La base d’asta è il valore dell’immobile offerto e venduto all’asta.

Questa cifra sta quindi ad indicare il prezzo dell’immobile e pertanto viene anche detto “prezzo base asta“.

Devi sapere che, quando acquisti all’asta, la legge ti autorizza ad offrire anche meno del prezzo base asta.

Questo da quando, nel 2015, l’allora Governo, per incentivare gli acquisti alle aste giudiziarie, consentì alle persone di aggiudicarsi un immobile all’asta offrendo anche meno del prezzo di vendita.

Nasce così, con la modifica dell’articolo 571 c.p.c., l’offerta minima.

L’offerta minima si determina tramite un semplicissimo calcolo. Base d’asta meno 1/4.

Un esempio ti chiarirà, di molto, quello che ti sto spiegando.

Se ti interessa l’argomento delle aste immobiliari, ti consiglio il nostro super manuale “I segreti delle aste immobiliari“ dove scoprirai tutto, anche quello che non ti aspetti, sulle aste giudiziarie.

Base d’asta: significato ed esempio

Un appartamento di 100 metri quadrati al Centro di Roma viene messo all’asta al prezzo base d’asta di 100.000 euro.

Questo significa che il valore di quell’immobile, a quella data asta, è di 100.000 euro.

Fino al 2015, o meglio fino all’emanazione del Decreto Legge n. 83 del 27 giugno 2015, per acquistare questo appartamento avresti dovuto offrire una somma non inferiore a 100.000 euro.

Successivamente alla modifica legislativa dell’articolo 571 c.p.c. [in basso], invece, è possibile offrire per quell’immobile una somma anche inferiore del 25 percento.

Una sorta di “sconto” del tutto legale e sempre applicabile ad ogni base d’asta.

Nel nostro esempio, pertanto, se vuoi acquistare l’immobile nel Centro di Roma la legge ti consente di offrire anche (solo) 75.000 euro che è la cosiddetta “offerta minima“.

Facciamo un altro esempio di prezzo base d’asta e offerta minima.

Una villa viene messa in vendita all’asta al prezzo base di 230.000 euro.

Puoi offrire, per l’acquisto della stessa, 1.000.000 euro? Si, certamente la tua offerta non incontra limiti al rialzo.

Puoi offrire, per l’acquisto della stessa, una somma inferiore al prezzo base asta? Si.

In che misura? Nella misura dell’offerta minima e quindi puoi offrire non meno del 25 percento.

Come calcolo l’offerta minima? Facendo 230.000 (prezzo base asta) – 25% uguale a 172.500,00.

Spero che tu abbia compreso, adesso, il significato del termine prezzo base asta e il significato del termine offerta minima.

Cosa succede dopo un’ asta deserta?

Come saprai non tutte le aste vengono aggiudicate.

Alcune vanno “deserte” cioè, in pratica, nessuno si presenta per fare un’ offerta.

In questi casi, devi sapere, che l’immobile, a distanza di un po’ di tempo, torna in vendita un’ altra volta.

Non solo torna in vendita un’ altra volta, ma torna in vendita ad un prezzo più basso!

Questo succede grazie al meccanismo dei plurimi ribassi.

E’ una cosa veramente semplice. Il Giudice dell’Esecuzione, dopo ogni vendita deserta (fallita), dispone che la successiva si ripeta ad un prezzo base d’asta ribassato fino al 25 percento.

Addirittura, dopo la quarta vendita fallita, il Giudice può disporre un ribasso fino al 50 percento.

Un esempio ti farà comprendere cosa accade.

Il meccanismo dei ribassi significato

Ricordi il nostro immobile nel Centro di Roma che abbiamo utilizzato nel precedente esempio?

Perfetto.

Poniamo il caso che nessuno abbia presentato un’ offerta di acquisto.

L’asta fallisce (va deserta) e pertanto diventa necessario far sì che l’immobile torni in vendita.

Come abbiamo visto, l’immobile torna sì in vendita ma con un “ribasso” che può ridurre il prezzo base d’asta fino al 25 percento.

Il Giudice dell’Esecuzione dà disposizioni affinché la riduzione sia proprio del 25 percento.

Il Professionista delegato alla vendita, pertanto, pubblica un nuovo avviso di vendita con cui fissa la vendita dell’immobile nel Centro di Roma al prezzo base di € 75.000,00.

Se hai notato il prezzo base asta è cambiato. A causa della riduzione operata, non è più 100.000 euro ma 75.0000 euro!

La conseguenza direttamente successiva è che anche l’offerta minima cambierà.

Ripetendo il nostro calcolo (prezzo base d’asta meno 25%) otterremo come risultato 56.250.

E’ questa l’offerta minima che potrai presentare per questa “seconda” vendita.

Grazie all’offerta minima e al meccanismo dei plurimi ribassi, gli acquisti all’asta possono diventare particolarmente convenienti. Non è raro, del resto, che un immobile venga venduto ad 1/5 del suo valore di mercato anche a causa del fatto che non tutti partecipano alle aste.

Spero, in questo articolo, di averti fatto comprendere le basi del percorso della vendita giudiziaria immobiliare in Italia, almeno per quanto riguarda le esecuzioni immobiliari (per i fallimenti le regole sono parzialmente diverse).

Se hai dubbi, domande o vorresti dei chiarimenti non esitare a scriverci.

Avv. Daniele Giordano

[1] Articolo 571 c.p.c. comma secondo “L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto disp. att. 86.“

Per approfondire potresti anche leggere l’articolo “prezzo base asta e offerta minima” o anche, in tema di plurimi ribassi, l’articolo “ribassi d’asta: cosa sono?”.

Se sei interessato a saperne di più sui motivi per cui ritengo conveniente acquistare all’asta, al di là di quelli già citati, potresti leggere “Acquistare all’asta è conveniente“. Devi, infatti, sapere che per acquistare all’asta non c’è bisogno di pagare nessuna agenzia immobiliare, né alcuna parcella al Notaio, a meno che tu non debba fare un mutuo per il pagamento della somma offerta.