Acquisto all’asta e contratto di comodato

comodato
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Dalla visione della perizia ti sei accorto che l’immobile al quale sei interessato è oggetto di un contratto di comodato registrato?

Non è raro che la procedura esecutiva immobiliare si “confronti” con diritti di terzi confliggenti e contrastanti.

Così, ad esempio, quando il terzo è l’autorità penale nel caso di confisca dell’immobile pignorato come abbiamo spiegato nell’articolo “Acquisto all’asta e confisca penale“.

Al pari quando il terzo è l’inquilino con contratto di locazione, per saperne di più leggi “Acquisto all’asta e locazione: opponibilità e proroga“.

Così quando terzo è il coniuge che ha trascritto l’assegnazione della casa coniugale, a tal proposito puoi leggere “Acquisto all’asta e assegnazione casa coniugale“.

Oggi, invece, approfondiamo il tema del rapporto tra il contratto di comodato d’uso e la vendita forzata.

Ti anticipo che, a differenza di quanto accade con il contratto di locazione che, ai sensi dell’art. 2923 c.c. potrebbe “prevalere” , a determinate condizioni, sull’aggiudicazione questa forma contrattuale, per quasi unanime interpretazione, non è opponibile all’aggiudicatario in alcun caso.

La non opponibilità del contratto di comodato rispetto alla vendita forzata

Il contratto di comodato è inopponibile alla procedura esecutiva immobiliare e pertanto non dovrebbe impensierire l’aggiudicatario.

E’ un contratto inopponibile anche se ha data certa anteriore al pignoramento (a differenza di quanto prescritto relativamente alla locazione).

Ciò significa che se acquisti all’asta un immobile in cui abita il comodatario* non dovrai preoccuparti: egli non ha alcun titolo per restare in casa successivamente alla tua aggiudicazione.

*Comodatario: colui al quale è stato concesso l’uso dell’immobile con il contratto di comodato.

Questo si deduce dalla mancanza di una norma nel nostro ordinamento che tuteli il comodatario dall’eventuale vendita forzata.

Una norma del genere esiste per i contratti di locazione, tutelati dall’art. 2923 c.c., ma non per i contratti di comodato.

In Giurisprudenza si è pertanto affermato che ” la disciplina di cui all’art. 2923 c.c. in tema di locazione non è applicabile al comodato” e che, pertanto, se esso ” è privo di determinazione di durata, ai sensi dell’art. 1810 c.c. il custode potrà chiedere la restituzione e la consegna dell’immobile in qualsiasi momento e dunque il comodatario sarà obbligato rilascio“.

Al contrario “Se poi vi è previsione di durata stabilita dalle parti o altrimenti ricavabile dall’uso cui l’immobile è stato destinato, il custode potrà chiederne la restituzione ai sensi dell’art. 1809, comma secondo, allegando l’urgente e imprevisto bisogno di vendere l’immobile e di consegnarlo libero” – (Cass. Sez. I, 17.10.1999, n. 11424; Cass., sez. I, 30.7.2009, n. 17735.; T. Torino Sez. III Ord., 07.05.2007; T. Taranto, 23.1.2015;).

L’assenza di una normativa di tutela fa si, quindi, che il Custode Giudiziario possa, in ogni momento, intimare il rilascio dell’immobile al comodatario avanzando la sola impellenza di vendere l’immobile come libero.

La ragione per cui il comodato è “meno tutelato” , rispetto alla locazione, dagli effetti del pignoramento va certamente ricercato nella gratuità dello stesso.

Qualora fosse concesso al comodatario di continuare a stare in casa successivamente al pignoramento, e finanche all’aggiudicazione, chiunque potrebbe registrare un contratto del genere, del tutto gratuito, per disinnescare gli effetti dell’espropriazione forzata e in previsione di essa.

Lo stesso art. 2923 c.c. che, in tema di locazione, prescrive la sua opponibilità all’aggiudicatario al ricorrere di determinate condizioni (registrazione anteriore alla trascrizione del pignoramento, prezzo non inferiore di un terzo a precedenti locazioni o “al giusto prezzo) si preoccupa di evitare facili brogli che pure, sotto la sua vigenza, si consumano.

Essendo il contratto di comodato essenzialmente gratuito, differentemente dalla locazione (normalmente onerosa), sarebbe impossibile, e comunque, veramente difficile, discernere la frode.

Cos’è il Comodato?

È un contratto con il quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o periodo determinato, con l’obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto.
Esso è disciplinato dall’Articolo 1803 codice civile, può essere redatto in forma scritta o verbale ma soprattutto è essenzialmente gratuito (a differenza della locazione non è previsto un canone).

Con riguardo agli immobili, i contratti di comodato vanno registrati quando sono redatti in forma scritta entro 30 giorni dalla data dell’atto oppure se vengono concordati verbalmente, essi sono soggetti a registrazione soltanto se enunciati in un altro atto che necessita di essere registrato.

Ex. Genitori danno in comodato d’uso un immobile ai figli.

Nb. È prevista anche una forma di comodato “onerosa” la quale non può avere una esosità tale da far venir meno la natura tipica del contratto.

Quali sono le specifiche di un contratto di comodato?

Dal contratto derivano determinati obblighi per entrambe le parti:

  • Comodatario = deve custodire il bene e conservarlo secondo la “diligenza del buon padre di famiglia”, non ha la possibilità di concedere il godimento a terzi senza l’espresso consenso del comodante. La violazione di tale obbligo permette al proprietario fi ottenere la restituzione del bene ed un risarcimento del danno. Il comodatario risponde del deterioramento del bene per caso fortuito. Egli dovrà sostenere le spese necessarie per servirsi del bene senza poter chiedere il rimborso, il quale può avere luogo per le sole spese straordinarie necessarie per la conservazione del bene.
  • Comodante = quando la cosa data in comodato ha dei vizi che possono cagionare danni al comodatario, allora il proprietario comodante dovrà risarcire i danni quando non ha avvertito il comodatario della presenza dei vizi.

Nonostante si tratti di uno strumento utilizzato in rapporti basati sull’assoluta fiducia tra comodante e comodatario, all’esito del contratto può capitare che quest’ultimo non sia disposto a restituire il bene. Pertanto il comodante dovrà ricorrere in giudizio per ottenerne la restituzione siccome l’ordinamento giuridico non prevede forme procedimentali abbreviate come nell’ipotesi dello sfratto per i contratti di locazione.

Va precisato che molto spesso il comodato è oggetto di un frequente uso da parte di coloro i quali cercano di ottenere dei vantaggi fiscali, utilizzando tale stratagemma per incassare un canone in nero senza dover ricorrere alla stipulazione di un contratto di locazione.
Oppure, in altri casi, il comodato è usato da soggetti che ignorano ingenuamente le potenzialità lesive che nasconde tale strumento rispetto alla figura del proprietario comodante (Ex. Pensiamo ad una zia che concede in comodato d’uso un immobile ad un nipote che poi al termine del comodato non intende più restituirglielo).

Cosa succede una volta terminato il contratto di comodato?

Il comodatario dovrà restituire il bene ma la legge prevede anche la possibilità per il comodante di chiedere la restituzione immediata nel caso in cui sia sopraggiunto un urgente imprevisto bisogno.
Mentre nel caso in cui il comodato non abbia una determinata durata(comodato precario ex. Articolo 1810 codice civile), la legge dispone che il comodatario debba restituire il bene nel momento in cui il comodante ne fa richiesta.

Nb. Il diritto di richiedere immediatamente la restituzione dell’immobile sorge anche quando sopraggiunge la morte del comodatario, con la richiesta che viene avanzata agli eredi.

È opponibile il contratto di comodato nell’ipotesi di un trasferimento dell’immobile?

La giurisprudenza della Cassazione (Sentenza n.664/2016) ha fatto riferimento ad un aspetto molto importante nel nostro discorso: “Il contratto di comodato di un bene stipulato dall’alienante di esso in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene stesso, atteso che le disposizioni dell’art. 1599 c.c. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione. L’acquirente a titolo particolare della cosa data in precedenza dal venditore in comodato non può, quindi, risentire alcun pregiudizio dall’esistenza di tale comodato e ha, pertanto, il diritto di far cessare, in qualsiasi momento, a suo libito, il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa”.

La risposta a quest’ultimo quesito ci permette di entrare nel vivo del nostro approfondimento, potendo finalmente comprendere in che modo un contratto di comodato incide sull’aggiudicazione di un immobile avvenuta all’esito di un’asta giudiziaria.

Cosa accade quando l’immobile oggetto di comodato d’uso finisce all’asta?

L’aggiudicatario non risente del contratto di comodato, anche quando quest’ultimo è registrato in data anteriore al pignoramento siccome non è opponibile alla procedura esecutiva, in considerazione del suo carattere gratuito.
Inoltre, se il contratto è privo di durata il custode ne potrà richiedere la restituzione in qualsiasi momento, se invece ha un termine o questo è desumibile dall’uso a cui l’immobile è destinato il custode potrà in ogni caso procedere alla liberazione in quanto l’esistenza della procedura esecutiva integra un’ipotesi di “bisogno urgente ed imprevisto” che costituisce il presupposto necessario e sufficiente che legittima la restituzione dell’immobile.

Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Torino Sez. III Ord., 7-05-2007 affermando che “Il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene; e ciò in quanto, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa. In ogni caso, un comodato non è opponibile all’aggiudicatario di un immobile acquistato in sede di vendita forzata nell’ambito di una procedura di esecuzione immobiliare; ed invero, l’art. 2923, co. 1, c.c. consente l’opponibilità all’acquirente delle sole locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento”.

Come hai potuto ben comprendere il comodatario ha un titolo di godimento inopponibile rispetto alla procedura esecutiva.

Ciò dovrebbe rassicurarti e permetterti di guardare all’asta giudiziaria come un’opportunità di fare un vero e proprio affare anche quando l’immobile è concesso in comodato d’uso ad un soggetto terzo.

Andrea Parascandolo

Legal Writer Astafox.com

La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?

Ti interessa sapere cosa succede se l’immobile all’asta è oggetto di un contratto preliminare di compravendita? Ne parliamo nell’articolo “preliminare di vendita e acquisto all’asta” dove cerchiamo di comprendere chi prevale tra l’aggiudicatario e il promissario acquirente.

In tema di diritto di famiglia e pignoramento immobiliare è interessante comprendere cosa accada quando, a finire all’asta, sia l’immobile che sia stato assegnato quale casa coniugale. Ne parliamo nell’articolo “assegnazione casa coniugale e acquisto all’asta: cosa fare?!”

Se invece sei interessato ad approfondire la particolare tutela che la legge riconosce all’aggiudicatario in caso di vizi e invalidità della procedura esecutiva immobiliare potresti leggere “La tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento” dove approfondiamo gli articoli 2929 c.c. e 187 bis disp. att. c.p.c. e, più nel dettaglio, cosa succede a chi si aggiudica un immobile all’asta, frutto di una procedura esecutiva viziata.

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Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.

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