Il decreto di trasferimento è un provvedimento del giudice dell’esecuzione.
Più nel dettaglio, è il provvedimento tramite il quale il Giudice dell’Esecuzione trasferisce la proprietà dell’immobile acquistato all’asta al nuovo proprietario.
Il decreto di trasferimento, pertanto, è un atto del giudice che trasferisce il diritto acquistato senza necessità di ulteriori passaggi.
Le successive attività (voltura catastale, invio al conservatore dei pubblici registri) hanno la sola funzione di rendere conoscibile a terzi il trasferimento.
In questo articolo vedremo soprattutto:
- Cosa è il decreto di trasferimento
- In quali tempi viene emesso il decreto di trasferimento
- Soprattutto come Velocizzare l’emissione del decreto (senza attendere i tempi della giustizia)
- E risponderemo ad alcune domande frequenti
Iniziamo!
Cosa è il decreto di trasferimento?
Come abbiamo visto il decreto di trasferimento è il mezzo con cui il Giudice trasferisce la proprietà all’aggiudicatario.
L’art. 586 c.p.c. in merito al trasferimento del bene dispone “
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’ esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’ aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’ aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.
Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.
2.Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.
L’art. 586 c.p.c. dispone che, una volta che l’aggiudicatario ha versato il saldo prezzo, il giudice, a meno che non ritenga il prezzo ingiusto, pronuncia decreto con il quale trasferisce il bene espropriato all’aggiudicatario.
Anche se, in passato, si è tentennato circa l’operatività immediata o differita del decreto di trasferimento ad oggi è pacifica la giurisprudenza nel ritenere che il decreto in commento produca effetti istantanei, malgrado sia provvedimento opponibile ex art. 617 c.p.c.
Anche le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamate a decidere, hanno stabilito con la sentenza n. 28387 del 14 dicembre 2020 che il decreto del giudice comporta l’immediato trasferimento del bene, purgato e liberato dai pesi indicati dalla norma.
Il conservatore, pertanto, deve cancellare le trascrizioni e le iscrizioni precedenti indipendentemente dal decorso dei termini per l’opposizione agli atti esecutivi.
Come funziona l’emissione del decreto di trasferimento?
Facciamo un esempio per comprendere come si colloca l’emissione del decreto di trasferimento.
Tizio presenta un’ offerta d’acquisto per un immobile all’asta. Essendo l’unico offerente viene dichiarato aggiudicatario del bene. Versa la residua parte del prezzo oltre il fondo spese.
Arrivati a questo punto Tizio ha adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge ossia:
Ha pagato, entro il termine previsto, il saldo prezzo oltre il fondo spese.
Il Giudice dell’Esecuzione, verificata la regolarità dell’operato di Tizio, emetterà un provvedimento (chiamato, per l’appunto, decreto di trasferimento) con cui trasferirà la proprietà (o altro diritto oggetto di acquisto) dal debitore esecutato a Tizio.
Quali sono i tempi per il decreto di trasferimento di una casa all’asta?
Secondo la nostra esperienza, dal versamento del saldo prezzo ci vogliono circa 2/3 mesi per i Tribunali più rapidi e fino a 6 per i Tribunali più lenti.
Molto dipende dalla:
- velocità del professionista delegato alla vendita (il quale deve redigere la bozza del decreto di trasferimento “la cd. minuta del decreto di trasferimento“)
- velocità del Giudice dell’Esecuzione (il quale magari è oberatissimo di lavoro e potrebbe tardare oltre il dovuto)
- celerità della Cancelleria (nell’accettazione degli atti e nella trasmissione di questi)
In alcuni (rari) casi ci potrebbe volere anche un anno (delegati pigri – tribunali “disorganizzati” – cancellerie lente).
Ecco perché riteniamo sia fondamentale sollecitare costantemente l’emissione del decreto di trasferimento tramite un avvocato esperto.
Soprattutto pensando a quanto tempo inutile potresti perdere per questa fase così “burocratica”!
🏆 Come velocizzare il decreto di trasferimento?
Per evitare ritardi ed “attenzionare” la questione al Giudice dell’Esecuzione sarebbe opportuno sollecitare il medesimo all’emissione del decreto di trasferimento (sempre che il ritardo non sia dovuto al mancato deposito della bozza da parte del professionista delegato: la minuta del decreto di trasferimento).
In effetti il ritardo nell’emissione del decreto può diventare un vero e proprio problema.
Pensiamo al caso in cui, ad esempio, l’aggiudicatario ha necessità di avere le chiavi dell’immobile e questo sia occupato.
In questo caso la liberazione sarà possibile solo dopo 60 giorni dal decreto di trasferimento.
Che questo venga emesso dopo 1 mese, o dopo 6 mesi, comprenderai che c’è una grande differenza!
Piccolo trucco: puoi chiedere al Giudice dell’Esecuzione di essere nominato custode dell’immobile e di poter ricevere, in tale vesti, le chiavi! – Ne parliamo approfonditamente nell’articolo “Consegna della casa acquistata all’asta dopo il decreto di trasferimento“
Oppure si pensi al caso in cui l’immobile acquistato all’asta sia affittato e questo inquilino versi tutti i mesi 1.000 euro alla procedura esecutiva immobiliare.
Anche in questo caso ogni mese “perso” equivale ad un mancato incasso!
L’aggiudicatario infatti percepisce i canoni di locazione solo dall’emissione del decreto di trasferimento.
Insomma: il tempo è denaro e non va perso inutilmente!
Ecco perché consigliamo ai nostri assistiti di presentare un’istanza formale al giudice dell’esecuzione per evidenziare i motivi e le urgenze per cui si ritiene doverosa l’immediata emissione del provvedimento.
Cosa bisogna fare dopo il decreto di trasferimento?
Per rispondere a chi ci chiede “Cosa succede dopo l’emissione del decreto di trasferimento?” possiamo dire che dopo il decreto dovresti, se non lo hai già fatto, liberare la casa comprata all’asta ed entrarne in possesso.
Dopo il decreto di trasferimento infatti dovresti ritirare le chiavi della casa all’asta che, se è libera, ti verranno consegnate subito, se invece occupata dovrai intraprendere la liberazione del bene (per cui ti consiglio di servirti di un avvocato esperto).
Quindi, successivamente al decreto di trasferimento, dovresti:
- se la casa è libera sollecitare il custode giudiziario a rilasciarti le chiavi (anche se, come abbiamo visto, sarebbe possibile farlo anche prima).
- Se la casa è occupata dovresti assolutamente prendere l’iniziativa per liberare l’immobile (non è cosa da poco o da sottovalutare, ne parliamo qui).
Quando l’aggiudicatario diventa proprietario?
L’aggiudicatario diventa proprietario con la pubblicazione da parte della cancelleria del decreto di trasferimento.
Facciamo un esempio molto semplice.
Carlo compra una casa all’asta senza incanto in data 10 gennaio.
Dopodiché versa il saldo prezzo e le spese per l’acquisto della casa all’asta in data 30 marzo.
A questo punto, il delegato oltre a chiedere il pagamento del compenso a carico dell’aggiudicatario farà firmare una serie di moduli.
Così, il modulo di richiesta di agevolazioni prima casa per l’asta e l’eventuale richiesta di prezzo valore.
Risolta questa fase “burocratica” e dei pagamenti, il professionista delegato preparerà al giudice dell’esecuzione una bozza del decreto di trasferimento la cd. “minuta del decreto di trasferimento“.
Il Giudice dell’Esecuzione, letta la bozza, se non ha alcuna correzione da fare, firmerà il decreto di trasferimento che verrà poi pubblicato dalla Cancelleria.
Una volta emesso e pubblicato, il decreto sarà poi registrato e trascritto dal professionista.
Detto analiticamente, è dal momento della sua emissione che si verifica il trasferimento della proprietà all’aggiudicatario.
Quindi l’aggiudicatario diventa proprietario della casa all’asta quando il Giudice firma ed emette il decreto di trasferimento.
Contrariamente la successiva trascrizione adempie al più vasto ruolo di rendere il decreto conoscibile ed opponibile ai terzi.
Quando si paga la trascrizione del decreto di trasferimento?
Venendo alla trascrizione del decreto di trasferimento come riportato nell’articolo “Chi paga la trascrizione del decreto di trasferimento?“, la trascrizione del decreto è a cura del Tribunale, che pagherà il relativo costo.
Ai sensi dell’articolo 586 del Codice di Procedura Civile, gli adempimenti legati alla trascrizione del decreto spettano alla procedura esecutiva, ossia al tribunale incaricato della vendita. Dal 2014, infatti, il costo della trascrizione e della voltura catastale è a carico del tribunale. Questo significa che l’aggiudicatario non deve sostenere direttamente queste spese, poiché sono incluse nella gestione complessiva della procedura.
Come viene notificato il decreto di trasferimento?
Venendo alla notifica del decreto di trasferimento idealmente manca una norma che disciplini la notifica dello stesso, soprattutto al debitore.
Tuttavia è corretto e ritengo anche opportuno che tale notifica venga effettuata per due ragioni:
- In primo luogo la notifica del decreto di trasferimento al debitore consente al medesimo di proporre eventuali opposizioni (che tra l’altro potrebbe eventualmente altrimenti depositare entro 20 giorni dalla conoscenza di fatto dell’atto)
- In secondo luogo la notifica del decreto è funzionale alla liberazione del bene
Per quanto riguarda l’aggiudicatario è certamente doverosa, da parte del delegato, la comunicazione dell’avvenuta emissione del decreto di trasferimento come, tra l’altro, lo sviluppo dei successivi incombenti.
Avv. Daniele Giordano
Cosa fare se la casa che hai acquistato è occupata? Ne parliamo nell’articolo “casa all’asta occupata: cosa fare?”.
Se hai bisogno di saperne di più, sei interessato ad approfondire alcune questioni trattate in questo articolo, contattaci e saremo lieti di risponderti!
Vuoi sapere perché all’acquisto all’asta non occorre l’assistenza del Notaio o dell’agenzia immobiliare? Ne parliamo nei relativi articoli!
Se, invece, vuoi approfondire la questione delle locazioni e sapere se l’inqulino può opporsi alle visite di potenziali offerenti leggi qui.
Sei preoccupato dal fatto che il precedente proprietario possa lasciare tutte le sue cianfrusaglie nell’immobile? Leggi “Casa arredata: chi paga lo sgombero?”
Ad ogni modo, se sei arrivato fin qui, e hai dubbi, domande, perplessità o vuoi essere aiutato a compiere l’operazione immobiliare dei tuoi sogni, scrivici e sarai ricontattato entro 24 ore.
Lascia un commento