Quest’oggi nel nostro appuntamento settimanale andremo ad approfondire una tematica abbastanza particolare rappresentata dal versamento del saldo prezzo da parte di un terzo ossia un soggetto diverso dall’aggiudicatario.
Prima di comprendere se è effettivamente possibile per un terzo versare il saldo prezzo in luogo del reale aggiudicatario dell’immobile, devo necessariamente illustrati alcune questioni.
Devi sapere che nell’ambito dei procedimenti di esecuzione forzata aventi ad oggetto beni immobili, colui il quale è risultato aggiudicatario è tenuto a versare il saldo prezzo, solitamente, entro il termine di 120 giorni.
Che cosa è il saldo prezzo?
Quando ci si riferisce al saldo prezzo si intende l’importo che l’aggiudicatario – colui il quale è risultato vincitore all’esito di una procedura di vendita forzata – è tenuto a versare dopo l’aggiudicazione del bene immobile.
L’articolo 569 co.3 cpc costituisce in tal senso un riferimento normativo abbastanza importante siccome stabilisce che: “Nel caso in cui il giudice disponga con ordinanza la vendita forzata stabilisce il termine, non superiore a 120 giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato”.
Data la natura perentoria non è ammessa alcuna proroga del termine fissato per il versamento del saldo prezzo al fine di evitare una lesione del principio della par condicio tra i potenziali offerenti ed aggiudicatari.
La disposizione normativa citata poc’anzi aggiunge che quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi (per approfondimenti clicca qui).
Come precisa l’Articolo 587 co.1 cpc anche nel caso in cui il saldo prezzo venga versato ratealmente, il mancato pagamento di una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine determina la decadenza (per mancato versamento del saldo prezzo).
L’Articolo 574 co.1 cpc precisa che mediante l’ordinanza di vendita con la quale si dispone la vendita del bene immobile è possibile disporre il versamento rateale del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario. Quest’ultimo, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, potrà ammettersi nel possesso dell’immobile venduto a patto che presenti una fideiussione (autonoma, irrevocabile ed a prima richiesta) (a tale proposito si legga “Comprare all’Asta a Rate Senza Mutuo“).
Il saldo prezzo versato da terzi
Adesso per rispondere al nostro quesito principale partiamo da un esempio che sicuramente ti chiarirà la questione.
Immagina di essere un professionista delegato addetto alla vendita (Professionista delegato alla vendita: chi é?) che nell’ambito di una procedura di esecuzione immobiliare riceve il bonifico bancario attestante il versamento del saldo prezzo.
A seguito di un esame approfondito dell’estratto conto trasmesso dalla banca ti accorgi che il bonifico è stato disposto da un soggetto terzo, differente dall’aggiudicatario che in sede di offerta aveva disposto il versamento della cauzione (Quale è l’importo della cauzione da versare per l’asta?).
A questo punto è normale che ti sorga il dubbio sulla legittimità o meno dell’operazione, arriverai a chiederti se tale operazione non abbia implicazioni anche sotto il profilo della lotta e contrasto all’antiriciclaggio.
Per provare a rispondere al tuo dubbio devo innanzitutto farti una premessa: questo è uno dei temi più complessi in quanto nella prassi non è un ipotesi piuttosto frequente ma nonostante ciò potrebbe comunque verificarsi.
Infatti sul punto non ci sono interventi giurisprudenziali che possano chiarire in modo definitivo la faccenda e sarà quindi necessario desumere una soluzione plausibile da quella che è un’attività di interpretazione delle norme di legge.
Il saldo prezzo di aggiudicazione può essere versato da un terzo?
Nell’analisi normativa prenderemo come riferimento alcuni articoli per comprendere se sia plausibile il pagamento del prezzo di aggiudicazione da parte di un terzo.
Avvisiamo i lettori che possono individuarsi nelle norme due diverse correnti, una che ammette il pagamento del terzo, l’altra no.
L’art. 586 c.p.c. che disciplina il trasferimento del bene espropriato dispone “Avvenuto il versamento del prezzo e verificato l’assolvimento dell’obbligo posto a carico dell’aggiudicatario dall’articolo 585, quarto comma, il giudice dell’ esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’ aggiudicatario il bene espropriato“.
Da questo punto di vista il primo comma dell’articolo 586 c.p.c. non lascia trasparire alcun divieto, quantomeno espresso, al pagamento del prezzo da parte di un terzo.
La lettura di questo particolare articolo, unitamente all’analisi della disposizione generale dell’art. 1180 c.c. per cui “l’obbligazione può essere adempiuta da un terzo, anche contro la volontà del creditore, se questi non ha interesse a che il debitore esegua personalmente la prestazione“, potrebbe far propendere a ritenere che il saldo prezzo possa essere versato anche da un terzo.
Questa lettura è agevolata anche dal fatto che è pacifico che il saldo prezzo possa essere versato dalla banca dell’aggiudicatario e questo lo dice l’articolo 585 c.p.c.(comma terzo: “Se il versamento del prezzo avviene con l’erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita“)
Se tanto è possibile per l’istituto bancario per mezzo del “versamento diretto” non si vede perché non potrebbe essere possibile per un terzo!
A dire il vero però, diversamente opinando, si potrebbe affermare che lo stesso articolo 585 c.p.c. al secondo comma quando afferma che il saldo prezzo può essere versato dalla Banca introduce una singola eccezione la quale lascia pensare che il saldo prezzo debba essere versato unicamente dall’aggiudicatario (oltre che dalla sua banca).
Si ricordi infatti che lo stesso articolo 585 c.p.c. dispone, al primo comma, che: “L’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita a norma dell’Articolo 576 cpc, e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento“.
La frase “l’aggiudicatario deve” individua in effetti proprio la persona dell’aggiudicatario e pertanto esprime una chiara preferenza per il versamento di questi, implicitamente escludendo il versamento del terzo.
A sostegno della tesi per la quale non sarebbe ammessa la possibilità che il versamento del saldo prezzo possa essere effettuato da un terzo diverso dall’aggiudicatario, c’è la lettura altresì dell’articolo 587 c.p.c. che disciplina le conseguenze del mancato versamento del saldo prezzo.
Infatti, nell’Articolo 587 cpc è comminata la sanzione della decadenza nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato il saldo prezzo nonché la sanzione – accessoria – della condanna al pagamento della differenza.
In conclusione, ad oggi, non è semplice comprendere se tale adempimento possa essere effettuato da un terzo. Certo è che, in tale incertezza, sarebbe assolutamente preferibile evitare ogni dubbio e disporre il pagamento dal conto corrente dell’aggiudicatario.
Non è trascurabile inoltre che il pagamento del terzo debba oggi confrontarsi con gli obblighi previsti dal D.Lgs.21/11/2007 n.231 (Attuazione della direttiva 2005/60/CE concernente la prevenzione dell’utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio dei proventi di attività criminose e di finanziamento del terrorismo nonchè della direttiva 2006/70/CE che ne reca misure di esecuzione), con l’ulteriore conseguenza di un controllo, da parte del professionista delegato, anche sulla persona del terzo pagatore.
Dott.Andrea Parascandolo
Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo“
In questo altro articolo parliamo del fatto se sia possibile il pagamento della cauzione all’asta da parte di un terzo.
Se vuoi approfondire le aste ti consiglio l’articolo “come funzionano le aste immobiliari” in cui spieghiamo cosa succede il fatidico giorno dell’asta!
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”.
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