Guida alla (scomparsa) Vendita all’Incanto!

La vendita all’incanto è una delle modalità di vendita più antiche ed affascinanti, ma al tempo stesso complesse, utilizzate vendere immobili all’asta fino a qualche anno fa.

Questo metodo di vendita, ormai obsoleto per le aste immobiliari, si contraddistingueva per il suo carattere competitivo e trasparente, il quale permetteva agli acquirenti di fare offerte pubbliche in un ambiente regolamentato, e per la provvisorietà dell’aggiudicazione, che poteva essere sempre superata da una successiva offerta (detta “in aumento”).

Ebbene, prima di iniziare il nostro approfondimento sappi che:

• La vendita all’incanto per le aste immobiliari è stata oramai soppiantata dalla vendita senza incanto
• La vendita all’incanto prevedeva alcune differenze con quella senza incanto
• Ad oggi questa modalità è totalmente in disuso (quindi non preoccuparti)

La mia personale recensione sulla vendita all’incanto è questo:

Meglio che l’hanno tolta, perché, come vedrai, per l’offerente era un vero grattacapo! 😉

 

 

 

 

Cos’è una vendita all’incanto?

Il termine “incanto” è comunemente associato ad una situazione di vendita in cui un bene viene messo all’asta ed il miglior offerente ottiene il diritto di acquisto.

Questo sistema, pur essendo ormai marginale, ha contribuito a definire i concetti di trasparenza e competizione nel mercato, caratteristiche ancora oggi fondamentali nelle moderne aste.

La vendita all’incanto è un processo in cui un venditore cede la proprietà di un oggetto o di un bene (che può spaziare da immobili ad opere d’arte, passando per oggetti da collezione ed anche beni mobili) a colui che, tra i partecipanti all’asta, offre il prezzo più alto.

A differenza di una compravendita tradizionale, dove il prezzo di vendita è stabilito da una trattativa diretta tra le parti, la vendita all’incanto si svolge attraverso una serie di offerte che si susseguono, fino a che non viene raggiunto un valore massimo o “aggiudicazione”, determinato dal partecipante che offre di più.

Aste con incanto: come funzionavano e quali erano le fasi di questa procedura

Le aste immobiliari con incanto erano una delle modalità più diffuse per realizzare una vendita all’incanto.
Si caratterizzavano per una serie di fasi procedurali ben definite e per la presenza di un banditore d’asta, un professionista incaricato di dirigere l’asta, chiamando le offerte, gestendo la comunicazione ed assegnando il bene all’offerente vincente.
Un’asta con incanto poteva riguardare qualsiasi tipo di bene e si svolgeva in una sede fisica, come una sala d’asta, o, nelle ultime fasi di utilizzo, anche in modalità online.

Vediamo le caratteristiche della vendita all’incanto:

1. Nella vendita senza incanto si presenta l’offerta in busta chiusa mentre in quella con incanto occorreva essere presenti semplicemente il giorno dell’asta.
2. Nelle aste con incanto se non partecipavi alla gara potevano restituirti solo nove decimi della cauzione – un decimo potevano trattenerselo perché avevi fatto il cattivo (non presentandoti) [in merito puoi leggere l’articolo 580 c.p.c.]
3. Le vendite all’incanto sono caratterizzate dalla provvisorietà siccome nei dieci giorni successivi dall’aggiudicazione può essere presentata una nuova offerta aumentata di un quinto rispetto alla vincente ed il giudice provvede ad organizzare una nuova gara con i partecipanti della precedente. Ps: questa cosa, anche se parzialmente diversa, è ancora possibile nelle aste fallimentari dove si parla di offerta migliorativa

 

Fasi di un’asta con incanto:

Partecipare ad un’asta con incanto poteva sembrare complesso, ma comprendere le fasi che caratterizzavano il processo rendeva l’esperienza più chiara e accessibile.
Dalla preparazione dei beni alla chiusura dell’asta, ogni passaggio era fondamentale per garantire una vendita equa e trasparente.A seguire nel dettaglio le principali fasi di un’asta con incanto, con una panoramica delle modalità di partecipazione e degli aspetti chiave che determinavano il successo dell’operazione:

Preparazione dell’asta

La prima fase di un’asta con incanto consisteva nella raccolta e catalogazione dei beni da mettere in vendita.
Gli oggetti o immobili venivano descritti in modo dettagliato in un catalogo distribuito ai partecipanti in anticipo. Questo permetteva ai potenziali acquirenti di esaminare le offerte, studiare il valore del bene e decidere se partecipare all’asta.

Iscrizione e partecipazione all’asta con incanto

Per partecipare a un’asta con incanto, gli acquirenti dovevano presentare l’offerta in anticipo, accettando le condizioni stabilite nell’avviso di vendita e versando una cauzione.

Questo sistema mirava a evitare offerte non serie e a verificare la capacità dell’acquirente di adempiere all’impegno economico in caso di aggiudicazione.

Come anticipato, per l’asta all’incanto veniva previsto che se un’offerente che aveva presentato l’offerta non si presentava il giorno dell’asta era possibile “restituirgli” solo 9/10 della cauzione.

Difatti l’articolo 580 c.p.c. dispone: “Se l’offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione è immediatamente restituita dopo la chiusura dell’incanto, salvo che lo stesso non abbia omesso di partecipare al medesimo, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo. In tale caso la cauzione è restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero e la restante parte è trattenuta come somma rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione.”

Inizio della vendita all’incanto

Una volta iniziata l’asta, il professionista delegato alla vendita apriva le buste contenenti le offerte e dichiarava aperta la gara tra gli offerenti.
Ogni offerta doveva essere più alta di quella precedente ed il banditore, se necessario, poteva stabilire un incremento minimo per ogni rilancio. Questa fase era spesso accompagnata da una forte competizione tra i partecipanti, specialmente per i beni di maggior valore o interesse.

 

Chiusura ed aggiudicazione nella vendita all’incanto

Quando non venivano fatte ulteriori offerte, il delegato annunciava che l’asta era conclusa e il bene veniva ufficialmente aggiudicato all’offerente che aveva presentato l’offerta più alta.
A questo punto, l’acquirente doveva procedere al pagamento del prezzo stabilito, nel termine per il pagamento del saldo prezzo, per finalizzare l’acquisto.

Anche qui notiamo una grossa differenza con la vendita che avviene senza incanto.

Infatti nella vendita all’incanto veniva consentito a terze persone di effettuare le offerte anche a seguito dell’aggiudicazione.

Difatti l’articolo 584 c.p.c. limitatamente alla vendita all’incanto disponeva:

1. Avvenuta la vendita all’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell’incanto.

2. Le offerte di cui al primo comma si fanno mediante deposito in cancelleria nelle forme di cui all’articolo 571, prestando cauzione per una somma pari al doppio della cauzione versata ai sensi dell’articolo 580.

3. Il giudice, verificata la regolarità delle offerte, indice la gara, della quale il cancelliere dà pubblico avviso a norma dell’articolo 570 e comunicazione all’aggiudicatario, fissando il termine perentorio entro il quale possono essere fatte ulteriori offerte a norma del secondo comma.

4. Alla gara possono partecipare, oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura di cui al secondo comma.

5. Se nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara indetta a norma del terzo comma, l’aggiudicazione diventa definitiva, ed il giudice pronuncia a carico degli offerenti di cui al primo comma , salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, la perdita della cauzione, il cui importo è trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione..

A norma dell’art. 584 c.p.c., infatti, avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di 10 giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di 1/5 (un quinto) quello raggiunto nell’incanto.

La cosiddetta “Offerta in aumento” è stata forse la ragione che ha spinto il legislatore a rivedere la modalità di vendita dei beni oggetto di esecuzione, preferendo la vendita senza incanto, attualmente vigente che non prevede questa cosa.

La precarietà dell’aggiudicazione, infatti, scoraggiava la maggior parte degli offerenti, consapevoli della possibilità di essere “superati” anche quando tutto sembrava ormai terminato.

La gara tra gli offerenti è pubblica, prevede la possibilità di effettuare rilanci e si considera conclusa quando sono trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta presentata.

Se il partecipante o il soggetto delegato non si presentano all’incanto, si trattiene un decimo della cauzione come sanzione.

Il trasferimento sarà considerato completato quando viene adottato il decreto di trasferimento dell’immobile.

Esempio di offerta in aumento nella vendita all’incanto

Ecco cosa succede, si ricorda solo nella vendita con incanto.

Uno degli offerenti (o un normale interessato che non abbia partecipato alla vendita con incanto) in data 09.12.2025, 6 giorni dopo l’aggiudicazione di Marco, presenta un’offerta in aumento per la vendita all’incanto.

In particolare offre il 20 percento in più di quanto ha offerto Marco e deposita il doppio della cauzione.

In questo caso cosa succede?

Succede che il Giudice dell’Esecuzione, “revoca l’aggiudicazione di Marco” e indice una nuova vendita all’incanto!

Come hai potuto comprendere nella vendita con incanto l’aggiudicazione non è stabile e inamovibile, ma al contrario può essere revocata!

Questa è una delle ragioni per cui ad oggi le aste con incanto sono quasi completamente sparite e hanno lasciato il posto alle sorelle “senza incanto“.

Pagamento e consegna

Dopo la conclusione dell’asta, l’acquirente era tenuto a saldare l’importo concordato.

Nel caso di mancato rispetto dei termini di pagamento, l’acquirente poteva incorrere in penali ed il bene veniva rimesso all’incanto. Una volta completato il pagamento, il bene veniva consegnato al nuovo proprietario.

 Nonostante la struttura rigida e le dinamiche competitive che caratterizzavano questo tipo di vendita, le aste con incanto sono state progressivamente sostituite da procedure più moderne e snelle, in grado di rispondere alle esigenze di un mercato in evoluzione.

Vendite immobiliari e superamento delle aste con incanto

In ambito immobiliare, le vendite con incanto, un tempo una prassi consolidata, sono state progressivamente abbandonate a favore di procedure più dirette e semplificate, come le aste senza incanto, oggi predominanti soprattutto nel contesto delle aste giudiziarie. Queste modalità moderne sono state introdotte per rispondere alle esigenze di maggiore efficienza e trasparenza, riducendo i tempi di vendita e contenendo i costi sia per i venditori che per gli acquirenti.

Le aste senza incanto si distinguono per la loro impostazione meno formale e per l’assenza della competizione pubblica in tempo reale. L’aggiudicazione avviene attraverso offerte sigillate o modalità telematiche, dove ogni partecipante presenta la propria proposta economica in modo riservato. Questo sistema elimina le dinamiche di rilancio pubblico, spesso percepite come intimidatorie, favorendo una partecipazione più ampia e inclusiva.

In particolare, l’introduzione delle aste telematiche ha rivoluzionato il settore, consentendo di partecipare a distanza tramite piattaforme online. Ciò non solo semplifica il processo per gli acquirenti, che possono inviare le proprie offerte comodamente da casa, ma permette anche di attrarre un pubblico più vasto, aumentando le opportunità di vendita a prezzi competitivi.

La tecnologia inoltre garantisce tracciabilità e trasparenza, contribuendo a prevenire irregolarità.

Le moderne procedure adottate nelle aste senza incanto puntano anche ad una migliore tutela degli interessi di tutte le parti coinvolte. Ad esempio, nelle aste giudiziarie immobiliari, il sistema prevede la pubblicazione di dettagliate perizie tecniche e legali relative ai beni in vendita, offrendo agli acquirenti maggiori informazioni e strumenti per valutare correttamente l’opportunità d’acquisto. Questa attenzione al dettaglio contribuisce a ridurre i rischi, come l’acquisizione di immobili gravati da debiti o problematiche legali.

Il passaggio dalle aste con incanto a quelle senza incanto ha permesso di superare molte delle criticità del passato, offrendo un processo più accessibile, trasparente e rapido, in linea con le esigenze di un mercato immobiliare sempre più dinamico e digitalizzato.

Inoltre sono state eliminate le offerte in aumento oramai possibili unicamente per le aste fallimentari e che rendevano l’aggiudicazione “molto” precaria e revocabile nei giorni successivi all’asta. 

 

Avvocato Daniele Giordano