Spese Acquisto Casa all’Asta: Quante sono? + schema

spese acquista casa asta
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Quali sono le spese per l’acquisto della casa all’asta?

Attraverso l’approfondimento odierno cercheremo di chiarire quali sono i costi da sostenere per comprare una casa all’asta.

In generale proveremo ad analizzare nel dettaglio l’esborso economico utile ai fini della partecipazione ad un’asta giudiziaria.

Il segreto per riuscire a partecipare con successo alle asta giudiziarie è programmare, ossia conoscere con largo anticipo tutte le peculiarità dell’immobile che si intende acquistare ed i costi da sostenere al fine di evitare il più triste degli epiloghi che coincide con il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione.

Prima di specificare le singole voci concernenti le spese da sostenere per l’acquisto all’asta è bene specificare come l’esborso sia notevolmente inferiore rispetto a quello previsto in caso di acquisto dell’immobile nel libero mercato.

Spese acquisto casa asta: perché si risparmia?

Il risparmio dei costi nel mondo delle aste giudiziarie è dovuto a tre fattori:

  1. Immobile oggetto di un procedimento di esecuzione forzata ha un valore inferiore rispetto a quello che avrebbe se fosse venduto nel libero mercato;

Nel senso che il prezzo non è regolato da domanda e offerta, ma più semplicemente dal meccanismo dei ribassi d’asta che di solito lo riduce (e di molto) rispetto a quello del mercato!

2. Non vi sono spese notarili;

Infatti a meno che tu non debba fare il mutuo otterrai il trasferimento dell’immobile senza l’assistenza del Notaio.

3. Non è previsto il pagamento di alcuna provvigione (cd. provvigioni agenzia immobiliare).

A differenza di quanto accade per la libera vendita, per l’acquisto all’asta il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione nasce solo dietro esplicito mandato.

Per sapere i motivi per cui riteniamo che non sia saggio acquistare all’asta con un’ agenzia immobiliare leggi “3 motivi per non comprare all’asta con l’agenzia immobiliare“.

Spese acquisto casa asta: se non ti aggiudichi l’immobile

Perfetto.

Vediamo adesso insieme i costi da sostenere nel caso in cui, presentata l’offerta, non ti aggiudichi l’immobile all’asta.

Sostanzialmente, tolto il costo della firma digitale e del bollo telematico che dovrai pagare per le aste telematiche, non ci sono costi effettivi per partecipare ad un’asta immobiliare.

L’unico “costo” (per intenderci) è quello della cauzione, anche se questa in caso di mancata aggiudicazione ti verrà integralmente restituita.

Insieme all’offerta di acquisto per l’immobile all’asta andrà depositata una somma pari, generalmente, al 10% del prezzo offerto.

Tale somma prende il nome di cauzione.

La cauzione serve ad accompagnare l’offerta e a responsabilizzare la persona interessata all’acquisto.

Essa è obbligatoria e prevista a pena di inammissibilità, nel senso che, l’offerta di acquisto che non sia accompagnata dalla cauzione è considerata priva di ogni efficacia.

Il mancato versamento della cauzione determina l’impossibilità di potersi aggiudicare l’immobile.

Non è preclusa la possibilità di versare una cauzione più alta di quella “minima” prevista all’interno dell’ordinanza di vendita e avviso di vendita redatto dal professionista delegato.

Nb. Non è possibile versare una cauzione in misura minore rispetto a quella minima fissata nell’ordinanza di vendita; anche in questo caso l’offerta verrà dichiarata inammissibile.

Le modalità di versamento della cauzione dipendono dalla tipo di vendita all’asta:

  • Vendita con asta telematica: bonifico bancario o postale;
  • Vendita con asta in presenza: assegno circolare.

Ricordiamo che la cauzione viene restituita all’offerente nel caso in cui non dovesse aggiudicarsi l’immobile mentre in caso contrario costituirà un’anticipazione della somma totale necessaria.

Aste immobiliari: spese in caso di aggiudicazione

Ok. Siamo arrivati a elencare le spese da pagare in caso di aggiudicazione.

Proviamo a fare un elenco esaustivo.

A) PAGAMENTO DEL SALDO PREZZO DI AGGIUDICAZIONE

La prima cosa è il prezzo.

Pertanto, il primo costo da considerare è la restante parte del prezzo (dedotta la cauzione già versata che diviene acconto) da versare.

Il pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione deve avvenire entro il termine indicato nell’ordinanza di vendita e nell’avviso di vendita, il quale può variare da 60 giorni a 120 giorni.

Esempio: Immobile aggiudicato il 12 Maggio 2023, l’ordinanza di vendita dispone che il saldo prezzo dell’aggiudicazione va versato entro 60 giorni dalla stessa. Pertanto, entro il 13 Luglio 2023 l’aggiudicatario dovrà provvedere alla corresponsione della somma che è tenuto a versare a titolo di saldo prezzo, pena la decadenza dall’aggiudicazione

Inoltre, bisogna sottolineare come sia assolutamente vietato richiedere la proroga di tale termine, in quanto esso è fisso ed improrogabile.

A sostegno dell’improrogabilità del termine c’è la Sentenza della Cassazione Civile n.11171/2015 secondo la quale: “…nell’espropriazione immobiliare il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte di chi si è già reso aggiudicatario del bene staggito va reputato perentorio e non prorogabile, tanto ricavandosi dalla necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, quale appunto il termine di versamento dei prezzo: immutabilità di decisiva importanza nelle determinazioni dei potenziali offerenti e quindi del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per tutto lo sviluppo della vendita forzata – l’uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte…”

Va’ inoltre sottolineato che tale termine non è soggetto a sospensione feriale! [per approfondire leggi qui].

Nell’ipotesi in cui ai fini del completamento delle operazioni di acquisizione all’asta è necessario ottenere un mutuo, l’aggiudicatario dovrà attivarsi tempestivamente per di scongiurare l’insorgere di problematiche che potrebbero pregiudicare l’aggiudicazione del bene oggetto di vendita forzata.

B) PAGAMENTO DELLE SPESE ACCESSORIE

Oltre al prezzo dell’immobile bisognerà pagare, sempre nel termine per il saldo prezzo, le spese accessorie.

Ascoltami bene perché questa situazione è un po’ particolare.

Alcune volte invece il delegato invece di chiederti I SOLDI CHE DEVI ti chiederà un ANTICIPO FORFETTARIO.

In buona sostanza ti chiederà di anticipare una somma che ti restituirà una volta pagate le spese accessorie (il cd. Fondo Spese).

Anticipo spese forfettarie

Quando l’offerente si imbatte nell’avviso di vendita nota il riferimento ad un DEPOSITO IN CONTO SPESE (cd. Fondo Spese) che viene costituito soltanto in caso di aggiudicazione dell’immobile.

Il fondo spese viene gestito dal Professionista delegato addetto alla vendita che andrà prelevare dal fondo tutte le somme necessarie per il pagamento delle spese accessorie che sorgono in conseguenza dell’aggiudicazione.

L’ammontare del fondo spese è stabilito facendo riferimento ad una percentuale forfettaria (solitamente si aggira intorno al 20%) e deve essere commisurato al valore dell’aggiudicazione.

In sostanza l’importo del fondo spese si aggiunge al prezzo di aggiudicazione che l’acquirente dovrà versare all’esito della procedura di vendita forzata.

All’esito del pagamento di tutte le spese accessoria all’aggiudicazione, il delegato restituisce il residuo del fondo spese all’aggiudicatario (cd. Restituzione dell’eccedenza del fondo spese) non prima del decreto di trasferimento dell’immobile e di quello che attesta la liquidazione dei compensi del professionista delegato alla vendita.

Ex. Nell’avviso di vendita il fondo spese è stabilito nella misura del 20%, quando l’immobile è stato aggiudicato per una somma pari a 100.000,00 Euro il fondo sarà di 20.000 Euro per cui l’aggiudicatario corrisponderà la somma totale di 120.000 Euro.

Supponiamo che l’aggiudicatario abbia effettuato l’acquisto con i benefici della prima casa (Decreto Legge n.73/21 convertito in legge n.106/2021), sarà esente dall’imposta di registro (invece del 9% ordinario e del 2% in caso di bonus prima casa basic), ipotecaria e catastale (il cui ammontare e di 50 Euro cadauna) e verserà soltanto un credito di imposta di pari importo all’IVA versata per le vendite soggette ad IVA che solitamente si aggirano intorno al 4% per l’acquisto con requisiti “prima casa”).

Elenco spese accessorie

Tornando alle spese accessorie, siano essere anticipate forfettariamente o pagate puntualmente, queste sono:

  • Imposte di Trasferimento = imposta di registro, imposta catastale ed ipotecaria;

La base per il calcolo delle imposte può essere effettuato o sul prezzo di aggiudicazione o sul valore catastale.

Anche per le aste immobiliari i contribuenti possono ottenere il bonus prima casa e il bonus prima casa rafforzato under 36. Tuttavia in presenza di abusi edilizi la questione si complica e il bonus potrebbe non essere concesso. Per approfondire ti invito a leggere l’articolo “bonus prima casa spetta con abusi edilizi?“. Sappi che nel caso in cui il bonus non possa essere concesso, se l’immobile è un’abitazione potrai servirti del sistema del prezzo valore. Per approfondire il tema del sistema del prezzo valore in caso di acquisto all’asta puoi leggere “Prezzo valore asta giudiziaria: come funziona?”.

  • Registrazione del Decreto di Trasferimento = costo per la redazione ed il deposito della nota di trascrizione (circa 250/300 euro)
  • Onorari del professionista delegato alla vendita = al momento del pagamento del saldo prezzo l’aggiudicatario effettua un esborso relativo al 50% del compenso che spetta al delegato addetto alla vendita [per approfondire leggi “Quota parte compenso delegato a carico di aggiudicatario: a quanto ammonta?”

In questo caso la norma di riferimento è il 179 bis disposizioni attuative del cpc che al comma secondo stabilisce che:

“Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell’esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell’aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

La quantificazione della somma da pagare va effettuata tenendo conto del Decreto del Ministero della Giusitizia n.227/2015 secondo il quale il nuovo acquirente deve  versare un importo diviso in vari scaglioni:

Prezzo di aggiudicazione è uguale o minore di 100.000 Euro allora il compenso sarà pari a 550,00 Euro; quando il prezzo di aggiudicazione è compreso tra i 100.000 e 500.000 Euro, il compenso ammonta ad una somma pari ad 825 Euro. Nel caso in cui il prezzo di aggiudicazione dovesse superare i 500.000 Euro allora il compenso ammonterebbe a 1.100 Euro.

Alle somme che vanno corrisposte al delegato professionista addetto alla vendita vanno aggiunti il 4% per la cassa previdenziale e l’IVA se il delegato è obbligato a versarla.

Spese acquisto casa all’asta: le spese eventuali

Ecco un capitolo piccante!

Le spese eventuali dell’acquisto di una casa all’asta ossia quelle che solo in alcuni casi dovresti pagare.

Presta attenzione nel caso di acquisto del diritto di proprietà superficiaria. Per rendere questa “particolare” tipologia di proprietà una proprietà vera e propria dovrai pagare una somma di denaro in favore dell’ente della Convenzione.

Se vuoi approfondire il caso dell’acquisto all’asta del diritto di superficie leggi “Acquisto all’asta di diritto di superficie“.

Vediamole insieme!

Costi eventuali per la cancellazione delle ipoteche e trascrizioni avverse

Le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli (esempio Ipoteche/Pignoramenti) possono essere a carico dell’acquirente o a carico della procedura.

Bisogna ricordare che con riguardo a tali spese eventuali per la cancellazione delle ipoteche e trascrizioni avverse, bisogna sempre osservare le prescrizioni contenute nell’ordinanza di vendita e nell’avviso di vendita siccome  queste potrebbero essere poste anche a carico della procedura.

In merito puoi leggere “Costi per la cancellazione delle formalità: a quanto ammontano?“.

Costi (che non dovrebbero essere) a carico dell’aggiudicatario

Qualora il debitore esecutato non dovesse rilasciare l’immobile entro il termine fissato nel decreto di trasferimento (o nel precedente ordine ex art. 560 c.p.c.), sarà necessario provvedere alla liberazione del bene.

Sarebbe riduttivo affrontare questo tema in due righe e pertanto ti indico 2, 3 articoli sul tema che potrebbero interessarti: “Casa occupata: cosa fare?” e “Istanza per la liberazione a cura del custode“.

In buona sostanza se fai tutto bene – presentando rituale richiesta al massimo entro il saldo prezzo – non dovresti spendere niente per liberare l’immobile da persone o cose!

I costi dovrebbero essere tutti a carico del pignoramento. Al contrario se sbagli o se la situazione si fa complicata potresti dover affrontare delle spese per l’esecuzione dell’obbligo di consegna o rilascio tramite i competenti Ufficiali Giudiziari.

Dott. Andrea Parascandolo

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Se vuoi approfondire il tema degli adempimenti successivi al decreto di trasferimento ti consiglio di leggere “Voltura catastale dell’immobile acquistato all’asta” in cui spieghiamo in che tempo e modo avviene il cambio formale della proprietà catastale e ipotecaria e “Cancellazione delle ipoteche: chi paga” per comprendere in quali casi l’aggiudicatario debba far fronte a queste spese, chi deve provvedervi e a quanto ammontano.

Se vuoi partecipare con un avvocato leggi anche l’articolo “Quanto costa la partecipazione all’asta tramite avvocato?

Le aste giudiziarie sono molto, molto convenienti e ti permettono di acquistare con uno sconto anche del 50 percento, grazie al meccanismo dei ribassi d’asta e dell’offerta minima. Tuttavia l’acquisto all’asta non è privo di rischi. Ti consigliamo a tale proposito di leggere la nostra Guida per principianti (e non solo) alle aste giudiziarie e il nostro articolo relativo ai rischi dell’acquisto all’asta. Per tutte queste ragioni e la delicatezza della procedura prevista dalla legge, nonché per evitare brutte sorprese, riteniamo sconsigliato l’acquisto all’asta tramite agenzia o consulente nelle aste quanto piuttosto di affidarsi ad un avvocato specializzato.

Pagato il saldo prezzo ed il fondo spese, il giudice dell’esecuzione emetterà il decreto di trasferimento con il quale la proprietà dell’immobile passerà dal debitore esecutato al nuovo proprietario. Se vuoi saperne di più sul decreto di trasferimento ne parliamo qui.

Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo”

Se invece vuoi sapere se il termine per il pagamento del saldo del prezzo si sospende per la cosiddetta “sospensione feriale” dal 1 al 31 agosto di ogni anno leggi questo articolo

Se vuoi scoprire tutti i costi di un’ asta giudiziaria clicca qui.

Approfondiamo insieme il “Bonus prima casa under 36” introdotto, di recente, dal D.L. Sostegni BS e il suo possibile utilizzo per gli acquisti alle aste giudiziarie.

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