Rivendere la casa acquistata all’asta: cosa sapere

rivendita casa asta
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Molti dei nostri clienti sono investitori occasionali o professionali: acquistano all’asta per poi rivendere a terze persone.

Questa attività può diventare veramente remunerativa e, con le giuste competenze, un vero e proprio lavoro.

In questo breve articolo ti indicheremo a cosa fare attenzione se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile ad altre persone.

I nostri consigli sono puramente giuridici e non sostituiscono, ma si accompagnano, a quelli di altre figure professionali.

Vediamo insieme a cosa fare attenzione in caso di rivendita della casa acquistata all’asta.

Fai attenzione agli abusi edilizi!

Se hai intenzione di acquistare un immobile all’asta per poi rivenderlo a terzi la prima cosa cui devi fare attenzione è la presenza di abusi edilizi.

Ricorda che, come approfondito in questo articolo, gli immobili abusivi sono vendibili all’asta ma non trasferibili tramite una normale compravendita immobile.

Qualora tu acquistassi un immobile abusivo all’asta, mentre il tuo acquisto resterebbe salvo e valido, non potresti poi rivenderlo a terze persone!

In molti articoli abbiamo discusso di tale singolare effetto.

Quando acquisti all’asta, infatti, l’eventuale assenza del titolo abilitativo edilizio non rileva.

L’acquisto all’asta può avere ad oggetto anche immobili totalmente abusivi o dove siano presenti abusi edilizi.

Infatti, a differenza di quanto accade per le vendite ordinarie presiedute dal Notaio, all’asta possono essere venduti anche immobili privi del titolo abilitativo edilizio.

Infatti, l’art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), che riproduce l’art. 40, comma 6, Legge 28 febbraio 1985 n.47, il quale sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati (o non in corso di sanatoria) si applica unicamente per gli atti negoziali volontari (compravendite, donazioni etc) ma non già per i trasferimenti coattivamente eseguiti quale è il pignoramento.

Per intenderci, mentre nella libera vendita un immobile abusivo non può essere venduto, all’asta si: può essere messo in vendita, aggiudicato e trasferito.

Fai attenzione alle planimetrie catastali!

Parimenti a quanto osservato al precedente punto, la difformità catastale non ha rilevanza nella vendita all’asta mentre ne ha (eccome) per un eventuale ri-vendita!

La Legge n. 122 del 30 luglio 2010 sanziona con la nullità la compravendita che non contenga “oltre all’identificazione catastale” il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione della conformità con lo stato dei luoghi!

Viene, infatti, disposto che «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».

Pianifica gli aspetti fiscali

Un’ operazione di acquisto e rivendita deve inevitabilmente confrontarsi con gli aspetti fiscali dovuti per questo tipo di cessione.

Sappi che se l’immobile acquistato all’asta non è stato acquistato come prima casa, la sua vendita, entro 5 anni dall’acquisto [coincidente con l’emissione del decreto di trasferimento] comporterà il pagamento di una plusvalenza.

Al contrario, ove l’immobile acquistato all’asta, che intendi rivendere, è la tua prima abitazione [acquistata con i benefici prima casa] potrai rivenderla tranquillamente anche entro i 5 anni, a patto di acquistare un altro immobile con la stessa destinazione entro 1 anno.

Fai attenzione allo stato di occupazione!

Altro consiglio che sento di darti è quello di prestare particolare attenzione allo stato di occupazione dell’immobile.

Se intendi vendere l’immobile acquistato all’asta ti consiglio di concentrare la tua ricerca solo su immobili “liberi”.

I tempi di un’ eventuale liberazione, infatti, sono assolutamente incerti e questo potrebbe influire non poco sulla rivendita del bene.

Per approfondire potresti leggere “immobili occupati: come fare” e “come risparmiare i tempi e i costi di uno sfratto“.

Fai attenzione alla presenza di titoli opponibili!

Se vuoi acquistare per rivendere devi accertarti che l’immobile non sia solo libero da persone o cose, ma anche da diritti di terze persone.

Ecco perché dovresti verificare se vi siano, ad esempio, contratti di locazioni opponibili o diritti di terzi quali ad esempio l’assegnazione della casa familiare.

Abbiamo già discusso, in altri articoli, delle difficoltà che si pongono quando l’acquisto all’asta si “scontra” con diritti di terzi confliggenti e contrastanti.

Così, ad esempio, quando il terzo è l’autorità penale nel caso di confisca dell’immobile pignorato (per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e confisca penale“), così quando il terzo è l’inquilino con contratto di locazione (per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e locazione: opponibilità e proroga“), così quando terzo è il coniuge superstite con diritto di abitazione (a tal proposito leggi ” Acquisto all’asta e diritto di abitazione del coniuge superstite“).

Conclusione

Insomma, la presenza di eventuali titoli opponibili e questioni pregiudizievoli, può “sabotare” la rivendita dell’immobile acquistato all’asta.

Ad ogni modo, indipendentemente da questa brevissima raccolta, avrai compreso che ri-vendere un immobile acquistato all’asta non è una cosa semplice.

Di certo, non impossibile.

Occorre armarsi di una buona pazienza e di un team multi-professionale che possa ridurre, al massimo, il rischio di “brutte sorprese”.

Avv. Daniele Giordano

Acquistare all’asta non è un’ attività da “fai- da- te”.

Sono molti i rischi cui ti esponi quando decidi di procedere da auto-didatta, ne parliamo nell’articolo “Acquistare all’asta è pericoloso se non sai come farlo!

E’ possibile fare un saldo e stralcio in presenza di abusi edilizi? Scopriamolo nella lettura dell’articolo Saldo e stralcio: possibile con abusi edilizi?!

Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.

In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.

Per sapere se il bonus prima casa può essere ottenuto anche in presenza di abusi edilizi si legga “bonus prima casa spetta con abusi edilizi?“.

Se vuoi approfondire le maggiori criticità che potresti incontrare leggi “Acquisto all’asta: a cosa fare attenzione?”

Hai mai pensato di comprare un terreno all’asta? E’ certamente un affare molto conveniente ne parliamo nell’articolo “Terreni all’asta: come comprarli e cosa sapere“.

Hai intenzione di acquistare all’asta per crearti una rendita immobiliare? Ne parliamo in questo articolo, dove affrontiamo i (molti) vantaggi della locazione a canone concordato.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria. Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto.

Se ti interessa l’argomento, potresti leggere il nostro articolo sulla rivendita di una casa all’asta chiamato “Come rivendere una casa comprata all’asta?”.

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