La Suprema Corte di Cassazione ha osservato che l’aggiudicatario di una casa all’asta non è inadempiente se, pur avendo pagato in tempo il saldo prezzo, paga “in ritardo” l’iva dovuta per il trasferimento immobiliare.
Con la pronuncia n. 15912 del 18 maggio 2022 la Sezione terza civile della Corte di Cassazione ha affermato:
In tema di espropriazione immobiliare, laddove la vendita giudiziale sia soggetta ad IVA, il mancato pagamento dell’imposta, da parte dell’aggiudicatario che abbia versato il prezzo entro il termine previsto, non ne determina la decadenza ex art. 587 c.p.c., in quanto l’IVA non può considerarsi parte integrante del prezzo, attenendo alla tassazione del trasferimento immobiliare.
La questione, in buona sostanza, era questa.
Una società acquista all’asta l’immobile di un’ altra società, debitrice esecutata.
All’acquisto effettuato si applica l’IVA essendo tale fabbricato un immobile strumentale.
Pertanto, la società aggiudicataria era tenuta a pagare tale ulteriore esborso bonificando tale importo oltre a quello dovuto per il saldo prezzo.
Infatti, nella maggior parte dei casi, in caso di acquisto all’asta, è richiesto all’aggiudicatario il pagamento contestuale sia di quanto dovuto per il saldo prezzo sia di quanto dovuto a titolo di spese accessorie (cd. “fondo spese”).
Spesso, non essendo a priori calcolabile l’importo delle spese accessorie, viene richiesto il pagamento di una percentuale forfettaria (pari a generalmente il 20 percento del totale), che sarà restituita versate le imposte e pagate le spese.
Or bene. Nel caso di cui si discute, sottoposto all’attenzione della Suprema Corte, la società aggiudicataria aveva pagato tempestivamente il saldo prezzo ma in ritardo quanto dovuto per spese accessorie.
Noi sappiamo che il ritardo dell’aggiudicatario nel pagamento del saldo prezzo può condurre, ai sensi dell’art. 587 c.p.c., alla perdita della cauzione e alla possibile condanna all’esborso di una somma ulteriore (per approfondire leggi “Conseguenze del mancato pagamento del saldo prezzo“).
Non in questo caso, in cui, gli ermellini hanno chiarito che essendo l’Iva questione “estranea” al prezzo, il suo mancato pagamento nei termini non può condurre alla decadenza dell’aggiudicatario ex art. 587 c.p.c.
Una notizia sicuramente lieta considerando che, purtroppo spessissimo, il ritardo nel pagamento delle spese accessorie è dovuto anche all’incertezza circa il regime fiscale del trasferimento. Da notare, inoltre, che l’art. 587 c.p.c. nel disciplinare la decadenza dall’aggiudicazione dell’aggiudicatario che ha versato in ritardo il saldo prezzo, fa esplicito riferimento al prezzo e non anche a quanto dovuto per imposte di trasferimento.
Avv. Daniele Giordano
Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione e la contestuale decadenza dall’aggiudicazione non impedisce all’aggiudicatario sfortunato di riprovarci: parola della Suprema Corte! Ne parliamo nell’articolo “Cassazione: l’aggiudicatario decaduto può presentare nuove offerte all’asta“.
Se ti stai chiedendo se il saldo prezzo possa essere pagato da un terzo leggi “Versamento del saldo prezzo da parte di un terzo, è possibile?“
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