Opposizione all’asta giudiziaria: come si fa?

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Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Le aste giudiziarie non sempre si svolgono secondo la procedura prevista dalla legge.

Alcune volte, infatti, possono verificarsi vizi e irregolarità che incidono sulla correttezza del procedimento di vendita forzata.

Non è raro, pertanto, che si renda necessario proporre un’opposizione all’asta giudiziaria.

Possiamo a tal proposito fare già una grande distinzione tra quelle opposizioni che si rivolgono avverso l’asta come esperimento di vendita avvenuto in spregio alla legge (si pensi al mancato rispetto della procedura di delibazione delle offerte, all’errato conteggio di un rilancio, ad una irregolare gara tra gli offerenti, ad un indebita dichiarazione di inammissibilità dell’offerta etcc.etc..) e quelle opposizioni che si rivolgono alla fase “preparatoria” dell’asta perché, magari, l’avviso di vendita recava informazioni false, inesatte, scorrette oppure perché vi sono state difficoltà nella visita dell’immobile.

Insomma, con opposizione all’asta giudiziaria intendiamo un po’ tutte le lamentele che il potenziale offerente, o l’offerente, possa rivolgere verso la procedura esecutiva immobiliare relativamente all’asta, globalmente intesa.

Opposizione all’asta giudiziaria: esempi

Per andare subito “al nodo” della questione sarà utile esporre, brevemente, qualche caso di studio che è stato oggetto di trattazione.

Si è opposto all’asta giudiziaria, ad esempio, con buoni risultati, tramite astafox.com, un potenziale offerente che, interessato fortemente ad un immobile, si era accorto che la perizia sopravvalutava lo stesso ritenendo sanabile un abuso, invece, non sanabile.

In quel caso è stata presentata un’ istanza al giudice dell’esecuzione e un’ opposizione ex art. 617 c.p.c. avverso il provvedimento di rigetto.

Si è opposto all’asta giudiziaria, parimenti, ottenendo la ripetizione delle operazioni di vendita, un offerente che, presente alla gara tra gli offerenti in presenza, non rilanciava in quanto il professionista delegato alla vendita mancava di citare, in maniera chiara, per quale lotto si dovesse procedere tra i tanti in vendita per quell’esperimento di vendita.

In quel caso si è proceduto con un ricorso ex art. 591 ter c.p.c. avverso il comportamento del professionista delegato alla vendita e la successiva, illegittima, aggiudicazione.

Allo stesso modo si è opposto all’asta giudiziaria, un aggiudicatario che, successivamente al verbale di aggiudicazione, si era accorto che l’immobile venduto come regolare urbanisticamente era invece completamente abusivo.

Insomma, la casistica insegna che possono esserci moltissime ragioni per le quali un offerente o un potenziale offerente possa opporsi all’asta giudiziaria e che ogni una di queste ragioni va tutelata tramite rimedi diversi.

Come opporsi ad un’ asta giudiziaria illegittima?

Il rimedio “tipico” tramite il quale un potenziale offerente o un offerente può opporsi ad un’ asta giudiziaria quando ritenga lesi i suoi diritti è l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. anche se, tale tipo di rimedio, viene affiancato dal ricorso ex art. 591 ter c.p.c. il quale ha “soppiantato”, almeno per i soggetti indicati, l’area di estensione dell’art. 617 c.p.c.

Vediamo le due diverse “opposizioni” per comprendere in che caso è consigliabile veicolare le proprie ragioni tramite l’una e tramite l’altra.

L’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c.

L’art. 617 c.p.c. dispone

Le opposizioni relative alla regolarità formale del titolo esecutivo e del precetto si propongono, prima che sia iniziata l’esecuzione, davanti al giudice indicato nell’articolo 480 terzo comma, con atto di citazione da notificarsi nel termine perentorio di venti giorni dalla notificazione del titolo esecutivo o del precetto [disp. att. 187] . Le opposizioni di cui al comma precedente che sia stato impossibile proporre prima dell’inizio dell’esecuzione e quelle relative alla notificazione del titolo esecutivo e del precetto e ai singoli atti di esecuzione si propongono con ricorso al giudice della esecuzione nel termine perentorio di venti giorni dal primo atto di esecuzione, se riguardano il titolo esecutivo o il precetto, oppure dal giorno in cui i singoli atti furono compiuti.

Opposizione agli atti: termine, contributo e significato

L’opposizione agli atti esecutivi è un opposizione che va proposta, tramite deposito nel fascicolo telematico dell’esecuzione immobiliare, entro 20 giorni dal provvedimento che si ritenga lesivo o meglio entro 20 giorni dalla sua comunicazione o dalla sua notifica.

È un opposizione diretta al giudice dell’esecuzione con il quale il potenziale offerente fa valere, dinnanzi al giudice, le sue ragioni.

La proposizione dell’opposizione non prevede il pagamento del contributo unificato almeno per la fase iniziale (cd. fase cautelare) mentre saranno dovuti i diritti di cancelleria (contributo e marca) per l’eventuale reclamo al collegio ex art. 669 terdecies c.p.c. (proponibile entro 15 giorni dall’ordinanza di rigetto del giudice dell’esecuzione) e per l’introduzione del giudizio di merito (proponibile entro il termine contenuto dall’ordinanza di rigetto)

La giurisprudenza, a più riprese, ha chiarito che sono legittimati a proporre opposizione ex art. 617 c.p.c.

1. Aggiudicatario dichiarato decaduto

Il quale può opporre il provvedimento con il quale il giudice dell’esecuzione lo dichiara decaduto dall’aggiudicazione per il mancato pagamento del saldo prezzo;

E’ inammissibile il ricorso straordinario per cassazione, ai sensi dell’art. 111, comma settimo, Cost., avverso il provvedimento con cui il giudice, nell’espropriazione forzata immobiliare, dopo che sia stata disposta la vendita con incanto e sia avvenuta l’aggiudicazione definitiva, dichiari la decadenza dell’ aggiudicatario, per non avere questi provveduto al versamento del prezzo nel termine assegnatogli, trattandosi di provvedimento che ha natura di atto esecutivo, contro il quale il rimedio esperibile è l’opposizione di cui all’art. 617 cod. proc. civ.” (Cass. ord. 31.8.2011, n. 17861)

2. Aggiudicatario che lamenta vizi dell’immobile (aliud pro alio)

l’aggiudicatario che lamenti vizi dell’immobile che lo rendano totalmente difforme da quanto il medesimo riteneva di acquistare (cfr., in tal senso Cass. 22.4.2014, n. 7708 )

3. Aggiudicatario provvisorio

l’aggiudicatario provvisorio ( si veda Cass. 26.10.1992, n. 11615, con riferimento all’ipotesi di opposizione ex art. 617 c.p.c. proposta dall’aggiudicatario provvisorio del bene immobile contro il decreto del giudice dell’esecuzione che aveva prorogato il termine di versamento del prezzo di aggiudicazione del bene nella gara seguita alla offerta di acquisto con aumento di sesto)

4. L’offerente non aggiudicatario

A tal proposito si legga Cass. ord.18.11.2014, n. 24550 secondo cui “Invero, nell’espropriazione forzata immobiliare, il terzo offerente non aggiudicatario è legittimato a proporre opposizione agli atti esecutivi avverso i provvedimenti del giudice dell’esecuzione in quanto interessato al regolare svolgimento del processo esecutivo, sì da non restare pregiudicato da atti che assume non conformi alla legge”

O anche  Cass. 13.3.2009, n. 6186  secondo la quale nell’ipotesi di esecuzione per espropriazione immobiliare con modalità di vendita senza incanto, qualora uno dei partecipanti alla gara, nel formulare la sua offerta, abbia depositato la cauzione in una misura inferiore a quella prescritta dall’art. 571, secondo comma, c.p.c., gli altri partecipanti, al fine di far constatare al giudice dell’esecuzione tale condizione d’inefficacia, sollecitando l’esercizio dei suoi poteri officiosi “sono tenuti, in mancanza, nell’eventualità in cui lo stesso giudice provveda ad emettere l’ordinanza di aggiudicazione del bene in favore dell’offerente che abbia depositato la cauzione in modo incongruo, a proporre opposizione agli atti esecutivi avverso siffatta ordinanza (alla quale si trasmettono i vizi delle operazioni inerenti l’espletata vendita senza incanto), nel termine prescritto dall’art. 617 cod. proc. civ., decorrente dalla conoscenza legale del provvedimento medesimo (ossia dal giorno della stessa udienza in cui l’ordinanza sia stata adottata, per le parti che vi abbiano partecipato o che siano state messe in condizione di parteciparvi, ossia dalla sua comunicazione da parte della cancelleria, nell’ipotesi di emissione fuori udienza)”.

Nel caso dell’offerente non aggiudicatario si pensi al caso dell’ esclusione dall’asta telematica, dell’esclusione dall’asta in presenza, dell’esclusione dalla gara tra gli offerenti.

Il ricorso ex art. 591 ter c.p.c.

L’art. 591 ter c.p.c. dispone

Quando, nel corso delle operazioni di vendita, insorgono difficoltà, il professionista delegato può rivolgersi al giudice dell’esecuzione, il quale provvede con decreto. Le parti e gli interessati possono proporre avverso il predetto decreto nonché avverso gli atti del professionista delegato con ricorso allo stesso giudice, il quale provvede con ordinanza; il ricorso non sospende le operazioni di vendita salvo che il giudice, concorrendo gravi motivi, disponga la sospensione. Contro il provvedimento del giudice è ammesso il reclamo ai sensi dell’articolo 669-terdecies.

L’art. 591 ter c.p.c. è un rimedio meno generico dell’opposizione agli atti esecutivi vista al precedente punto. Può infatti proporre reclamo ex art. 591 ter c.p.c. l’offerente o il potenziale offerente, così come l’aggiudicatario, che abbia qualcosa da ridire sull’operato del professionista delegato alla vendita.

Il ricorso avverso gli atti del professionista delegato alla vendita: art. 591 ter c.p.c. spiegato

Pertanto, oggetto di ricorso potranno essere sia gli atti propri del professionista delegato (avviso di vendita,  verbale di aggiudicazione, dichiarazione di inammissibilità di un offerta, ad esempio) nonché, si ritiene, i suoi comportamenti giuridicamente rilevanti fintanto che relativi al suo modus operandi (apertura delle buste, delibazione delle offerte etc… etc..).

Come si potrà subito notare mentre l’opposizione agli atti esecutivi lamenta un qualsiasi vizio procedimentale, il ricorso ex art. 591 ter lamenta un vizio relativo ad un preciso ausiliare (il professionista delegato alla vendita) e ai suoi atti/comportamenti.

Non è sempre semplice distinguere quando un dato provvedimento/atto/fatto vada opposto ai sensi dell’art. 617 c.p.c. oppure ai sensi dell’art. 591 ter c.p.c. anche se tale distinzione diventa rilevantissima considerato che sbagliare il rimedio, tenuto conto della speditezza e delle preclusioni proprie del processo esecutivo, significherebbe perdere quasi ogni possibilità. [1]

Certamente, almeno in via generica, per i provvedimenti del giudice dell’esecuzione il problema non si pone. Così, ad esempio, non vi è dubbio che la dichiarazione di decadenza dall’aggiudicazione pronunciata dal giudice vada opposta ex art. 617 c.p.c.  

Il problema potrebbe invece porsi quando la questione verta su atti emessi dal giudice e recepiti dal professionista delegato oppure emessi da quest’ultimo ma destinati a diventare provvedimenti del giudice (si pensi ad un ordinanza di vendita contenente un vizio poi recepito dall’avviso di vendita del professionista delegato alla vendita oppure nel secondo caso alla minuta del decreto di trasferimento poi confluita nel decreto di trasferimento).

La giurisprudenza di merito, in questi casi, ha avuto modo di affermare, almeno nelle occasioni in cui il problema è sorto, che qualora l’operato del professionista delegato alla vendita venga “assorbito” da un successivo provvedimento del giudice dell’esecuzione, è quest’ultimo provvedimento che va opposto ex art. 617 c.p.c. e non l’operato, anteriore, dell’ausiliare.

Così, ad esempio, il Tribunale di Napoli che con l’ Ordinanza del 30 novembre 2020 (est. Colandrea Valerio) ha chiarito che quando l’attività concretamente posta in essere dal professionista delegato viene “assorbita dallo sviluppo successivo della sequenza procedimentale” consistente in un atto successivo del giudice dell’esecuzione è quest’ultimo provvedimento, “soggetto ad autonoma impugnazione”, a dover essere impugnato (in quel caso l’aggiudicatario si era opposto all’avviso di vendita in quanto fuorviante e, benché successivamente dichiarato decaduto con provvedimento del giudice dell’esecuzione con provvedimento autonomo, aveva perseverato avverso l’avviso di vendita proponendo reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c.).

Opposizione alla vendita all’asta: conclusioni

In conclusione, abbiamo cercato di elencare le opposizioni disponibili per l’offerente, l’aggiudicatario (provvisorio o definitivo) il potenziale offerente.

La materia, lo si ribadisce, non è priva di aspri dibattiti e incertezze interpretative e, pertanto, si consiglia di valutare accuratamente il tipo di opposizione prima di presentarla.

Certamente, come si anticipava, il processo esecutivo è caratterizzato da rigide preclusioni e, pertanto, anche un errore banale potrebbe comportare l’inammissibilità dell’opposizione presentata.


[1] In tema di esecuzione forzata, il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi di cui all’art. 617 c.p.c. è esperibile esclusivamente nei confronti di atti riferibili al giudice dell’esecuzione, il quale è l’unico titolare del potere di impulso e controllo del processo esecutivo; pertanto, ove tale giudice abbia delegato ad un notaio lo svolgimento delle operazioni, gli atti assunti dal professionista possono essere sottoposti al controllo del giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 60 c.p.c. ovvero nelle forme desumibili dalla disciplina del procedimento esecutivo azionato ma non possono essere impugnati direttamente con l’opposizione agli atti esecutivi. (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1335 del 20 gennaio 2011)

Avv. Daniele Giordano

Per saperne di più sul ruolo del professionista delegato alla vendita si legga anche l’articolo “professionista delegato alla vendita chi è e cosa fa?”

Per avere maggiori informazioni sulle motivazioni per le quali un’ offerta potrebbe essere dichiarata invalida potresti leggere “offerta nulla: come quando e perché” o anche “offerta invalida: come opporsi?”

Riteniamo che l’esclusione automatica dell’offerente dalla vendita telematica (esclusione ad opera del server) sia illegittima, ne parliamo nell’approfondimento giuridico in cui commentiamo i principali provvedimenti resi in merito.

La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?

Tema controverso è il rapporto tra l’acquisto all’asta e la confisca penale, per sapere chi “vince” tra l’aggiudicatario e lo stato leggi “Acquisto all’asta e confisca penale“.

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