Se il giorno dell’asta è arrivata un’ unica offerta di acquisto cosa si fa? Cosa succede?

Ebbene, in questo caso, nel 90 percento dei casi l’unico offerente diventerà l’aggiudicatario del bene.

Questo perché in assenza di altri concorrenti non si disporrà alcuna gara tra gli offerenti (non ci sarà alcun rilancio) ed il professionista delegato provvederà nella maggior parte dei casi a verbalizzare quanto accaduto e a redigere il verbale di aggiudicazione.

Di solito è così che funziona anche se, in alcuni (rari) casi, l’unico offerente potrebbe non aggiudicarsi il bene.

Parliamo di quelle rare ipotesi in cui il Giudice dell’Esecuzione sostanzialmente ritiene che una nuova vendita possa ottenere un guadagno più cospicuo e l’offerta presentata sia inferiore al prezzo base d’asta.

In questi casi il Giudice può disporre la ripetizione della vendita.

Unica offerta all’asta: quando non conduce all’aggiudicazione?

Come accennato alcune volte (pochissime) potrebbe succedere che l’unico offerente non diventi l’aggiudicatario del bene.

Questo perché nel nostro ordinamento c’è una legge che consente al Giudice di non procedere all’aggiudicazione quando:

a) l’offerta sia inferiore al prezzo base asta (per sapere cosa significa leggi l’articolo “Base asta e offerta minima“);

b) Il Giudice ritiene che vi siano buone possibilità di guadagnare di più rimettendo in vendita il bene

Il discorso è questo (detto molto banalmente): il prezzo non è arrivato nemmeno al prezzo base asta, credo fermamente che se rimetto il bene in vendita raggiungerò un prezzo più alto!

In questo caso il nostro (SFORTUNATO) singolo offerente resterà a bocca asciutta 😞 

Unica offerta all’asta: l’articolo 572 c.p.c.

Leggiamo un po’ cosa dice l’articolo 572 c.p.c. che regola proprio l’ipotesi della mancata aggiudicazione successiva al deposito di una singola offerta.

1. Sull’offerta il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti.

2. Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta.

3. Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo 588.

4. Si applicano le disposizioni degli articoli 573, 574 e 577.

Il comma terzo dell’articolo 572 c.p.c. dice “se il prezzo offerto” è più basso del prezzo base il Giudice può “bloccare” l’aggiudicazione se ritiene che si possa guadagnare di più da una nuova vendita e non ci siano istanze di assegnazione.

Come si potrà comprendere dalla lettura della norma il Giudice dell’Esecuzione non DEVE per forza revocare l’aggiudicazione.

L’articolo 572 c.p.c. indica una semplice facoltà del giudice dell’esecuzione che il medesimo può, come non può, azionare quando ricorrano questi due presupposti il primo di tipo “oggettivo” (prezzo inferiore al prezzo base) il secondo di tipo soggettivo (la convinzione di poter guadagnare un prezzo più alto da una nuova vendita).

Più nel dettaglio il giudice dell’esecuzione se ricorrono queste condizioni può decidere di non dare corso all’aggiudicazione ma di ripetere sostanzialmente la vendita.

E’ questo un potere riconosciuto, si ritiene, in prima battuta, al professionista delegato alla vendita interessato direttamente da questi incombenti ed esercitabile ex post successivamente dal Giudice dell’Esecuzione.

Unica offerta all’asta: il Giudice deve motivare se intende dare corso all’aggiudicazione?

Malgrado sia ormai prassi che le uniche offerte “inferiori al prezzo base” conducano all’aggiudicazione senza alcun particolare incidente di percorso, secondo parte della giurisprudenza il Giudice, ai sensi dell’articolo 572 c.p.c., ricorrendo un’ offerta sotto soglia, sarebbe addirittura tenuto a spiegare perché non ritiene seria la possibilità che una nuova vendita possa conseguire un prezzo maggiore.

In questo senso la giurisprudenza recente che si è occupata del tema, ha osservato che “in caso di vendita coattiva immobiliare effettuata direttamente dal giudice delegato del fallimento, è valida anche l’offerta ribassata per non oltre un quarto rispetto al prezzo fissato nella relativa ordinanza, potendo allora il predetto giudice, in caso di unicità di offerta, aggiudicare il bene a tale offerente, ove sussistano i presupposti di cui all’art. 572 c.p.c., comma 3 novellato, applicabile ratione temporis, in particolare dando conto che non ricorre seria possibilità di conseguire un prezzo superiore per effetto di una nuova vendita, secondo i limiti di compatibilità dell’istituto, che costituisce un elemento normativo integrante il provvedimento” (Cass. civ., sez. I, sent., 26 agosto 2021, n. 23486).

Stando a queste pronunce il Giudice dell’Esecuzione ogni volta che aggiudica ad un unico offerente per un’ offerta inferiore al prezzo base asta dovrebbe motivare tale scelta, magari indicando la scarsa appettibilità dell’immobile sul mercato o le numerose aste deserte precedenti.

Avv. Daniele Giordano

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