«Le parti del processo esecutivo hanno l’onere di denunciare con l’opposizione ex art. 617 cod. proc. civ. l’erroneo trasferimento all’aggiudicatario di un cespite che è oggetto di pignoramento, essendo inammissibile un’azione (nella specie di rivendica) autonoma, cioè distinta dai rimedi tipici dell’esecuzione forzata, da esse proposta per contrastare gli effetti dell’esecuzione, ponendoli nel nulla o limitandoli».
Questo il principio di diritto enunciato dalla III Sezione della Suprema Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 27677 del 13 luglio 2022 (Est. Giovanni Fanticini).
In breve, i giudici di piazza Cavour ritengono che le parti del processo esecutivo debbano denunciare l’erroneo trasferimento nei tempi (strettissimi) dettati dall’art. 617 c.p.c. e dunque nei 20 giorni immediatamente successivi alla notificazione, al massimo, o alla comunicazione del provvedimento conclusivo dell’espropriazione forzata (il decreto di trasferimento).
Fuori dal “recinto” dell’espropriazione immobiliare, non vi è rimedio per le parti – mentre per i terzi vi è – non essendo ammissibile un’azione autonoma, esterna all’esecuzione immobiliare, con la quale limitare gli effetti dell’esecuzione.
Il fatto
Tizio agiva nei confronti di Caio rivendicando un appezzamento di terreno e assumendo di esserne il legittimo comproprietario.
Caio si opponeva a tale richiesta deducendo di aver acquistato l’immobile, comprensivo di detto apprezzamento, all’asta e chiarendo di non aver alcun dubbio circa la comprensione di detto terreno nel lotto pignorato, dappoi trasferito, essendo questi menzionato esplicitamente nella perizia estimativa e nel decreto di trasferimento.
Il Tribunale di Chieti, in primo grado, accoglieva parzialmente la domanda di rivendica di Tizio.
Caio proponeva appello lamentandosi della decisione di primo grado nella parte in cui “aveva inciso sulla stabilità e definitività del decreto di trasferimento, non impugnato con opposizione ex art. 617 da Tizio, pur essendo questo ultimo parte del processo esecutivo“.
La Corte d’Appello ribadendo quanto già osservato dal giudice di prime cure confermava la sentenza impugnata.
La questione perviene, così, alla terza sezione della Suprema Corte di Cassazione.
La decisione
Esclusa la rilevanza, nel merito, della questione dedotta, la Corte valorizza l’elemento testuale del decreto di trasferimento nella parte in cui “menziona” l’intera area di sedime successivamente rivendicata con autonoma azione da Tizio.
I Giudici, dappoi, osservano che l’articolo 2919 comma primo del codice civile sancisce la natura derivativa dell’acquisto all’asta racchiuso nel brocardo “nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest”.
Ne deriva che nemmeno il giudice dell’esecuzione può trasmettere un diritto reale maggiore rispetto a quello oggetto di pignoramento.
Tuttavia, rileva la Corte che l’aria di sedime, benché non pubblicizzata in occasione della vendita, era stata oggetto di pignoramento.
Dacché la discussione viene a vertere non più sulla regolarità del trasferimento, quanto piuttosto sulla regolarità della vendita.
La contestazione relativa – dunque- all’irregolarità della vendita viene sollevata, nel caso di specie, da Tizio (co-esecutato) e dunque non terzo rispetto al processo esecutivo.
Chiariti i contorni della questione giuridica, la Corte osserva che il medesimo avrebbe dovuto opporsi, tempestivamente, con opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento (Cass., Sez. 3, Ordinanza n.22854 del 20/10/2020: «Ogni questione relativa alla validità ed efficacia dell’aggiudicazione e della vendita forzata deve essere fatta valere, tanto dalle parti del processo esecutivo quanto dall’aggiudicatario, nell’ambito del processo esecutivo stesso, attraverso i rimedi impugnatori ad esso connaturali (e, quindi, in primo luogo attraverso l’opposizione agli atti esecutivi di cui all’art. 617 c.p.c.), non potendo ritenersi ammissibile una autonoma azione di ripetizione»
Da qui l’enunciazione del principio di diritto per cui «Le parti del processo esecutivo hanno l’onere di denunciare con l’opposizione ex art. 617 cod. proc. civ. l’erroneo trasferimento all’aggiudicatario di un cespite che è oggetto di pignoramento, essendo inammissibile un’azione (nella specie di rivendica) autonoma, cioè distinta dai rimedi tipici dell’esecuzione forzata, da esse proposta per contrastare gli effetti dell’esecuzione, ponendoli nel nulla o limitandoli».
La tutela dei terzi: azione autonoma successiva all’espropriazione
Dopo aver affermato che la parte deve contestare le irregolarità della vendita nei termini e modalità di cui all’articolo 617 c.p.c. la Suprema Corte si sofferma sulla tutela dei soggetti terzi, estranei al processo esecutivo.
Questi, non essendo legittimati alla proposizione dell’opposizione ex art. 617 c.p.c., “devono riconoscersi dotati allora della legittimazione ad
agire a tutela delle proprie ragioni (e, segnatamente, a rivendicare la titolarità dei cespiti oggetto dell’espropriazione) con autonome azioni di
accertamento della proprietà, oltre che, se ancora pendente l’espropriazione, con l’opposizione di terzo ex art. 619 cod. proc. civ. (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 19761 del 13/11/2012, Rv. 624413-01).
Pertanto, mentre alle parti del processo esecutivo è preclusa l’introduzione di autonome azioni per contestare l’irregolarità della vendita e del trasferimento, ai terzi – invece – è riconosciuta la legittimazione ad agire a tutela delle proprie ragioni anche al di fuori dell’esecuzione immobiliare.
Qualora ciò dovesse avvenire (la rivendica di tutta o parte dei beni da parte di terzi) l’aggiudicatario evitto potrebbe, ai sensi dell’art. 2921 c.c., ripetere il prezzo dal riparto (se non ancora distribuito) o dai creditori nei limiti della distribuzione “salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese“.
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.
Abbiamo cercato di spiegare, in maniera chiara, come avviene la gara tra gli offerenti nell’articolo “Gara tra gli offerenti: come avviene la competizione nelle aste giudiziarie” in cui troverai esempi pratici per farti un’ idea su un aspetto fondamentale delle aste immobiliari.
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.
Sul saldo prezzo potresti anche leggere “Nessuna conseguenza per l’aggiudicatario che non paga l’IVA” o anche “Cosa succede in caso di mancato pagamento del saldo prezzo?”.
Se vuoi saperne di più sulla possibilità di acquistare tramite mutuo una casa all’asta leggi gli articoli “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta” e “Acquistare casa all’asta a rate”.
