Si può comprare un bene sottoposto a vincolo della soprintendenza all’asta?
Si, l’unico rischio che corri è quello che l’amministrazione coinvolta, dopo il decreto di trasferimento e, in particolare, entro 60 giorni dalla tua successiva comunicazione, eserciti il diritto di prelazione.
Vediamoci meglio!
Il nostro approfondimento avrà ad oggetto un tema inedito relativo all’acquisto all’asta di una casa sottoposta ad un vincolo storico, paesaggistico, culturale o artistico.
L’obiettivo è quello di comprendere quali sono le implicazioni dal punto di vista legale e burocratico derivanti dal vincolo su di un bene immobile.
Ti anticipo che è assolutamente possibile comprare una casa oggetto di vincolo della Soprintendenza, ciò vale tanto per l’acquisto nel libero mercato quanto per l’acquisto all’asta.
Casa all’asta di interesse storico, culturale o paesaggistico: cosa succede?
Un immobile di interesse storico, culturale o paesaggistico può essere soggetto ad un vincolo della Soprintendenza dal quale derivano una serie di obblighi volti a garantirne la conservazione e la continua manutenzione.
Per meglio inquadrare gli obblighi derivanti dall’apposizione del vincolo bisogna fare riferimento a quanto prescritto dal D.Lgs.n.42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).
Dal suddetto testo normativo appare chiaro come relativamente a tali beni immobili, il Ministero per i beni e le attività culturali, le Regioni o gli Enti Pubblici territoriali posseggono un diritto di prelazione.
Si tratta del diritto di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione di un futuro ed eventuale contratto di compravendita.
Pertanto, per fare un esempio:
A Roma il proprietario di un immobile di interesse storico ha intenzione di venderlo ma prima di accordarsi con un compratore privato dovrà attendere la decisione della Pubblica Amministrazione Prelazionaria che mediante un provvedimento amministrativo potrà inserirsi nella vicenda tra privati ed esercitare il proprio diritto di prelazione determinando il venir meno del contratto di alienazione stipulato in precedenza.
Come risulta ben comprensibile dall’esempio poc’anzi effettuato, nelle ipotesi di prelazione artistica, storica, culturale o paesaggistica la Pubblica Amministrazione può acquisire la proprietà del bene a discapito di un privato mediante un mero provvedimento amministrativo.
Inoltre appare necessario sottolineare un aspetto procedurale che non è assolutamente trascurabile: quando il proprietario dell’immobile intende venderlo, la Pubblica Amministrazione viene messa al corrente (cd. Denuntiatio) ed ha 60 giorni esercitare il proprio diritto di prelazione artistica.
In che modo si può verificare se l’immobile è sottoposto ad un vincolo storico, culturale, paesaggistico o artistico?
Per stabilire definitivamente se l’immobile a cui si è interessati è o meno sottoposto ad un vincolo della Soprintendenza si possono utilizzare vari strumenti:
- Consultazione dell’atto di trasferimento dell’immobile;
- Utilizzo del portale unico nazionale denominato “Vincoli in rete” attraverso il quale è possibile effettuare una ricerca degli immobili di interesse storico, culturale o paesaggistico mediante l’utilizzo di una mappa o inserendo parametri quali i dati catastali o l’indirizzo;
- Effettuare una richiesta circa la presenza del vincolo direttamente alla Soprintendenza territorialmente competente;
- Nell’ipotesi di un bene immobile all’asta è possibile consultare la perizia estimativa all’interno della quale viene menzionata l’eventuale presenza di un vincolo della Soprintendenza.
Devo ricordarti che la questione è differente quando parliamo nello specifico del vincolo paesaggistico siccome in questa ipotesi il controllo va effettuato direttamente in Gazzetta. Siccome queste tipologie di vincoli riguardano una pluralità di soggetti il decreto con il quale viene disposto il vincolo costituisce già una certificazione.
E’ comunque consigliato, nonostante le lungaggini burocratiche di tale procedura, rivolgersi al Comune per ottenere il certificato di destinazione urbana.
Conviene davvero acquistare una casa all’asta sottoposta ad un vincolo storico, culturale, paesaggistico o artistico?
Diciamo che se guardiamo alla convenienza dell’acquisto di un siffatto immobile non possiamo che menzionare la differenza tra il libero mercato e l’acquisto all’asta:
- Nel primo caso, quando un immobile viene venduto attraverso una trattativa tra privati c’è la possibilità che il venditore conceda uno sconto in virtù dell’incertezza che avvolge l’intera compravendita, vista la possibilità che la Soprintendenza decida di esercitare il diritto di prelazione spazzando via l’intero contratto di compravendita.
- Nell’ipotesi in cui l’immobile sottoposto a vincolo abbia buone possibilità di finire all’asta, conviene davvero attendere il decorso dei 60 giorni dalla denuncia alla Soprintendenza per comprendere se questa intenda o meno avvalersi del suo diritto ad essere preferita. Nel caso in cui questa non dovesse mostrarsi interessata alla proprietà dell’immobile di interesse storico, culturale o paesaggistico è sicuramente consigliato avvalersi di un team di avvocati esperti che ti possa guidare nel procedimento di acquisto.
Sempre restando connessi al discorso relativo alla convenienza economica, mi pare doveroso sottolineare che dal punto di vista delle imposte nulla cambia; infatti, sono ugualmente dovute l’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Casa all’asta e vincolo soprindentenza: sfida avvincente o perdita di tempo?
Parliamo ora del rapporto tra esecuzione forzata e l’immobile vincolato.
Facciamo una distinzione tra il vincolo costituito precedentemente o successivamente alla trascrizione dell’atto di acquisto da parte del debitore esecutato
Ciò è di fondamentale importanza siccome tra gli obblighi derivanti dalla costituzione del vincolo troviamo la comunicazione (denuntiatio) da effettuare alla Pubblica Amministrazione prelazionaria siccome essa ha la possibilità di incidere in maniera significativa sull’intero procedimento di vendita forzata.
Se il vincolo è stato costituito prima della trascrizione dell’atto di acquisto da parte del debitore esecutato occorrerà verificare che la comunicazione sia stata effettuata al Ministero (può essere eseguita tanto ad opera del professionista delegato quanto del creditore che ha interesse al preseguo della procedura di vendita forzata) in modo da consentirgli l’eventuale esercizio del diritto di prelazione nei 60 giorni successivi.
Nell’ipotesi opposta che vede la costituzione del vincolo successivamente alla trascrizione dell’atto di acquisto, sarà il professionista delegato addetto alla vendita (o lo stesso aggiudicatario) ad eseguire la denuncia ai sensi dell’Articolo 59 del Codice dei Beni Culturali.
Nb. Come affermato dalla Cassazione nel 1953 l’oggetto della comunicazione non è il provvedimento di aggiudicazione bensì il decreto di trasferimento.
Ora come avrai avuto modo di comprendere l’asta per la vendita del bene si svolge normalmente ma a seguito dell’aggiudicazione è di fondamentale importanza trasmettere il decreto di trasferimento alla Soprintendenza territorialmente competente.
Se quest’ultima decidesse di non esercitare la prelazione, l’aggiudicatario in forza del provvedimento meramente ricognitivo adottato dal Giudice dell’Esecuzione può ottenere la cancellazione della condizione sospensiva mentre nell’ipotesi opposta il decreto di trasferimento verrà considerato come non esistente e si procederà a restituire all’aggiudicatario il saldo prezzo versato.
In quest’ultima circostanza, nonostante la prelazione venga esercitata nell’ambito di una procedura di esecuzione forzata, in forza dell’Articolo 61 del Codice dei Beni Culturali non sarà necessaria l’emissione di un nuovo decreto di trasferimento in quanto la proprietà del bene passerà direttamente allo Stato.
Conclusioni
Acquistare un bene immobile è di per sè un’operazione complessa perchè se non affrontata con le giuste conoscenze potrebbe talvolta rivelarsi un incubo, a maggior ragione se l’immobile che desideri è di interesse storico, culturale o artistico.
Infattti come ho cercato di spiegarti anche un’asta che si è conclusa in tuo favore potrebbe risolversi in un nulla di fatto nel caso in cui la Soprintendenza decidesse di esercitare il diritto di prelazione che gli spetta.
Secondo la nostra esperienza non è sempre scontato che venga esercitato il diritto di prelazione, anzi ci è spesso capitato di accompagnare clienti all’acquisto di queste tipologie di immobili senza alcun problema, arrivando in maniera serena ad acquistare la proprietà di un bene di interesse storico culturale. Ovviamente non è tutto rose e fiori, ogni procedura presenta delle criticità, delle insidie che grazie all’assistenza di un team esperto di legali puoi scongiurare con tempestività evitando uno sperprero di tempo e risorse economiche.
Dott. Andrea Parascandolo (Legal Writer for Astafox.com)
Tema relativamente vicino a quello trattato è quello relativo ai vizi dell’immobile rilevati e non rilevati dalla perizia estimativa, ne parliamo in questo articolo.
Se vuoi sapere come opporti ad un’ asta giudiziaria leggi “Come opporsi ad un’ asta giudiziaria?” dove affrontiamo i rimedi a disposizione dell’offerente e dell’aggiudicatario o anche “Perizia viziata l’offerente può opporsi?”.
Le aste immobiliari sono molto convenienti per varie ragioni, proviamo a spiegarle tutte nell’articolo “Perché le case all’asta costano così poco?“
In quali casi è possibile che un’ aggiudicazione venga revocata? Ne parliamo nell’articolo “Revoca dell’aggiudicazione i motivi + 1 caso di studio“.
Per approfondire, invece, il rapporto tra l’aggiudicazione del bene ed un eventuale contratto di comodato pre-esistente puoi leggere l’articolo “Acquisto all’asta e contratto di comodato” in cui approfondiamo la relazione tra questo particolare contratto e la procedura esecutiva immobiliare.
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