Oggi approfondiremo il tema della tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento immobiliare.

In molte occasioni abbiamo avuto modo di spiegare come l’aggiudicatario sia tutelato dalla vendita all’asta.

Nella specie abbiamo chiarito che la presenza di una perizia estimativa certamente, a differenza di quanto accade nelle vendite ordinarie, dovrebbe garantire una più corretta valutazione dell’affare immobiliare.

Abbiamo altresì spiegato che la vendita, regolata dal giudice dell’esecuzione e dalla legge, dovrebbe garantire di più di quanto avvenga in una normale contrattazione tra privati.

Oggi vogliamo invece parlare della tutela che l’ordinamento appresta all’aggiudicatario quando la procedura esecutiva immobiliare sia viziata.

Il punto è questo.

Se il pignoramento è stato introdotto in assenza di titolo esecutivo, se vi sono state delle anomalie nel procedimento dell’espropriazione immobiliare, l’acquisto dell’aggiudicatario viene “travolto”?

La domanda è terribile. In quanto bisognerebbe distinguere taluni vizi, dagli altri creando una linea di demarcazione dai difficili confini.

Quello che devi sapere è che il nostro ordinamento tutela espressamente l’aggiudicatario in caso di vizi che abbiano preceduto la vendita tramite la disposizione prevista dall’art. 2929 c.c.

Parimenti, l’aggiudicatario è tutelato anche in caso di estinzione del pignoramento che avvenga successivamente all’aggiudicazione grazie all’art. 187 bis disp. att. c.p.c.

Sono dunque rare le ipotesi in cui, verificatosi un vizio, l’acquisto dell’aggiudicatario non si perfezioni o venga revocato.

Per avere maggiori informazioni ti consiglio l’articolo ” a chi rivolgersi per comprare una casa all’asta?” e l’approfondimento “3 motivi per NON comprare all’asta tramite agenzia“

La tutela dell’aggiudicatario: l’articolo 2929 c.c.

La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente.

Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell’esecuzione

L’articolo 2929 c.c. tutela l’incolpevole affidamento del terzo acquirente e dell’assegnatario.

Il nostro ordinamento, in generale, tutela chi, senza colpa, ha fatto un acquisto in buona fede (si veda l’art. 1153 c.c. e 1479 c.c. ad esempio).

Con questa particolare disposizione si vuole tutelare l’aggiudicatario che abbia confidato nella pubblica vendita da quelle nullità che abbiano interessato la procedura prima della vendita.

L’aggiudicatario pertanto farà salvo il suo acquisto e diventerà lo stesso proprietario del bene anche se, ad esempio, vi siano state nullità relative al corretto svolgimento della procedura esecutiva immobiliare.

Del resto non si potrebbe chiedere all’aggiudicatario di “verificare” la correttezza della procedura esecutiva immobiliare verso i cui atti, salvo quelli direttamente collegati alla vendita, è parte estranea.

La tutela dell’aggiudicatario: Le nullità verificatesi prima della vendita e dell’assegnazione

Si faccia l’esempio del tardivo deposito della relazione notarile, al tardivo deposito dell’istanza di vendita, tutti eventi che conducono all’inefficacia (estinzione) della procedura esecutiva immobiliare.

Questi eventi sono anteriori alla vendita, non riguardano la medesima e, pertanto, ove mai venissero alla luce successivamente alla vendita non “intaccherebbero” il diritto dell’aggiudicatario a divenire proprietario del bene, grazie alla disposizione dell’art. 2929 c.c.

Questo è stato ribadito, più volte, dalla Suprema Corte addirittura in merito ad una procedura che doveva ritenersi, per problemi endo processuali, sostanzialmente estinta anni prima dell’intervenuta aggiudicazione.

“L’articolo 2929 c.c., prevede che eventuali nullita’ degli atti esecutivi che hanno – preceduto la vendita o l’assegnazione non hanno effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente (ed aggiunge che gli altri creditori non sono in ogni caso tenuti a restituire quanto, hanno percepito in virtu’ dell’esecuzione)…il legislatore ha ritenuto di far prevalere gli interessi dell’aggiudicatario e del creditore. Il principio sotteso a questa scelta e’ quello, richiamato anche dalla corte d’appello, della tutela del terzo di buona fede, e della tutela dell’affidamento incolpevole, che si somma e converge in questo caso con la miglior tutela della garanzia patrimoniale del creditore e con la tutela della certezza dei rapporti giuridici” (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 18312 del 27 agosto 2014)

Lo stesso è stato detto a proposito di una procedura esecutiva immobiliare coltivata e proseguita in assenza di titolo esecutivo:

“Il sopravvenuto accertamento dell’inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l’esercizio dell’azione esecutiva non fa venir meno l’acquisto dell’immobile pignorato, che sia stato compiuto dal terzo nel corso della procedura espropriativa in conformità alle regole che disciplinano lo svolgimento di tale procedura, salvo che sia dimostrata la collusione del terzo col creditore procedente. In tal caso, tuttavia, resta salvo il diritto dell’esecutato di far proprio il ricavato della vendita e di agire per il risarcimento dell’eventuale danno nei confronti di chi, agendo senza la normale prudenza, abbia dato corso al procedimento esecutivo in difetto di un titolo idoneo” Cass. civ. n. 21110/2012.

Ugualmente dicasi in caso di vizi “minori” come la mancata notifica dell’udienza 569 c.p.c. al debitore esecutato

“In tema di espropriazione forzata immobiliare, la mancata comunicazione al debitore esecutato del provvedimento di fissazione dell’udienza ex art. 569 c.p.c. per la comparizione delle parti e l’autorizzazione alla vendita non è opponibile all’aggiudicatario del bene, siccome vizio afferente ad una fase procedimentale anteriore alla vendita ed alla quale l’aggiudicatario non prende parte” Cassazione civile, sez. III, 10 Dicembre 2021, n. 39243.

La tutela dell’aggiudicatario: Le nullità che riguardano la vendita e l’assegnazione o la collusione con il creditore

Questione differente da quella prospettata è quella in cui i vizi riguardino direttamente la vendita o il caso, più unico che raro, di collusione tra l’aggiudicatario e il creditore procedente.

In questi casi, infatti, la tutela prevista dall’art. 2929 c.c. non troverà spazio: l’acquisto potrà essere revocato.

A ben guardare l’unica vera nullità che potrebbe impensierire l’aggiudicatario è quella relativa ai vizi della vendita.

La collusione, infatti, specialmente per come interpretata dalla Suprema Corte, è evenienza dalla difficile realizzazione.

Relativamente alla collusione tra aggiudicatario e creditore è stata, infatti, richiesta “non la semplice mancanza di diligenza dell’acquirente nell’eseguire i controlli precedenti l’acquisto ma la consapevolezza della nullità e l’esistenza di un accordo in danno all’esecutato intervenuto fra acquirente e creditore” Cassazione civile, sez. III, 20 Ottobre 2021, n. 29018.

Tutti profili di non semplice dimostrazione.

Sgomberando dal campo l’ipotesi rarissima della collusione tra creditore e offerente, è interessante notare quali nullità possano riguardare la vendita e l’assegnazione e, pertanto, quali potrebbero in astratto prevalere sull’aggiudicazione.

Certamente le nullità che riguardano la vendita e l’assegnazione possono essere quelle che riguardano la pubblicità obbligatoria ex art. 490 c.p.c., la descrizione del lotto, l’avviso di vendita e, generalmente, tutto ciò che possa aver “falsato” la gara (un comportamento scorretto del professionista delegato, un gara anomala etc..etc..).

Ad esempio, la Suprema Corte ha ritenuto che il mancato rispetto delle istruzioni relative alla pubblicità, il mancato rispetto del termine di 45 giorni che devono necessariamente intercorrere tra la pubblicazione dell’avviso di vendita e la vendita, configurassero vizi della vendita potenzialmente idonei a giustificare la revoca dell’aggiudicazione.

In quella sede è stato detto che ” le condizioni del subprocedimento di vendita, come fissate dal giudice dell’esecuzione anche in relazione ad eventuali particolari modalità di pubblicità …. vanno applicate – a meno di revoca o modifica o di impugnazione fruttuosamente esperita prima dell’espletamento della vendita – rigorosamente, determinando una qualsiasi inottemperanza illegittimità dell’aggiudicazione che ugualmente ne segua, per vizi dello stesso sub procedimento di vendita” (Cassazione civile, 7 maggio 2015, n. 9255).

La tutela dell’aggiudicatario: L’art. 187 bis disp. att. c.p.c.

La tutela dell’aggiudicatario è altresì rafforzata anche da un ulteriore disposizione.

L’art. 187 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile infatti afferma:

In ogni caso di estinzione o di chiusura anticipata del processo esecutivo avvenuta dopo l’aggiudicazione, anche provvisoria, o l’assegnazione, restano fermi nei confronti dei terzi aggiudicatari o assegnatari, in forza dell’articolo 632, secondo comma, del codice, gli effetti di tali atti. Dopo il compimento degli stessi atti, l’istanza di cui all’articolo 495 del codice non è più procedibile.

Questa norma ci dice che, in caso di estinzione del pignoramento successiva all’aggiudicazione (sia essa tipica che atipica *chiusura anticipata), restano salvi gli effetti dell’aggiudicazione.

Ne consegue che se Tizio si aggiudica l’immobile in data 1 gennaio 2023 e, in data 10 febbraio 2023 la procedura esecutiva immobiliare viene dichiarata estinta con provvedimento del giudice dell’esecuzione, l’acquisto di Tizio sarà salvo.

Potrà ottenere la proprietà del bene.

Mentre pertanto, l’articolo 2929 c.c. tutela l’aggiudicatario dai vizi e dalle nullità precedenti la vendita, l’art. 187 bis disp. att. c.p.c. lo garantisce in caso di estinzione o di chiusura anticipata della procedura esecutiva immobiliare.

Conclusione

In conclusione possiamo affermare che l’aggiudicatario è ben tutelato dal nostro ordinamento essendovi diverse norme che lo “proteggono” in caso di nullità e vizi della procedura esecutiva immobiliare.

Certamente ciò non esonera gli offerenti dall’effettuare tutti quei controlli che si rendono necessari per comprendere lo stato di salute del pignoramento immobiliare e la reale consistenza del bene.

Un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata saprà consigliati la strada migliore per completare l’acquisto in piena serenità.

Se hai dubbi, domande o vuoi sapere se l’affare che vuoi concludere è un affare privo di rischi, o vuoi semplicemente contenere al massimo il rischio di un’ operazione immobiliare alle aste giudiziarie contattaci!

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.

Al di là dello stretto recinto dei termini di opposizione al decreto di trasferimento, il debitore (o anche il co- debitore) non può opporsi al trasferimento con azione autonoma per maggiori informazioni leggi questo articolo.

Nell’articolo “E’ possibile rinunciare all’aggiudicazione?” ci chiediamo se sia possibile, in qualche modo, rinunciare all’aggiudicazione.

Se vuoi invece approfondire la possibilità per l’aggiudicatario di chiedere il risarcimento dei danni per la casa acquistata all’asta siano essi derivanti dalla diversità dell’immobile acquistato rispetto a quello posto in vendita siano essi derivanti da danni successivi da parte dell’occupante leggi il nostro approfondimento giuridico “Risarcimento danni casa all’asta: cosa fare?”

In quali casi è possibile che un’ aggiudicazione venga revocata? Ne parliamo nell’articolo “Revoca dell’aggiudicazione i motivi + 1 caso di studio“.

Per approfondire, invece, le ipotesi di nullità dell’offerta di acquisto puoi leggere “Offerta nulla: cosa fare“. Circa l’invalidità dell’offerta ed i mezzi a disposizione dell’offerente per opporsi ad un esclusione illegittima puoi leggere “Opposizione all’asta giudiziaria: come si fa“. Riteniamo che l’esclusione automatica dell’offerente dalla vendita telematica (esclusione ad opera del server) sia illegittima, ne parliamo nell’approfondimento giuridico in cui commentiamo i principali provvedimenti resi in merito.

Se vuoi sapere perché acquistare all’asta è sicuro, più sicuro di un normale acquisto, leggi “Acquistare all’asta è sicuro“.

Per approfondire, invece, i motivi per cui ritengo l’acquisto all’asta molto più conveniente di un normale acquisto puoi leggere “Perché acquistare all’asta è conveniente?“.

Ti anticipo che le aste sono “particolarmente convenienti” grazie al meccanismo dei ribassi.

Cosa significa lotto? Ne parliamo nell’articolo “Lotti e aste giudiziarie: cosa sono?!“

Cosa succede quando un immobile non viene aggiudicato alla prima asta? Ne parliamo in questo articolo clicca qui.

Per approfondire come la presenza di abusi edilizi possa influire sul tuo prossimo acquisto all’asta leggi anche “Acquisto all’asta e abusi edilizi”

In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.

Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci!