Nell’ultimo decennio è cresciuto il dibattito sul rapporto tra pignoramento immobiliare e confisca penale.
In particolare, ci si è chiesti, e ci si chiede, cosa accada ad un immobile pignorato quando questi venga dapprima sequestrato e di poi confiscato e, parimenti, cosa accada allo stesso immobile qualora sia stato, nel tempo, aggiudicato o trasferito.
Il problema è vivo in giurisprudenza e dottrina.
Pertanto, senza alcuna presunzione di completezza, si tenterà di spiegare, ci si augura in maniera semplice, il rapporto tra acquisto all’asta e confisca penale.
Acquisto all’asta e confisca penale
Alcune volte può capitare che un immobile pignorato subisca un sequestro penale perché il proprietario dell’immobile avrebbe commesso uno o più reati.
Il sequestro viene trascritto sull’immobile già prima di una sentenza che dichiari la colpevolezza dell’imputato e, pertanto, ha una funzione preventiva rispetto alla confisca dell’immobile.
Nel caso in cui l’imputato venga dichiarato innocente, per intenderci, il sequestro decade.
In caso di sua colpevolezza (e negli altri casi previsti dalla legge) il sequestro può trasformarsi in confisca e pertanto condurre all’acquisto della proprietà dell’immobile in capo allo Stato.
Tanto premesso in termini semplici (la complessità della questione richiederebbe un approfondimento di diversa portata) è chiaro che il sequestro penale può rendere incerto il proseguo della procedura esecutiva immobiliare potendo essere revocato, in caso di innocenza, o condurre alla confisca negli altri casi.
Pertanto, ti invito a FARE MOLTA ATTENZIONE qualora dalla lettura della perizia estimativa dovessi accorgerti che l’immobile posto in vendita è oggetto di sequestro penale.
Cosa succede in caso di confisca dell’immobile acquistato all’asta?
Abbiamo anticipato che il sequestro rende incerta la prosecuzione del pignoramento immobiliare.
Questo è certamente un problema che non riguarda questo articolo che ha l’umile scopo di mettere in guardia il lettore sulla presenza di tale gravame.
Va anche detto che, in taluni casi, la successiva confisca potrebbe addirittura prevalere sull’acquisto, all’asta, dell’immobile da parte dell’aggiudicatario.
Voglio approfondire l’inciso “in taluni casi” per spiegarti in quali di questi “vince” l’aggiudicatario e in quali altri prevale la confisca e l’acquisizione allo stato.
Confisca ex d.lgs. n. 159/2011 (Codice Antimafia): effetti sull’acquisto all’asta
Con la Sentenza n. 28242 del 10 dicembre 2020, la Suprema Corte ha spiegato che la confisca penale prevale sull’espropriazione forzata civile unicamente nei casi di cui al D.Lgs. 159/2011 (Codice delle leggi antimafia) o di ipotesi che ad esso espressamente rinviano (come l’art. 104bis disp. att. c.p.p.), specificando che, in tal caso, i terzi (creditori) potranno ottenere tutela delle loro ragioni solo nell’ambito del procedimento di prevenzione o di esecuzione penale.
L’art. 55 del Codice Antimafia prevede, infatti, che a seguito del sequestro non possono essere iniziate o proseguite azioni esecutive e i beni oggetto di esecuzione sono presi in consegna dall’amministratore giudiziario. Le procedure esecutive già pendenti sono sospese sino alla conclusione del procedimento di prevenzione e la confisca definitiva ne comporta l’estinzione.
Per capirci: Se il sequestro e la successiva confisca vengono comminate per reati di mafia o ad esso collegati e, comunque, richiamati dal d.lgs. n. 159/2011 allora essi prevarranno, probabilmente, sia sul pignoramento immobiliare sia sull’aggiudicazione.
Ciò significa che, in queste ipotesi, il decreto di trasferimento, che attribuisce la proprietà all’aggiudicatario, verrebbe travolto dal successivo provvedimento di confisca: l’aggiudicatario perderà l’immobile che diverrà, pertanto, di proprietà dello Stato.
Altre ipotesi di confisca
Nelle altre ipotesi, il rapporto tra le diverse tipologie di confisca e il pignoramento immobiliare viene regolato secondo il principio dell’anteriorità della trascrizione almeno secondo la pre-citata pronuncia della Suprema Corte (si dica pure che non mancano provvedimenti di segno avverso).
Secondo alcune pronunce – infatti – a differenza delle confische “antimafia” dalla pregnante vocazione “punitiva” che prevalgono sull’aggiudicazione, queste confische “ordinarie” seguirebbero il principio dell’ordo temporalis delle trascrizioni/iscrizioni.
Per intenderci:
Se il sequestro è trascritto prima dell’atto di pignoramento immobiliare (e dell’ipoteca) preverrà la misura penale, negli altri casi l’acquisto dell’aggiudicatario dovrebbe essere al riparo, ai sensi dell’art. 2915 c.c.
Pertanto, se la trascrizione del sequestro è successiva alla trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare, o all’iscrizione ipotecaria del creditore procedente/intervenuto, il bene dovrebbe ritenersi acquistato dal terzo con pieno diritto, con conseguente impossibilità – o non prevalenza – della successiva confisca.
Cosa fare se la casa all’asta è confiscata?
Al di là delle previsioni di cui ai precedenti punti, come anticipato, ti invito a fare molta attenzione prima di acquistare un immobile all’asta su cui penda un sequestro penale.
La giurisprudenza è oscillante e in continua evoluzione sul rapporto tra confisca penale e pignoramento immobiliare e, pertanto, la situazione potrebbe diventare difficile.
Non sono mancati casi in cui l’aggiudicatario, forte di un decreto di trasferimento che prevedeva la cancellazione della trascrizione del sequestro preventivo, si vedesse rigettare la richiesta di cancellazione da parte del Conservatore dei pubblici registri (il quale, a dispetto del giudice dell’esecuzione, chiede un provvedimento del Giudice penale).
Prima di fare un’ offerta, in questi casi, sarebbe opportuno comprendere almeno la tipologia di sequestro (se relativo al Codice antimafia o ordinario), l’eventuale sopravvenienza della confisca (alcune volte le perizie estimative non sono aggiornate!), l‘esito, o il probabile esito, del procedimento penale e soprattutto la convenienza dell’affare alla luce delle possibili complicazioni.
Sequestro penale trascritto successivamente all’ipoteca del creditore ipotecario
Questione particolare sottoposta all’attenzione del nostro studio è quella del sequestro ex art. 321 c.p. relativo ad una ipotesi di confisca ordinaria e non di prevenzione ex d.lgs. 159 del 2011 trascritto successivamente all’ipoteca del creditore ipotecario ma anteriormente al pignoramento.
La questione è questa.
Tizio acquista l’immobile all’asta in data 30.01.2015.
Solo dopo l’acquisto, dopo svariati anni, si accorge che l’immobile è stato oggetto di sequestro penale ex art. 321 c.p. (nel marzo del 2013) intervenuto prima della trascrizione del pignoramento immobiliare (avvenuta nell’aprile del 2014) ma dopo l’iscrizione ipotecaria del creditore procedente (gennaio 2008) e di successiva confisca (dicembre 2012) trascritta poco prima della trascrizione del decreto di trasferimento.
Premesso quanto precede, trattasi di confisca ordinaria che, com’è noto e anticipato nel paragrafo precedente, ha subito un trattamento di diversa natura da parte della giurisprudenza di legittimità e di merito (ben diversa da quella che si è evoluta in riferimento alla confische/sequestri di prevenzione ai sensi del d.lgs. 159/2011 ).
Mentre infatti la Giurisprudenza di merito e legittimità è tendenzialmente unanime nel riconoscere che il sequestro e la pedissequa confisca disposta ai sensi del d.lgs. 159/2011 siano potenzialmente idonee a travalicare la procedura esecutiva immobiliare e l’eventuale diritto del terzo aggiudicatario, lo stesso non può dirsi in caso di confisca ordinaria disposta al di fuori del novero delle confische di prevenzione o a queste assimilate.
Sulla distinzione tra sequestro “antimafia” e sequestro “ordinario”
Circa l’impossibilità di ricomprendere dette confische in quelle previste dal D.lgs. 159 del 2011 si legga il provvedimento Collegiale del 27 marzo 2019 del Tribunale di Matera secondo cui
Come anticipato, invece, l’art. 55, d.lgs. n. 159 del 2011 non è, allo stato, applicabile ai sequestri (che per comodità potremmo chiamare ordinari) strumentali ad una confisca ex artt. 240 o 322-ter c.p. […] altrimenti detto, si è escluso che la disposizione contenuta nell’art. 104-bis disp. att. c.p.p., relativa all’attuazione dei sequestri ex art. 240-bis c.p. (che opera un richiamo, per quanto qui interessa, alle norme del Codice antimafia), sia applicabile in via analogica ai sequestri ordinari.
Sulla risoluzione del conflitto tra sequestro “ordinario” e pignoramento immobiliare: i riflessi sull’aggiudicazione del bene
Dalla diversa natura delle confische discende – inevitabilmente – il diverso regolamento rispetto alla interferente procedura espropriativa immobiliare.
Per cui, in caso di confisca ordinaria, “ vige il principio generale della successione temporale delle formalità nei pubblici registri, sicché, ai sensi dell’art. 2915 c.c., l’opponibilità del vincolo penale al terzo acquirente in executivis dipende dalla trascrizione del sequestro (ex art. 104 disp. att. c.p.p.) che, se successiva all’acquisto, impedisce la posteriore confisca del bene acquisito dal terzo pieno iure”
In tal proposito si legga la sentenza della Sez. 3 penale n. 28242 del 10.12.2020 secondo cui:
«La speciale disciplina dettata dall’art. 55 del d.lgs. n. 159 del 2011 (Codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione) è applicabile esclusivamente alle ipotesi di confisca ivi previste o da norme che esplicitamente vi rinviano (come l’art. 104 bis disp. att. c.p.p.), con conseguente prevalenza dell’istituto penalistico sui diritti reali dei terzi che, solo se di buona fede, possono vedere tutelate le loro ragioni in sede di procedimento di prevenzione o di esecuzione penale»
Viceversa, la predetta disciplina non è suscettibile di applicazione analogica a tipologie di confisca diverse, per le quali, nei rapporti con le procedure esecutive civili, vige il principio generale della successione temporale delle formalità nei pubblici registri, sicché, ai sensi dell’art. 2915 c.c., l’opponibilità del vincolo penale al terzo acquirente in executivis dipende dalla trascrizione del sequestro (ex art. 104 disp. att. c.p.p.) che, se successiva all’acquisto, impedisce la posteriore confisca del bene acquisito dal terzo pieno iure.»
Tanto premesso, per i sequestri e le confische ordinarie varrebbe la seguente regola: chi trascrive/iscrive prima, vince!
Mentre questa affermazione è stata enunciata, nelle prospettate pronunce, solo in merito al pignoramento immobiliare trascritto anteriormente al sequestro penale, noi riteniamo che tali considerazioni debbano essere avallate anche nel caso in cui sia l’ipoteca ad essere iscritta anteriormente al sequestro malgrado il pignoramento immobiliare lo segua (come nel caso portato in esempio).
Noi riteniamo, pertanto, che se è vero che l’anteriorità della trascrizione del pignoramento rispetto alla trascrizione del sequestro fa si che il terzo acquisti di pieno diritto (cfr. Cass. pen., 9.11.2018, n. 51043 Cass., Sez. 3, Sentenza n. 28242 del 10/12/2020, Rv. 659887-01, 3. Cassazione n. 30294 del 22 aprile 2021) non si vede perché nel caso in cui sia l’ipoteca ad essere anteriore la situazione debba mutare!
L’ipoteca ha una funzione sostanzialmente “prenotativa” del bene posto a garanzia e non tenerne conto sarebbe contrario non solo ai principi immanenti del nostro ordinamento ma anche al principio, enunciato dalla S.C. quale dirimente per la risoluzione del conflitto, della successione temporale delle iscrizioni/trascrizioni.
L’ipoteca ex art 2808, comma primo, c.c., “attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.
Pertanto, il creditore ha il diritto di pignorare l’immobile ipotecato “nello stato di diritto” in cui fu ipotecato.
L’ipoteca anteriore al sequestro penale fa salvo il diritto dell’aggiudicatario ad ottenere la proprietà del bene?
In questo senso si veda, quale primo elemento, quanto riportato dal Giudice dell’Esecuzione dott. Alessandro Auletta (Tribunale di Napoli Nord) in appendice all’approfondimento edito da Inexecutivis.com (rivista giuridica dell’esecuzione forzata) secondo cui:
“se la trascrizione del pignoramento è anteriore alla trascrizione del sequestro, l’azione esecutiva intrapresa in sede civile dal creditore può proseguire (stesse considerazioni devono valere, mutatis mutandis, laddove il sequestro sia anteriore al pignoramento ma l’iscrizione ipotecaria a favore del creditore pignorante sia, a sua volta, avvenuta in precedenza); l’acquisto compiuto da terzi di buona fede nell’ambito di tale procedimento è destinato a prevalere; la buona fede non è esclusa dalla circostanza che, nell’avviso di vendita, sia indicata l’esistenza del vincolo penale, poiché l’estraneità al reato e, quindi, la stessa buona fede vanno valutate rispetto al reato e non alle vicende del processo.”
Dello stesso tenore un suo provvedimento del 02 Giugno 2019 (Tribunale di Napoli Nord – Est. Auletta Alessandro)
“Nella procedura esecutiva immobiliare che riguardi un bene sul quale intervenga, medio tempore, un sequestro ex comb. disp. artt. 240 c.p. e 321, comma 2, c.p.p., può essere autorizzata la vendita, a ciò non ostando la adozione (e la trascrizione, purché successiva alla trascrizione del pignoramento o all’iscrizione dell’ipoteca) del sequestro di cui si è detto”
Su anteriorità dell’ipoteca rispetto a sequestro appaiono interessanti anche i seguenti provvedimenti.
Sentenza n. 1914/2022 pubbl. il 12/08/2022 dal Tribunale di Bergamo in persona del Giudice dott.ssa Angela Randazzo per cui
[…] In conclusione, l’anteriorità dell’ipoteca (e/o del pignoramento) – in forza delle regole proprie della trascrizione – determina la salvezza dell’acquisto dell’aggiudicatario, fermo restando che in caso di sopravvenuta confisca la pretesa dello Stato avrebbe ad oggetto non più il bene, ma il ricavato (trattandosi di misura ablatoria sul tantundem) […]
[…] Fermo quanto sopra, il decreto di trasferimento non potrà però contenere l’ordine cancellazione della misura reale, competendo tale potere al giudice penale che, previo accertamento dell’inopponibilità del misura al terzo di buona fede, divenuto titolare del bene in forza di decreto di trasferimento, ordinerà la restituzione dei beni, titolo necessario per ottenere l’annotamento della cancellazione della misura reale penale relate dai registri immobiliari […]
Sentenza n. 4719/2019 pubbl. il 29/10/2019 dal Tribunale di Palermo in persona del Giudice dott.ssa Alessia Lupo secondo cui
“Va subito evidenziato, che tale indirizzo è conforme al recente indirizzo espresso dalla Suprema Corte di Cassazione (n. 30990/18), che ha imposto al giudice dell’Esecuzione di arrestare la procedura esecutiva solo nel caso in cui intervenga il provvedimento ablatorio definitivo: la confisca.
In sintesi, occorre dare rilievo prevalente al principio per cui il conflitto tra diversi aventi causa dal medesimo autore (il debitore proprietario del bene in questione) va risolto sulla scorta della regola in base alla quale chi (iscrive o) trascrive per primo prevale su chi (iscrive o) trascrive per secondo, dal che discende:
– che se il sequestro è trascritto anteriormente alla trascrizione del pignoramento (salvo che il primo atto dell’esecuzione non sia posto in essere dal creditore ipotecario con iscrizione anteriore alla trascrizione del sequestro) la confisca intervenuta in pendenza della procedura esecutiva dovrà prevalere;
– che se il sequestro è trascritto in data posteriore alla trascrizione del pignoramento nulla osta alla prosecuzione della procedura.
Conseguentemente se la trascrizione del pignoramento è anteriore alla trascrizione del sequestro, l’azione esecutiva intrapresa in sede civile dal creditore può proseguire e le stesse considerazioni devono valere, mutatis mutandis, laddove il sequestro sia anteriore al pignoramento, ma l’iscrizione ipotecaria a favore del creditore pignorante sia, a sua volta, avvenuta in precedenza.
Ne discende pure che l’acquisto compiuto da terzi di buona fede nell’ambito di tale procedimento è destinato a prevalere e che la buona fede non è esclusa dalla circostanza che, nell’avviso di vendita, sia indicata l’esistenza del vincolo penale, poiché l’estraneità al reato e, quindi, la stessa buona fede vanno valutate rispetto al reato e non alle vicende del processo. “
Conclusioni circa la salvezza dell’aggiudicatario in caso di ipoteca iscritta anteriormente al sequestro penale
Questa giurisprudenza di merito ha ben spiegato le motivazioni per cui ritengo che, nel caso di ipoteca iscritta anteriormente al sequestro ex art. 321 c.p.c. (al di fuori dei casi previsti dalla legge antimafia), debba prevalere l’interesse della procedura esecutiva immobiliare, o quantomeno il legittimo affidamento del terzo a conseguire la proprietà (libera) del cespite.
La giurisprudenza di legittimità secondo il nostro punto di vista minus dixit quam voluit e quindi, riletta, nello specifico, con la più estesa spiegazione, non potrebbe che dire altrimenti da quanto affermato.
Ossia al pari della trascrizione del pignoramento, anche l’iscrizione ipotecaria prevale sul sequestro penale trascritto successivamente con la conseguenza che “se la trascrizione del sequestro è successiva (all’ipoteca – nel caso in cui l’esecuzione sia promossa dal creditore ipotecario o questo sia intervenuto, ndr), il bene deve ritenersi appartenente al terzo pleno iure con conseguente impossibilità della confisca posteriore all’acquisto”
Avv. Daniele Giordano
Tema relativamente vicino a quello trattato è quello relativo ai vizi dell’immobile rilevati e non rilevati dalla perizia estimativa, ne parliamo in questo articolo.
Se vuoi sapere come opporti ad un’ asta giudiziaria leggi “Come opporsi ad un’ asta giudiziaria?” dove affrontiamo i rimedi a disposizione dell’offerente e dell’aggiudicatario o anche “Perizia viziata l’offerente può opporsi?”. Ti interessa sapere cosa succede se l’immobile all’asta è oggetto di un contratto preliminare di compravendita? Ne parliamo nell’articolo “preliminare di vendita e acquisto all’asta” dove cerchiamo di comprendere chi prevale tra l’aggiudicatario e il promissario acquirente.
In quali casi è possibile che un’ aggiudicazione venga revocata? Ne parliamo nell’articolo “Revoca dell’aggiudicazione i motivi + 1 caso di studio“.
Per approfondire, invece, il rapporto tra l’aggiudicazione del bene ed un eventuale contratto di comodato pre-esistente puoi leggere l’articolo “Acquisto all’asta e contratto di comodato” in cui approfondiamo la relazione tra questo particolare contratto e la procedura esecutiva immobiliare.
Sei interessato ad approfondire la tutela che la legge riconosce all’aggiudicatario in caso di vizi della procedura esecutiva immobiliare potresti leggere “La tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento“.
Se sei interessato a comprare un capannone all’asta leggi il nostro articolo sui “capannoni all’asta” dove scoprirai molte informazioni utili per l’acquisto!
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