La base d’asta è il valore dell’immobile offerto e venduto all’asta.
Questa cifra sta quindi ad indicare il prezzo dell’immobile e pertanto viene anche detto “prezzo base asta“.
Devi sapere che, quando acquisti all’asta, la legge ti autorizza ad offrire anche meno del prezzo base asta.
Questo da quando, nel 2015, l’allora Governo, per incentivare gli acquisti alle aste giudiziarie, consentì alle persone di aggiudicarsi un immobile all’asta offrendo anche meno del prezzo di vendita.
Nasce così, con la modifica dell’articolo 571 c.p.c., l’offerta minima.
L’offerta minima si determina tramite un semplicissimo calcolo.
Base d’asta meno 1/4.
Gli esempi che vedrai in questa guida ti chiariranno molto quello che stiamo per dire.
Ricordiamo che in questo articolo capiremo:
- il significato della parola base d’asta
- cosa significa offerta minima ossia l’offerta più bassa all’asta
- Il calcolo del prezzo base d’asta
- il calcolo dell’offerta minima
Come avvocati specializzati in diritto delle aste, cercheremo di spiegarvi come funziona in maniera “tecnica” ma con esempi semplici e chiari.
Prima di partire però voglio condividere con te alcune informazioni:
- Il prezzo base asta è il prezzo al quale l’immobile è posto in vendita alle aste giudiziarie e viene deciso dal Giudice dell’Esecuzione sulla base della perizia prodotta dal Consulente Tecnico d’Ufficio.
- L’offerta minima è invece il prezzo minimo al quale il medesimo immobile può essere venduto ed è pari al 75 percento del prezzo base d’asta.
- Quando un’asta va deserta scende il prezzo base (di un 25% che può diventare un 50 percento dopo la quarta asta).
Se ti interessa l’argomento delle aste immobiliari, ti consiglio il nostro super manuale “I segreti delle aste immobiliari“ dove scoprirai tutto, anche quello che non ti aspetti, sulle aste giudiziarie.
Base d’asta: significato ed esempio
Un appartamento di 100 metri quadrati al Centro di Roma viene messo all’asta al prezzo base d’asta di 100.000 euro.
Questo significa che il valore di quell’immobile, a quella data asta, è di 100.000 euro.
Fino al 2015, o meglio fino all’emanazione del Decreto Legge n. 83 del 27 giugno 2015, per acquistare questo appartamento avresti dovuto offrire una somma non inferiore a 100.000 euro (per le aste fallimentare è ancora cosi).
Successivamente alla modifica legislativa dell’articolo 571 c.p.c. [in basso], invece, è possibile offrire per quell’immobile una somma anche inferiore del 25 percento.
Una sorta di “sconto” del tutto legale e sempre applicabile ad ogni base d’asta.
Nel nostro esempio, pertanto, se vuoi acquistare l’immobile nel Centro di Roma la legge ti consente di offrire anche (solo) 75.000 euro che è la cosiddetta “offerta minima“.
Ecco uno schema per il calcolo del prezzo base d’asta e dell’offerta più bassa (offerta minima).
Esempio di come funzioni l’offerta più bassa (minima) all’asta
Una villa viene messa in vendita all’asta al prezzo base di 230.000 euro.
Puoi offrire, per l’acquisto della stessa, 1.000.000 euro? Si, certamente la tua offerta non incontra limiti al rialzo.
Puoi offrire, per l’acquisto della stessa, una somma inferiore al prezzo base asta? Si.
In che misura? Nella misura dell’offerta minima e quindi puoi offrire non meno del 25 percento.
Come calcolo l’offerta minima? Facendo 230.000 (prezzo base asta) – 25% uguale a 172.500,00.
Spero che tu abbia compreso, adesso, il significato del termine prezzo base asta e il significato del termine offerta minima.
Cosa succede dopo un’ asta deserta?
Come saprai non tutte le aste vengono aggiudicate.
Alcune aste vanno “deserte” cioè, in pratica, nessuno si presenta per fare un’ offerta.
In questi casi, devi sapere, che l’immobile, a distanza di un po’ di tempo, torna in vendita un’ altra volta.
Non solo torna in vendita un’ altra volta, ma torna in vendita ad un prezzo più basso!
Questo succede grazie al meccanismo dei plurimi ribassi.
E’ una cosa veramente semplice. Il Giudice dell’Esecuzione, dopo ogni vendita deserta (fallita), dispone che la successiva si ripeta ad un prezzo base d’asta ribassato fino al 25 percento.
Addirittura, dopo la quarta vendita fallita, il Giudice può disporre un ribasso fino al 50 percento.
Un esempio ti farà comprendere cosa accade.
Il meccanismo dei ribassi significato
Ricordi il nostro immobile nel Centro di Roma che abbiamo utilizzato nel precedente esempio?
Perfetto.
Poniamo il caso che nessuno abbia presentato un’ offerta di acquisto.
L’asta fallisce (va deserta) e pertanto diventa necessario far sì che l’immobile torni in vendita.
Come abbiamo visto, l’immobile torna sì in vendita ma con un “ribasso” che può ridurre il prezzo base d’asta fino al 25 percento.
Il Giudice dell’Esecuzione dà disposizioni affinché la riduzione sia proprio del 25 percento.
Il Professionista delegato alla vendita, pertanto, pubblica un nuovo avviso di vendita con cui fissa la vendita dell’immobile nel Centro di Roma al prezzo base di € 75.000,00.
Se hai notato il prezzo base asta è cambiato. A causa della riduzione operata, non è più 100.000 euro ma 75.0000 euro!
La conseguenza direttamente successiva è che anche l’offerta minima cambierà quindi la casa all’asta sarà aggiudicabile ad un’offerta più bassa.
Ripetendo il nostro calcolo (prezzo base d’asta meno 25%) otterremo come risultato 56.250.
E’ questa l’offerta minima che potrai presentare per questa “seconda” vendita ossia l’offerta più bassa che puoi presentare per l’asta.
Grazie all’offerta minima e al meccanismo dei plurimi ribassi, gli acquisti all’asta possono diventare particolarmente convenienti.
Non è raro, del resto, che un immobile venga venduto ad 1/5 del suo valore di mercato anche a causa del fatto che non tutti partecipano alle aste.
Asta offerta più bassa del prezzo base: Esempio n. 3
L’immobile di Tizio viene pignorato dalla Banca Alfa.
A seguito del pignoramento immobiliare, l’immobile viene valutato dall’architetto nominato dal Tribunale per € 100.000,00.
Di conseguenza la casa di Tizio viene messa in vendita al prezzo base di € 100.000,00 che indica, effettivamente, il valore dell’immobile.
Come si può vedere il prezzo base asta può variare a seconda del valore dell’immobile, della sua posizione, della sua quadratura e di tanti altri fattori.
L’offerta minima invece si ricava da un calcolo.
Il calcolo è prezzo base, come determinato in precedenza, meno un quarto ex art. 571, comma 2 c.p.c..
Pertanto, per scoprire l’offerta minima dobbiamo sottrarre un quarto al prezzo base asta.
Nel nostro esempio per calcolare l’offerta minima a cui sarà aggiudicabile l’immobile di Tizio dobbiamo eseguire il calcolo 100.000-1/4 (o -25%) uguale a 75.000.00.
Per approfondire l’argomento base d’asta ti consiglio la lettura dell’articolo “Base d’asta cosa significa?” mentre per saperne di più sui ribassi d’asta, ossia le riduzioni in caso di asta deserta, puoi leggere “Ribassi d’asta: cosa sono e chi li decide?“
Significato dell’offerta minima all’asta: perché è importante saperlo?
L’immobile che viene offerto all’asta può essere aggiudicato con un offerta che non sia inferiore a quella minima.
Pertanto, nel nostro esempio, potrei offrire per l’immobile di Tizio 75.000,00 e diventarne aggiudicatario e poi proprietario.
Al contrario non sono ammesse offerte inferiori all’offerta minima.
Pertanto, nel caso in cui io offrissi 74.000 euro l’offerta verrà ritenuta inammissibile e non potrei aggiudicarmi l’immobile e divenirne proprietario.
Se hai dubbi, domande o vorresti dei chiarimenti non esitare a scriverci.
Avv. Daniele Giordano
[1] Articolo 571 c.p.c. comma secondo “L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto disp. att. 86.“
Per approfondire potresti anche leggere l’articolo “prezzo base asta e offerta minima” o anche, in tema di plurimi ribassi, l’articolo “ribassi d’asta: cosa sono?”.
Se sei interessato a saperne di più sui motivi per cui ritengo conveniente acquistare all’asta, al di là di quelli già citati, potresti leggere “Acquistare all’asta è conveniente“. Devi, infatti, sapere che per acquistare all’asta non c’è bisogno di pagare nessuna agenzia immobiliare, né alcuna parcella al Notaio, a meno che tu non debba fare un mutuo per il pagamento della somma offerta.
Se vuoi, invece, comprendere di quanti soldi hai bisogno per partecipare ad un’ asta giudiziaria puoi leggere l’articolo “Di quanti soldi ho bisogno per partecipare ad un’ asta giudiziaria?”.
Abbiamo scritto un articolo in cui spieghiamo come muoversi e quanto offrire nell’asta immobiliare, per saperne di più leggi “asta senza incanto quanto offrire per vincere?“
Per conoscere e approfondire i rilanci d’asta, la loro misura e il loro importo leggi “Rilancio minimo: cos’è?”
Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:
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