Oggi proviamo a spiegare tutto su come rivendere una casa comprata all’asta.
Il sogno di buona parte dei miei assistiti è infatti quello di rivendere una casa comprata all’asta ad un prezzo maggiore per realizzare un guadagno.
Ebbene, se questo è il tuo obiettivo proverò a spiegarti cosa tenere a mente per vendere una casa acquistata all’asta senza problemi e senza brutte sorprese 😊
Ecco questo articolo in pillole:
- Sappi che all’asta puoi comprare pure una casa abusiva che però non puoi rivendere
- Valuta anche case occupate che hanno prezzi più bassi e su cui puoi guadagnare di più
- Non attendere troppo, ma sollecita l’emissione del decreto di trasferimento
- Valuta l’acquisto a saldo e stralcio (per fare veramente i soldi)
- Attenzione agli aspetti fiscali
Prima che tu mi chieda “se compro una casa all’asta dopo quanto posso venderla” ti anticipo che legalmente non ci sono tempi da rispettare, è solo una questione di opportunità economica che analizzeremo al termine del nostro articolo!
Rivendere una casa comprata all’asta: cosa devi sapere?
La prima cosa che dovresti sapere è che non tutte le case comprate all’asta possono essere rivendute.
Sembra banale, ma 8 su 10 articoli che ho letto su come rivendere una casa comprata all’asta non lo dicono.
Devi infatti sapere che all’asta possono essere vendute anche le case totalmente abusive, ossia totalmente prive del titolo abilitativo edilizio.
Questo deriva dal fatto che l’articolo 46 del d.p.r. 380 del 2001 il quale sanziona con la nullità gli atti di trasferimento volontari di immobili privi del titolo edilizio non si applica ” agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali“.
Questo principio è ormai pacifico e consolidato in seno alla Giurisprudenza di Legittimità (cfr. Cass., sent. 1 ottobre 2015, n. 19658; Cass., sent. 6 ottobre 2017, n. 23453)
Per dirla in termini semplici, una casa abusiva, totalmente abusiva, costruita senza permesso può essere comprata all’asta ma non può essere poi rivenduta.
Quindi è fondamentale che tu sappia che se vuoi rivendere una casa comprata all’asta devi prestare molta attenzione a che quella casa non sia totalmente abusiva e che esista quantomeno un titolo abilitativo edilizio.
Rivendere una casa comprata all’asta: meglio case libere o occupate?
Mettiamo il caso tu abbia acquistato una casa urbanisticamente sana all’asta e voglia rivenderla.
Tendenzialmente spero che l’immobile sia libero e non sia occupato.
Questo è un punto su cui è importante soffermarsi.
All’asta puoi trovare case occupate e case libere (per sapere se una casa all’asta è occupata o libera clicca qui).
Per le case libere diciamo che non dovresti avere alcun problema.
Anzi, una volta acquistate, potresti addirittura chiedere di essere nominato custode per “anticipare” la consegna delle chiavi e così iniziare prima i lavori di ristrutturazione prima di rivendere la casa acquistata all’asta (è un piccolo trucchetto, se vuoi sapere di più clicca qui).
Per gli immobili occupati la questione è un po diversa, in quanto dovrai liberarli.
Sarebbe troppo semplice consigliarti di evitare le case occupate all’asta ed invero credo che sia anche sbagliato.
Le case all’asta occupate sono quelle che verosimilmente hanno il prezzo migliore e pertanto possono farti guadagnare di più nella rivendita.
Ad ogni modo ti riporto una serie di articoli che reputo utilissimi per la liberazione di una casa all’asta e che possono farti capire non solo come funziona ma anche quanto un avvocato esperto in diritto delle aste possa fare una grande differenza in proposito 😏
Eccoli:
- Quanto tempo ci vuole per liberare una casa all’asta?
- Chi paga il fabbro per liberare la casa all’asta?
- Come depositare l’istanza dell’aggiudicatario per la liberazione della casa all’asta?
PS: Occhio che in alcuni casi potresti trovare case all’asta con locazioni opponibili, assegnazioni trascritte o domande giudiziali o sequestri penali, in questi casi capirai che di rivendita non se ne parla proprio!
Rivendere una casa acquistata all’asta: cosa altro tenere a mente?
Andiamo avanti.
Sei stato bravo e hai trovato una casa urbanisticamente sana.
La casa è libera o l’hai liberata e tutto è apposto.
Nel nostro percorso per rivendere una casa acquistata all’asta, uno scoglio è rappresentato anche dall’emissione del decreto di trasferimento.
Ti spiego.
Il Giudice dell’Esecuzione che firma il decreto di trasferimento dopo il tuo versamento del saldo non sta ai tuoi comodi, anzi, semmai ai suoi.
E’ pertanto fondamentale che il tuo avvocato solleciti, costantemente, l’emissione del decreto di trasferimento per evitare che trascorrano mesi e mesi senza che nulla accada.
Questo perché?
Semplice perché il decreto di trasferimento è il titolo che trasferirà la proprietà della casa comprata all’asta in tuo favore.
Come potresti rivendere una casa comprata all’asta se non è ancora formalmente tua?
Ecco un’ altra cosa a cui pensare per rivendere una casa comprata all’asta che nessuno ti dirà 🙂
Sul tema non perderti:
- Come velocizzare la consegna delle chiavi dopo il decreto di trasferimento?
- Minuta del decreto di trasferimento cosa è?
Come fare soldi vendendo una casa all’asta: il saldo e stralcio immobiliare?
Piano piano che intraprenderai il tuo viaggio nelle aste immobiliari scoprirai tante cose.
Una di queste è che il vero margine sta negli acquisti a saldo e stralcio immobiliare.
Provo a spiegarti.
Il primo nemico dell’affare all’asta è il rilancio.
Ossia l’unica ragione per cui potresti non fare un’affare all’asta è che qualcuno rilanci più di te, in quanto nelle vendite senza incanto è sempre ammesso il rilancio per aggiudicarsi il bene.
Acquistare una casa all’asta a saldo e stralcio significa evitare i rilanci ed acquistare direttamente dal debitore esecutato prima della vendita all’asta.
Se sai di cosa stiamo parlando hai capito già che questa modalità è quella che nasconde gli affari più eclatanti e che pertanto se vuoi rivendere una casa comprata all’asta, forse è meglio rivendere una casa comprata a saldo e stralcio.
Se invece non sai di cosa stiamo parlando ti consiglio una carrellata di articoli che troverai qui sotto e che ti saranno utili per capire come marginalizzare nell’acquisto all’asta:
- Guida all’acquisto in pre-asta: offerta, tempi e vantaggi
- Come acquistare in pre-asta (e perché dovresti farlo con un esperto)
- Tutto sul saldo e stralcio immobiliare come funziona nel 2024?
Quando si può vendere una casa comprata all’asta?
In ultimo sembra giusto che tu sappia alcune cose in merito alla fiscalità della rivendita di una casa all’asta.
Per rispondere alla domanda “se compro una casa all’asta dopo quanto posso venderla“, la risposta è dipende.
Cerchiamo di essere semplici.
Se abiti nella casa che hai comprato con il bonus prima casa all’asta e la rivendi, nei 5 anni dall’acquisto, il tuo unico problema è quello di ritrovare una nuova casa da acquistare, da adibire a prima casa, nei 12 mesi successivi alla vendita (per non perdere il bonus).
Se invece non abiti nella casa che hai comprato all’asta:
- o aspetti 5 anni dal decreto di trasferimento
- o se la rivendi nei 5 anni dovrai pagare una tassa, chiamata plusvalenza, che si applica alla differenza tra il valore del tuo acquisto e il valore di rivendita nella misura del 26 percento
Ricapitolando per sapere dopo quanto tempo puoi vendere una casa comprata all’asta devi fare questa differenza.
In particolare, come anticipato, se la hai acquistata con il bonus prima casa allora potrai rivenderla senza grossi problemi a patto che tu riacquisti una nuova casa, con il medesimo beneficio, entro un anno.
Contrariamente, ti converrà attendere 5 anni per non pagare la plusvalenza che copre il 26 percento della differenza tra il valore del tuo acquisto e quello di rivendita.
Acquisto all’asta per rivendita: a chi rivolgersi?
In questo articolo abbiamo spiegato un po’ di cose su come rivendere una casa comprata all’asta.
Penso che tu abbia capito che tendenzialmente non c’è nulla di complesso nel farlo.
Il problema è che difficilmente le cose vanno come pianificate.
Ecco perché ritengo opportuno che sia nella fase di verifica della documentazione che nella fase di liberazione della casa comprata all’asta nonché, come minimo, nell’acquisto a saldo e stralcio, tu venga accompagnato da un avvocato esperto del settore.
Quello che purtroppo alcune persone pensano è che la spesa/l’onorario dell’Avvocato renda l’operazione meno profittevole.
E certamente è cosi.
Quello che invece non pensano è il carico emotivo che può avere una persona, anche mediamente brava, a gestire un acquisto ed una rivendita da sola nonché a cavarsela in caso di problemi.
Ecco perché noi consigliamo ai nostri lettori di stabilire dei rapporti, magari anche economicamente vantaggiosi per entrambi, con avvocati esperti nel settore delle aste immobiliari che, con loro consulenza e assistenza nelle aste, potranno certamente rendere l’operazione non solo più sicura, ma soprattutto più veloce!
Avv. Daniele Giordano
Se ti interessa l’argomento acquisto all’asta e affitto oppure hai letto che l’immobile che vuoi acquistare all’asta è affittato ti invito a leggere l’articolo “Casa all’asta con contratto di affitto: cosa fare?” e l’approfondimento giuridico “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga”
Per saperne di più sulla possibilità per l’aggiudicatario di entrare prima in possesso dell’immobile leggi l’approfondimento sulla richiesta di nomina dell’aggiudicatario custode.
Vuoi sapere cosa il debitore può portare via dalla casa all’asta dopo l’aggiudicazione? Leggi il nostro contenuto “Cosa può portare via il debitore dalla casa all’asta?”
Come avviene la consegna dell’immobile all’aggiudicatario?
Avviene successivamente al decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile.
Posso chiedere al custode di anticipare la visita dell’immobile all’asta? Ne parliamo in questo articolo!
Hai intenzione di liberare l’immobile acquistato all’asta? Posso consigliarti un metodo con il quale risparmierai tempo, energie e soldi.
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo.
Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento contattaci!
