Il Verbale di aggiudicazione all’asta è il verbale con cui il professionista delegato alla vendita dichiara l’offerente vittorioso l’aggiudicatario dell’immobile.

Questo documento di per sé, come vedremo, non è molto importante.

Può diventare fondamentale, invece, quando la Banca dell’aggiudicatario chiede la prova dell’avvenuta aggiudicazione nonché in altri casi che vedremo nel proseguo.

Se vuoi sapere in quale momento l’aggiudicatario diviene proprietario della casa all’asta leggi qui.

Come avvocati specializzati in diritto delle aste, cercheremo di spiegarvi come funziona in maniera “tecnica” ma con esempi semplici e chiari.

Che cos’è il verbale di aggiudicazione all’asta?

Il verbale di aggiudicazione all’asta è un verbale redatto ed emesso dal professionista delegato alla vendita, ausiliare del giudice dell’esecuzione, che gestisce le operazioni di vendita al termine delle stesse.

Al termine della vendita, infatti, vi è bisogno di relazionare sull’esito della medesima che potrebbe:

A) essere andare “deserta“ nel caso in cui nessuno abbia presentato offerte d’acquisto (o le offerte presentate siano state ritenute tutte invalide);

B) avere esito positivo nel caso in cui sia stata presentata anche una sola offerta valida;

Mentre nel primo caso viene redatto un “verbale di asta deserta” nel secondo viene redatto un verbale di aggiudicazione.

Cosa contiene il verbale di aggiudicazione all’asta?

Con questo verbale il professionista, al termine delle operazioni di vendita, attesta:

• che l’asta è avvenuta
• che alla medesima sono state presentate una o più offerte di acquisto
• se c’è stata una gara tra gli offerenti, le relative offerte e i rilanci
• che la medesima ha condotto all’aggiudicazione in favore dell’aggiudicatario, pertanto vi è stata un’aggiudicazione all’asta.

Al suo interno il professionista delegato provvede ad indicare tutte le informazioni utili ad individuare l’immobile oggetto di esecuzione forzata, inoltre indica:

1. Giudice dell’Esecuzione e Tribunale competente
2. Creditore procedente
3. Debitore esecutato
4. Generalità dell’aggiudicatario

Ovviamente tale documento ha una composizione differente a seconda della modalità con la quale si è svolta l’asta giudiziaria.

Infatti, se è stata presentata una sola offerta il professionista delegato alla vendita al momento dell’apertura delle buste preso atto della presentazione di un’unica offerta valida che soddisfi tutti i requisiti previsti dalla legge, provvede a verbalizzare l’aggiudicazione in favore dell’unico offerente.

Diversa è l’ipotesi in cui alla procedura di vendita forzata abbiano preso parte più soggetti interessati nel cui caso si darà luogo alla gara tra gli offerenti ex art. 573 c.p.c.

In questo caso, dopo la conclusione della gara tra offerenti, il professionista redige il verbale dal quale è possibile individuare con precisione il numero di offerte, il numero dei rilanci e l’ultimo rilancio più alto (evidentemente quello dell’aggiudicatario).

Quali sono le tempistiche per il rilascio del verbale di aggiudicazione all’asta?

Il professionista delegato addetto alla vendita provvede a firmare il verbale all’esito dell’esperimento di vendita.

Di solito, a distanza di qualche giorno, è possibile ricevere copia del verbale di aggiudicazione.

A chi va fatta la richiesta del verbale di aggiudicazione all’asta?

L’aggiudicatario per esercitare il suo diritto ad ottenere una copia del verbale può rivolgersi al professionista delegato alla vendita a mezzo posta elettronica certificata oppure chiederne copia alla cancelleria del giudice dell’esecuzione che presiede l’esecuzione immobiliare.

Oltre ad essere atto del professionista delegato, il verbale di aggiudicazione confluisce nel fascicolo telematico dell’esecuzione immobiliare dacché diviene, a tutti gli effetti, atto della procedura espropriativa.

A cosa serve il verbale di aggiudicazione per l’asta?

Il verbale di aggiudicazione è un documento che, di per sé, non riveste una grande importanza, salvo quanto si dirà circa la decorrenza del termine per il pagamento del saldo prezzo.

Tale documento diviene importante dal momento in cui l’istituto di credito, cui l’aggiudicatario ha chiesto il mutuo per il versamento del saldo, chiede prova dell’avvenuta aggiudicazione.

Il verbale di aggiudicazione è prova dell’avvenuta aggiudicazione e, pertanto, viene di solito richiesto dall’aggiudicatario che vuole consegnarlo alla sua banca.

Ricevuta la “prova” dell’aggiudicazione, la Banca procederà, nella maggior parte dei casi, a versare direttamente le somme prese a prestito in favore della procedura esecutiva immobiliare ai sensi dell’art. 585 comma terzo c.p.c.

Il delegato alla vendita ha l’obbligo di consegnare il verbale?

A questo punto ci si chiede se il delegato abbia l’obbligo di consegnare detto verbale di aggiudicazione all’asta oppure l’aggiudicatario dovrà procurarselo rivolgendosi presso la competente cancelleria chiedendo una copia conforme.

Innanzitutto bisogna anticipare che l’aggiudicatario ha diritto di ottenere una copia del verbale di aggiudicazione, il quale è un atto pubblico redatto da un pubblico ufficiale nell’esercizio delle sue funzioni.

Sul punto si è pronunciata la Cassazione penale con Sentenza n.3872/2009 sancendo che: “Il commissario per la vendita delle cose pignorate, in quanto esecutore delle disposizioni del Giudice civile ai fini della conversione del compendio pignorato in equivalente pecuniario, esercita, quale ausiliario del giudice, una pubblica funzione giudiziaria, rivestendo, conseguentemente, la qualità di pubblico ufficiale”.

Tanto premesso, considerato che il verbale di aggiudicazione contiene informazioni relative – anche – all’aggiudicatario non si vedono ragioni ostative al rilascio di detto verbale all’aggiudicatario.

La consegna del verbale può causare problemi riguardanti la privacy?

Talvolta il delegato potrebbe mostrarsi riluttante alla consegna della copia del verbale di aggiudicazione siccome teme di violare norme afferenti alla privacy.

Questa preoccupazione è fondata? La nostra risposta è no, non ci sono problemi ed infatti se guardiamo all’Articolo 23 del Decreto Ministeriale 26/02/2015 n.32 (Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalita’ telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile, ai sensi dell’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile) si può agilmente comprendere come il professionista delegato addetto alla vendita può fare uso dei dati presenti sul portale delle vendita telematica.

Queste informazioni devono trovarsi nella piena disponibilità del gestore al termine della procedura di vendita forzata.

Il gestore provvederà a trasmettere un elenco dei rilanci, sottoscritto con firma digitale, nei quali risultano anche i dati dell’aggiudicatario, la cauzione che egli ha versato ed il prezzo al quale è stato aggiudicato l’immobile.

Inoltre sono presenti anche i dati che permettono di identificare gli altri offerenti, le cauzioni versate da questi e le coordinate bancarie o postali sui quali sono state addebitate.

Il termine del saldo prezzo decorre dal verbale di aggiudicazione?

Attenzione a questo aspetto rilevante.

Il termine per il pagamento del versamento del saldo prezzo di aggiudicazione decorre dal giorno dell’aggiudicazione e non dal giorno della pubblicazione del verbale di aggiudicazione!

Erroneamente alcuni aggiudicatari calcolano tale termine (in genere di 90-120 giorni) dalla data del verbale di aggiudicazione che magari viene emesso a distanza di 10-15 giorni dal giorno dell’aggiudicazione.

Questa prassi, oltre che sbagliata, è pericolosa.

L’articolo 569 c.p.c. dispone – senza incertezze – che il termine per il pagamento del saldo prezzo decorre dall’aggiudicazione.

Questo termine è improrogabile e perentorio e non può essere quindi spostato, né prorogato e non può – per ovvie ragioni – essere calcolato partendo dalla data del verbale di aggiudicazione!

Dott. Andrea Parascandolo

Se vuoi approfondire il tema degli adempimenti successivi al decreto di trasferimento ti consiglio di leggere “Voltura catastale dell’immobile acquistato all’asta” in cui spieghiamo in che tempo e modo avviene il cambio formale della proprietà catastale e ipotecaria e “Cancellazione delle ipoteche: chi paga” per comprendere in quali casi l’aggiudicatario debba far fronte a queste spese, chi deve provvedervi e a quanto ammontano. Per approfondire il tema dell’investimento immobiliare leggi anche “Guadagnare con le aste immobiliari è ancora possibile?“

Per approfondire le ragioni per cui riteniamo inopportuna l’assistenza di un’ agenzia per l’acquisto all’asta puoi leggere l’articolo “3 motivi per non affidarsi ad un’ agenzia per l’acquisto all’asta“.

Se ti stai chiedendo in quanto tempo ti verranno consegnate le chiavi leggi “Consegna delle chiavi all’aggiudicatario“.

Nell’articolo “E’ possibile rinunciare all’aggiudicazione?” ci chiediamo se sia possibile, in qualche modo, rinunciare all’aggiudicazione.

Per approfondire, invece, i motivi per cui ritengo l’acquisto all’asta particolarmente conveniente potresti leggere “Acquistare all’asta è conveniente“.

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