Acquisto all’asta: devo pagare il Notaio?

Notaio e aste
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

L’ acquisto della proprietà dell’immobile all’asta avviene senza la necessaria assistenza del Notaio.

Mentre, infatti, nella libera vendita è il Notaio a redigere, in forma dell’atto pubblico, il contratto di compravendita immobile, nel nostro caso, invece, è il Giudice a “provvedere” al trasferimento della proprietà con il decreto di trasferimento.

Se compro una casa all’asta devo pagare il notaio?

In particolare, quando acquisti un immobile all’asta non sarai tenuto a versare alcuna parcella al Notaio, la cui attività sarà sostituita dal Giudice e dai suoi ausiliari.

Pertanto, per il trasferimento della proprietà della casa acquistata all’asta non avrai bisogno del Notaio.

Non c’è nessun “rogito”.

Non ci sarà “nessun incontro” tra le parti, a tavolino, per “firmare” il contratto di compravendita immobiliare.

Dimenticati la classica tavola rotonda dove ogni uno firma, due volte, il medesimo foglio!

Alle aste immobiliari, infatti, il trasferimento del diritto di proprietà (o di qualsiasi altro diritto oggetto di pignoramento) avviene tramite un provvedimento del Giudice dell’Esecuzione che viene emesso in “automatico“.

Acquisto all’asta e notaio: come avviene allora il trasferimento della proprietà?

Il Giudice dell’Esecuzione, una volta che avrai pagato il prezzo dell’immobile (il che presuppone che te lo sia aggiudicato), emette un provvedimento con il quale trasferisce la proprietà dal debitore esecutato (la persona che ha subito il pignoramento) a te, nella qualità di aggiudicatario.

Tale provvedimento assume il nome di Decreto di trasferimento (per sapere, nello specifico, di cosa si tratta clicca qui).

Successivamente, il professionista delegato alla vendita (aiutante del Giudice; nominato dal medesimo) provvederà a far registrare tale notizia sia alla Conservatoria dei registri immobiliari e contestualmente al Catasto.

In tal modo, passati, in genere, 60 giorni dal provvedimento che trasferisce la proprietà, chiunque potrà verificare che l’immobile è diventato di tua proprietà tramite una semplice visura catastale o un’ ispezione ipotecaria.

Quando acquisti alle aste immobiliari, pertanto, il trasferimento della proprietà avviene senza che tu debba fare nulla (se non aspettare). Non dovrai firmare alcun contratto con il debitore esecutato. La proprietà viene trasferita con un provvedimento del giudice dell’esecuzione!

Non avrai bisogno del Notaio e non dovrai pagare la sua parcella!

Quando c’è bisogno del Notaio nelle aste giudiziarie?

Attenzione nel caso in cui dovessi fare un mutuo per l’acquisto della casa all’asta, dovrai investire della questione un Notaio.

Il contratto di mutuo, infatti, riveste, di solito, la forma di atto pubblico e pertanto ti occorrerà l’assistenza di un Notaio.

In questo caso dovrai pagarne anche il costo dell’assistenza (la parcella).

Perché, nonostante l’assenza del notaio, è l’acquisto più sicuro?

Veniamo al nodo della questione:

La mancanza del Notaio, quale generale figura di controllo dell’operazione immobiliare, non deve essere motivo di preoccupazione. Infatti, sia il professionista delegato successivamente, che il Giudice, il Custode e il perito, prima di emettere il decreto di trasferimento, verificheranno che vi siano tutte le condizioni per consentire il trasferimento della proprietà.

Anzi.

Il trasferimento della proprietà avvenuto tramite un’ asta giudiziaria è, senza dubbio, più sicuro di un acquisto avvenuto tra privati per moltissime ragioni, anche tecniche, che potremmo approfondire in un successivo articolo.

Ti basti pensare che un “normale” acquisto immobiliare (non all’asta per intenderci) può essere oggetto di annullamento quando, ad esempio, la moglie del venditore, in comunione dei beni, si opponga all’acquisto a lei sconosciuto (si legga l’art. 184 c.c. “Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell’articolo 2683”).

Oppure la vendita potrebbe essere oggetto di azione revocatoria da parte dei creditori del venditore nel caso in cui il venditore abbia venduto il proprio appartamento pur sapendo di avere moltissimi debiti cosi sottraendo parte cospicua del suo patrimonio.

Insomma, questi pochi esempi renderanno l’idea di quanto l‘acquisto all’asta sia effettivamente più sicuro anche senza l’assistenza del Notaio dell’acquisto presso privati o società.

Considera, inoltre, che le spese notarili, spesso ingenti, potrebbero essere un ulteriore occasione di risparmio che, aggiunta ai prezzi mediamente molto più bassi delle case all’asta, potrebbe veramente farti risparmiare moltissimi soldi.

(N.B: ovviamente dovrai necessariamente servirti del notaio per la redazione del contratto di mutuo qualora avessi bisogno di farti prestare i soldi dalla banca per l’acquisto all’asta).

Avv. Daniele Giordano

Sei sposato in comunione legale dei beni e vuoi sapere come acquistare all’asta escludendo il tuo coniuge? Leggi qui.

Per approfondire le normative che tutelano l’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento immobiliare, rendendo – de facto – l’acquisto all’asta ancora più garantito, leggi “tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento.

Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.

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