Asta annullata o sospesa: perché succede?

asta annullata
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Stavi seguendo un immobile all’asta e poi ti sei accorto che la vendita è stata revocata?

Eri interessato a visitare un immobile ma il custode ti ha avvisato che l’asta non sarà più celebrata?

Avevi depositato un’ offerta di acquisto, ma l’asta è stata “annullata”?

Comprendo che l’improvvisa “sparizione” dell’annuncio di una vendita all’asta possa confonderti.

Le aste giudiziarie, a differenza di quanto si creda, possono essere revocate in ogni momento dal Giudice dell’Esecuzione, salvo quanto si dirà in termini di revoca dell’asta nei 20 giorni antecedenti la vendita (vedi ultimo paragrafo).

E’ quindi possibile che un’ asta originariamente fissata venga, nel mentre, revocata e, per così dire, “annullata”.

La revoca dell’asta può essere disposta per le più disparate ragioni.

Proverò, in questo articolo, a spiegarti quali sono quelle che, nella maggioranza dei casi, fanno si che un’ asta venga annullata.

Voglio anticiparti che non sempre la revoca dell’asta fa sì che quell’immobile non venga più posto in vendita.

Alcune volte, infatti, la vendita viene “bloccata” solo temporaneamente. A distanza di mesi, nella maggior parte dei casi, potrai ri-trovare l’immobile all’asta.

Asta sospesa significato

Alcune volte potrai vedere sull’annuncio il termine “asta sospesa“. Oggi vogliamo spiegare il significato del termine “asta sospesa”.

Il significato di asta sospesa è questo: l’asta non si farà.

Questo può succedere per diversissime ragioni, che proviamo ad elencare qui sotto, e per altre che magari sono totalmente inimmaginabili (magari il professionista delegato ha la febbre, oppure l’immobile è crollato o semplicemente c’è stato un problema con la pubblicità disposta dal giudice).
Insomma mentre è facile comprendere il significato di asta sospesa, è veramente difficile capire perché sia stata sospesa e se tornerà in vendita.

Proviamo a scoprirlo insieme!

Asta sospesa: accordo tra debitore e creditore

La principale ragione per cui la vendita all’asta di un immobile viene momentaneamente sospesa, con conseguente revoca dell’esperimento di vendita già fissato, va ricercata nell’accordo che il debitore e il creditore possano aver trovato.

La legge, infatti, consente, anche in questa fase, a questi due soggetti (chi deve avere i soldi e sta portando avanti l’esecuzione e chi li deve sborsare) di trovare un accordo per la soluzione bonaria del debito.

L’accordo tra il debitore e il creditore con cui il primo si impegna a pagare il secondo, evidentemente, può portare all’estinzione della procedura esecutiva immobiliare (ipotesi A) o alla sua temporanea sospensione (ipotesi B)

IPOTESI A – Per intenderci, se il debitore paga il suo creditore in un unica soluzione è allora chiaro che la procedura esecutiva immobiliare debba definitivamente arrestarsi, a meno che non vi siano altri creditori cd. “titolati”. In questo caso, il debito è saldato, la vendita, originariamente fissata, viene revocata e il pignoramento si “chiude” con la rinuncia dell’unico creditore pignorante e l’ordinanza estintiva del giudice dell’esecuzione.

In questa prima ipotesi, l’asta annullata non verrà più rifissata.

IPOTESI B – In alcuni casi, il creditore e il debitore potrebbero trovare un accordo di pagamento rateizzato e dilazionato in più rate mensili.

Il nostro codice di procedura civile concede alle parti del processo esecutivo di sospendere, fino a 24 mesi, la procedura esecutiva immobiliare ai sensi dell’art. 624 bis c.p.c. Pertanto, il debitore potrebbe promettere di pagare la cifra dovuta in 24 mesi. Durante i 24 mesi la procedura resta “sospesa“, congelata. Tutte le attività, incluse quelle di vendita, vengono arrestate.

In questa seconda ipotesi, nel caso in cui il debitore venga meno al pagamento promesso, o manchi di pagare una o più rate, il creditore sarà libero di “risvegliare” la procedura esecutiva immobiliare “dormiente” e chiedere al Giudice dell’Esecuzione la ripresa delle attività di vendita.

In questa ipotesi, pertanto, l’asta annullata per intervenuta sospensione ex art. 624 bis c.p.c. potrà essere nuovamente fissata, a distanza di tempo, quando il debitore manchi di pagare il dovuto.

Asta sospesa: problemi interni alla procedura esecutiva immobiliare

Un’ asta fissata può essere revocata anche per motivi interni alla procedura esecutiva immobiliare.

Magari è stata presentata un’ opposizione da parte del debitore ai sensi dell’art. 615, 617 c.p.c. o di un terzo, 619 c.p.c. e il Giudice dell’Esecuzione ritenendo la stessa probabilmente fondata ha ritenuto di sospendere le attività di vendita (revocando, per l’effetto, la vendita già fissata).

Si pensi al terzo che assume di essere il proprietario del bene pignorato oppure al debitore che dice di aver già pagato totalmente il mutuo per cui la banca sta procedendo.

A questo primo ordine di problemi che possono condurre ad una sospensione/estinzione vi sono criticità, successivamente emerse, relativi alla vendita del bene, alla perizia estimativa, alla corretta instaurazione del contraddittorio, alla pubblicità.

Devi infatti sapere che il pignoramento si compone di tantissimi piccoli “passaggi” obbligati che, se sbagliati, possono portare all’estinzione della procedura.

E’ molto difficile comprendere, in questi casi, il destino dell’asta “annullata” potendo esso dipendere dalla risoluzione del problema emerso.

Asta annullata: conclusioni

In conclusione, come abbiamo visto, molte sono le ragioni per cui un’ asta già fissata possa essere revocata “di punto in bianco“.

Quando a “sfumare” sia un semplice interesse il problema non si pone. Chiusa una porta, si apre un portone.

Diversa è la situazione in cui si trova chi, dopo un notevole dispendio di energie e soldi, e dunque dopo aver formulato un’ offerta di acquisto, veda l’esperimento di vendita revocato.

E’ bene sapere, a tal proposito, che la legge tutela l’offerente che ha prestato cauzione richiedendo il suo consenso alla revoca dell’esperimento di vendita.

L’art. 161 bis disp. att. c.p.c. dispone, infatti, che ” Il rinvio della vendita può essere disposto solo con il consenso dei creditori e degli offerenti che abbiano prestato cauzione ai sensi degli articoli 571 e 580 del codice“.

La norma è stata interpretata come applicabile unicamente a quei rinvii (sostanzialmente revoche) che abbiano luogo nei 20 giorni antecedenti il termine di presentazione delle offerte.

Pertanto, qualora nei 20 giorni prima, l’offerente abbia già depositato l’offerta di acquisto e prestato cauzione, il giudice non potrà revocare l’asta senza il suo consenso.

Avv. Daniele Giordano

Abbiamo visto i principali motivi per cui un’ asta può essere annullata. In questo altro articolo, invece, parliamo della possibilità di “far rinviare un’asta” e dei relativi rimedi.

Cosa succede se all’asta si presente un solo offerente? Scopriamolo insieme leggendo l’articolo “Unica offerta all’asta: cosa succede?“.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria 

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