In questo articolo ci siamo ripromessi di spiegarti in maniera facile perché le case all’asta costano poco.
Devi sapere che le case all’asta costano poco per via di diversi fattori che proveremo ad elencare.
Innanzitutto la convenienza nelle aste sta nei ribassi d’asta e nel meccanismo dell’offerta minima.
Queste due cose fanno si che il prezzo delle case all’asta sia veramente basso e che dunque diventi un vero affare comprare casa all’asta.
Prima di capire bene come funziona il tutto facciamo un passo indietro 😉
Perché le Case all’Asta Costano Poco: come vengono messe le case all’asta
Devi sapere che se hai un debito e non lo paghi il tuo creditore potrà chiedere al Tribunale, per mezzo di un ricorso per decreto ingiuntivo o una causa ordinaria, l’emissione di una sentenza di condanna che è titolo esecutivo per l’esecuzione forzata.
Quando invece sottoscrivi un contratto di mutuo, essendo il mutuo un contratto redatto per atto pubblico, non è necessaria l’intermediazione del Tribunale, potendo il creditore mutuante agire direttamente in virtù del contratto di mutuo che, quale atto pubblico, è titolo esecutivo ex art. 474 c.p.c.
Detto banalmente, se non paghi oltre 7 rate del mutuo, la banca potrebbe decidere di pignorare il tuo immobile e metterlo all’asta.
Una volta avviato il pignoramento immobiliare viene nominato, dal Giudice dell’Esecuzione, l’Esperto estimatore che è un tecnico che avrà il ruolo di redigere e depositare la perizia estimativa.
La perizia estimativa indica, oltre che mille altre cose, il valore dell’immobile dal quale viene decurtato sia il costo per l’eventuale sanatoria di abusi, se presenti, sia una percentuale forfettaria del 15% a titolo di assenza della garanzia per vizi (se vuoi saperne di più clicca qui).
In buona sostanza come puoi vedere l’Esperto già indica un prezzo di partenza che è di solito tendenzialmente più basso del valore di mercato, tenuto conto che in una normale compravendita non vengono scorporate le somme per il ripristino di eventuali abusi o per l’assenza della garanzia per vizi.
Questo prezzo di partenza assume un nome specifico: si chiama, una volta emessa l’ordinanza di vendita, il prezzo base d’asta.
Perché le Case all’Asta Costano Poco: l’offerta ex art. 571 c.p.c.
Ora che hai capito il primo dato di partenza, che è il prezzo base asta, possiamo parlare dell’offerta di cui all’art. 571 c.p.c.
Nelle aste immobiliari in effetti accade questa cosa strana.
Anche se la casa all’asta viene valutata, ad esempio, 100 euro viene consentito di poter offrire anche una somma di 75 euro.
In buona sostanza è la stessa legge che consente a chi partecipa alle aste di offrire meno del valore dell’immobile.
Questo più tecnicamente lo dice l’articolo 571 c.p.c. il quale dispone: “ L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’articolo 569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto”
La possibilità di offrire anche “un quarto” in meno del valore dell’immobile prende il nome di offerta minima e ci spiega, anche se solo in parte, perché le case all’asta costano poco.
Quello che però rende veramente le aste convenienti è un altro meccanismo chiamato meccanismo dei ribassi che adesso vedremo.
Perché le Case all’Asta Costano Poco: le aste deserte e i ribassi
Abbiamo fin ora visto il prezzo base asta e la cd. offerta ex art. 571 c.p.c. che rende già le aste, di per sè; particolarmente convenienti.
Quello che non abbiamo ancora detto è che non tutte le aste sono interessanti.
Alcune volte capita che nessuno mostri interesse e che pertanto il tentativo di vendita “fallisca”.
In questo caso il Tribunale, per intenderlo in maniera generica, per rendere più invitante l’acquisto dell’immobile, a seguito dell’asta deserta (fallita), opera una riduzione del prezzo, un “ribasso”.
Questo ribasso viene determinato nell’ordinanza di vendita e può arrivare fino alla metà del valore dell’immobile.
E’ quindi questo meccanismo che spiega perché le case all’asta costano poco e così poco.
Quello che stiamo dicendo è questo.
Mettiamo che tu voglia vendere la tua auto.
La metti in vendita a 10.000 euro e scrivi nell’annuncio “prezzo trattabile” “accetto offerte fino a 7.500“.
Nessuno è interessato.
Quindi cosa fai?
Rimetti in vendita l’automobile al valore di € 7.500,00 e scrivi nell’annuncio “prezzo trattabile” “accetto offerte fino a 6.000
e così via
Non stai facendo null’altro che quello che fanno i tribunali nelle vendite e che spiega esattamente perché le case all’asta costano cosi poco.
Quale è la convenienza delle aste immobiliari?
Detto sinceramente ci sono molte altre circostanze che rendono l’acquisto di una casa all’asta veramente conveniente.
Ad esempio nelle aste immobiliari non dovrai pagare alcun costo per il Notaio e questa già è una cosa importante.
Inoltre non ti occorre acquistare all’asta tramite agenzia, potendo gestire la cosa in assoluta autonomia o, al massimo, con il tuo avvocato, anche a mezzo procura speciale notarile per l’asta.
Insomma la convenienza dell’acquisto all’asta è una conseguenza di moltissimi fattori, tutti importanti, tra cui anche il fatto che la verifica dell’immobile viene condotta direttamente dal Tribunale, senza che sia necessario per te, ad esempio, estrarre visure, documenti ed altro.
Anche se sembra tutto oro quello che luccica, ti consiglio comunque di non sottovalutare i rischi di acquisto di una casa all’asta e di affiancarti sempre di un avvocato esperto nelle aste immobiliari che saprà realizzare il tuo affare evitando brutte sorprese.
La presenza di un avvocato, oltre ad essere consigliata per evitare truffe e problemi, è inoltre consigliatissima per rendere l’operazione molto più rapida considerato che tramite apposite istanze, non è solo possibile liberare la casa all’asta in meno tempo, ma anche ottenere la consegna delle chiavi subito dopo il decreto di trasferimento o anche prima!
Avv. Daniele Giordano
Per approfondire gli aspetti relativi alla visita dell’immobile all’asta leggi anche “Quanto tempo ci vuole per visitare un immobile all’asta?“
E’ possibile visitare l’immobile aggiudicato dopo l’aggiudicazione? ne parliamo qui.
Se cerchi una guida per principianti ti consiglio il nostro articolo sul come comprare una casa all’asta o il nostro super-manuale “i segreti delle aste immobiliari“.
Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Alcune volte potresti aver letto immobile in corso di liberazione, vediamo cosa significa in questo articolo.
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