.c. comma terzo il quale consentirebbe al giudice di procedere ad un nuovo incanto quando venga presentata una sola offerta, parametrata all’offerta minima.
In particolare vedremo quando un’offerta valida – attenzione VALIDA – che venga fatta all’offerta minima, pur essendo valida, possa non condurre all’aggiudicazione.
Questo nasce da numerose segnalazioni di diversi clienti i quali pur avendo effettuato un’offerta ed essendo i soli offerenti, si sono visti sostanzialmente revocare l’aggiudicazione sulla base di questa norma.
Articolo 572 c.p.c. comma III spiegato bene
La norma dell’articolo 572 c.p.c. in sostanza ci dice questo:
Sull’offerta il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti.
Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta.
Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo 588.
Si applicano le disposizioni degli articoli 573, 574 e 577.
Ora quello che interessa a noi, come riferito è il terzo comma (quello evidenziato) che dice una cosa molto particolare.
Dice che il Giudice dell’Esecuzione in presenza di un’offerta inferiore al prezzo base d’asta può decidere – anche se quella è l’unica offerta – di non fare luogo all’aggiudicazione ma di disporre una nuova vendita. Questo sarebbe motivato dalla convinzione (del magistrato) che da una nuova vendita si possa ricavare un prezzo maggiore.
Articolo 572 c.p.c. comma III facciamo un esempio
Prima di entrare nel pieno del nostro discorso facciamo qualche utile esempio.
Marco partecipa ad un’asta immobiliare che ha un prezzo base di € 100.000 ed un’offerta minima di € 75.000,00.
Marco offre € 83.000,00 ed è l’unico offerente che ha presentato una valida offerta.
In questo caso, il Giudice o meglio ancora il delegato ex art. 591 bis dovrebbe aggiudicare l’immobile a Marco.
Tuttavia in alcuni casi – ci è stato segnalato – il Giudice non aggiudica l’immobile quanto piuttosto decide di porre nuovamente il bene in vendita convinto del fatto che una nuova vendita possa avvenire a un valore maggiore.
Parliamo – a conti fatti – di un potere semi-discrezionale del giudice in quanto la norma parla di “quando ritiene” e pertanto nulla gli si potrebbe sindacare in questo caso.
Tuttavia ci sono due precisazioni da fare:
- Questo meccanismo non opera quando l’offerta supera il prezzo base d’asta
Pertanto se Marco avesse offerto 100.050,00 la sua offerta sarebbe salva da questo meccanismo. In quanto la norma la rende operante solo per offerte che non superino il prezzo base d’asta. - Questo meccanismo opera solo in sede di gara e non anche successivamente, di conseguenza il Giudice nemmeno può revocare l’aggiudicazione una volta che sia stata dichiarata in sede di vendita.
Su questo ultimo punto è bene approfondire.
572 c.p.c. comma 3: Si può revocare l’aggiudicazione dopo che la stessa è stata dichiarata?
Ecco.
La situazione potrebbe sembrare un po’ complessa ma proveremo a fare luce.
L’articolo 572 c.p.c. è denominato “Deliberazione sulle offerte” ed è preceduto dall’articolo 571 “Offerte di Acquisto” e succeduto dall’articolo 573 c.p.c. “Gara Tra Gli Offerenti“.
Già il Codice dunque è piuttosto chiaro nell’affermare che questo strumento può operare nell’ambito dell’apertura delle buste telematiche che viene subito dopo l’offerta e subito prima della gara.
Di conseguenza il tempo in cui questa revoca può essere effettuata inizia con la presentazione dell’offerta e termina nello stesso momento in cui l’offerta viene visualizzata e “delibata”.
La collocazione codicistica pertanto già è piuttosto chiara nel limitare tale potere del giudice ad un brevissimo momento processuale, impedendo che lo stesso non possa trovare spazio successivamente all’aggiudicazione.
Quando riferito è inoltre confermato da un’ ulteriore circostanza.
L’articolo 586: Perché dimostra che il Giudice non può revocare ex art. 572 c.p.c.?
L’articolo 586 c.p.c. sotto la rubrica “Trasferimento del bene espropriato” il quale dispone:
Avvenuto il versamento del prezzo e verificato l’assolvimento dell’obbligo posto a carico dell’aggiudicatario dall’articolo 585, quarto comma, il giudice dell’ esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’ aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’ aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. [1] [2] [3] [4] [5] Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.
Di conseguenza il Codice già prevede una possibilità per il Giudice di non procedere al trasferimento in una fase successiva all’apertura delle buste ed in particolare il Giudice può non procedere alla vendita quando il “prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.
Tuttavia, anche se molti debitori ritengono che tale norma li tuteli dalla svalutazione dell’asta, in realtà la Giurisprudenza ha ben chiarito che il prezzo è ingiusto solo quando derivi da fattori devianti (turbativa d’asta, fattori potenzialmente devianti etc).
Pertanto, già da questa analisi normativa, si comprende come in realtà il Giudice non sia in alcun modo libero – se non nei limiti di cui abbiamo riferito ossia in fase di apertura delle offerte (prima) o in presenza di fattori devianti (dopo) – di revocare un’aggiudicazione.
Quello che abbiamo fin qui riportato è tra l’altro avvalorato da copiosissima Giurisprudenza di legittimità la quale afferma in maniera piuttosto chiara che l’aggiudicatario acquisisce dall’aggiudicazione in poi il diritto di vedersi riconosciuto il bene.
La Recente Pronuncia della Cassazione n. 17046 del 14.06.2023
Inoltre, a ulteriore suffragio di quanto su riportato, si legga la recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione 17046 del 14/06/2023 la quale – pronunciandosi proprio su tale meccanismo – ha riferito che: “l’aggiudicazione è di per sé definitiva ex lege, ai sensi dell’art. 574 c.p.c.; da ciò consegue che il giudice dell’esecuzione, salva l’ipotesi dell’aggiudicazione a prezzo non giusto ex art. 586 c.p.c. (per i cui presupposti, neppure specificamente invocati dalla società ricorrente, basti rinviare, per tutte, all’ampia motivazione di Cass. n. 18451/2015), è comunque tenuto ad emettere il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario, in quanto titolare del relativo ius ad rem (Cass. n. 18421/2022)
Pertanto i Giudici hanno affermato che “Come correttamente ritenuto dal giudice del merito, dunque, il potere di cui all’art. 572, comma 3, c.p.c. – a mente del quale il giudice dell’esecuzione (o il professionista delegato, qualora tanto sia previsto nell’ordinanza ex art. 591-bis c.p.c.) può non procedere alla aggiudicazione, in caso di offerta “minima”, ove sussista una seria possibilità di conseguire un prezzo maggiore, in caso di nuovo esperimento di vendita e non siano state proposte istanze di assegnazione ex art. 588 c.p.c. – non può che essere riferito a valutazioni che precedono l’aggiudicazione, fondate dunque su fatti già noti in sede di vendita, non potendo certo farsi riferimento a circostanze sopravvenute, quali il deposito di una offerta di acquisto “migliorativa”, non solo successiva alla scadenza del termine, ma soprattutto proposta al di fuori di qualsivoglia previsione normativa“
Conclusioni
Come abbiamo visto in questo articolo le questioni legate alle aste immobiliari possono divenire quanto mai complesse e profonde e soprattutto possono fare una grande differenza nell’esito di un’operazione immobiliare. Partendo da questo presupposto è veramente chiara la differenza che possa fare un avvocato esperto in aste immobiliari rispetto ad un collega generalista o, rispetto, ad un’agenzia immobiliare potendo, anche in queste situazioni delicate, intervenire con tenacia e oculatezza.
Avv. Daniele Giordano
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Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:
- Tribunale di Brindisi fa entrare in casa l’aggiudicatario prima del decreto di trasferimento
- Cauzione insufficiente: il Tribunale di Bergamo da ragione ad Astafox.com e conferma la nostra aggiudicazione
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- Difesa aggiudicazione: Nola conferma l’aggiudicazione di Astafox.com avverso l’opposizione del debitore
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