E’ possibile depositare un’istanza per la proroga dei termini del saldo di aggiudicazione?
Si ma ci sono almeno 10 ragioni per cui il Giudice potrà rigettarla.
Potremmo chiuderla qui, ma voglio spiegarti di più sul termine del saldo prezzo.
Inoltre, è importante tu sappia in quali – rarissime – occasioni è possibile chiedere effettivamente la proroga dei termini per il saldo di aggiudicazione, anche detto saldo prezzo.
Partiamo dalla base: cos’è il saldo prezzo ed entro quanto va pagato.
Istanza proroga termini saldo di aggiudicazione: Cos’è il saldo prezzo di aggiudicazione?
Il saldo prezzo di aggiudicazione è la parte residua del prezzo che dovrai pagare per divenire proprietario della casa all’asta (ne parliamo qui).
In sostanza, quando compri all’asta, all’atto della presentazione dell’offerta avrai versato solo il 10% del valore di aggiudicazione.
Di conseguenza, nei successivi 120 giorni – termine generalmente indicato per il versamento del saldo prezzo – dovrai integrare il pagamento fino a raggiungere il 100% del valore.
Per fare un esempio:
Carlo compra una casa all’asta e versa come cauzione solo 10.000 su una casa aggiudicata a 100.000 euro.
Nei 120 giorni successivi dovrebbe pertanto pagare i 90.000 residui.
Questi soldi residui in gergo vengono definiti saldo prezzo di aggiudicazione.
Ora il problema che ci poniamo è:
Se Carlo ha un problema, può chiedere al Giudice la proroga dei termini per il saldo di aggiudicazione?
E’ possibile depositare un’istanza di proroga dei termini per il saldo di aggiudicazione?
Fatta questa doverosa premessa, vediamo cosa succede.
PS: se vuoi avere un riepilogo sulle attività relative all’aggiudicazione non perderti il nostro approfondimento su cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta.
Istanza proroga termini saldo di aggiudicazione: Perché è (quasi) inutile
Mettiamo che il nostro caro Carlo, aggiudicatario, effettivamente abbia un problema: la sua Banca ha chiuso.
Quindi in sostanza, lui che era in attesa del versamento da parte della sua Banca, molto probabilmente non riuscirà a pagare.
Ecco che gli viene in mente una cosa: chiedere la proroga dei termini per il saldo di aggiudicazione.
Questa istanza che sembra “innocua” è in realtà talmente innocua che nel 99,99 percento delle situazioni non viene nemmeno presa in considerazione.
Dinnanzi ad un’istanza per la proroga del saldo prezzo quello che i Giudici rispondono è:
“Il termine per il saldo prezzo è immutabile”
“Non c’è la possibilità di chiedere una proroga del saldo prezzo di aggiudicazione”
“Non potrei consentirti di pagare in ritardo in quanto si tratterebbe di cambiare le regole del gioco a partita in corso”
La questione è fondata e, sinceramente, salvo rare eccezioni, trovo quasi INUTILE depositare un’istanza per la proroga del saldo prezzo.
Quello che però voglio dirti è “quali ritengo le rare eccezioni” e cosa fare per non incorrere nelle terribili sanzioni del mancato pagamento del saldo prezzo (per approfondimenti leggi “Conseguenze mancato pagamento saldo prezzo“).
In quali rare eccezioni è possibile chiedere la proroga del saldo prezzo di aggiudicazione?
Le rare eccezioni in cui ritengo possibile chiedere la proroga del saldo prezzo hanno tutte a che fare con accadimenti “molto gravi” relativi al pignoramento.
Pensiamo al caso in cui si scopra che l’immobile è totalmente diverso da quello individuato in perizia.
Insomma, in perizia è indicato trattasi di una villa ma in realtà è un garage.
Oppure al caso in cui l’immobile sia sostanzialmente abusivo mentre in realtà in perizia veniva indicato come urbanisticamente sano.
In tutte le ipotesi di aliud pro alio immobiliare (ne parliamo nell’articolo “Risarcimento dei danni della casa acquistata all’asta“) credo che l’aggiudicatario possa chiedere una proroga nell’attesa venga chiarito il tutto.
Del resto, che senso ha pagare una casa se, sostanzialmente, si scopre che è diversa da quello che volevo acquistare e che era rappresentata in perizia e che quindi l’acquisto dovrà essere annullato?
Altra eccezione: viene depositata un’opposizione avverso l’aggiudicazione, da parte del debitore, il quale chiede l’annullamento dell’aggiudicazione oppure da un terzo che lamenta di essere stato escluso dall’asta.
Oppure: c’è stata una turbativa d’asta ed è meglio che il Giudice verifichi se vi siano state anomalie.
In questo caso il giudice potrebbe valutare l’opportunità di sospendere i termini per il versamento del saldo, soprattutto se ritiene l’opposizione fondata.
Ecco in queste rare eccezioni ritengo che un’istanza per la sospensione del termine di saldo prezzo possa avere un senso.
Al contrario chiedere una proroga perché:
- Ci sono stati problemi quanto ai tempi di erogazione del mutuo per l’asta
- Ci sono stati problemi familiari o di salute
- Ci si è resi conto che ad Agosto gli sportelli della Banca erano chiusi
- La nostra Banca ha preso fuoco
Credo sia quasi inutile.
Evitare la multa in caso di mancato saldo prezzo: a chi rivolgersi?
Premesso quanto ti appena detto, riconosco che ci sono delle altre ipotesi, molto singolari, in cui è possibile chiedere piuttosto che la proroga del saldo prezzo, la revoca dell’aggiudicazione (a cui consegue anche la sostanziale decadenza del termine per il pagamento).
Problemi relativi alla vendita, vizi della pubblicità, vizi del procedimento possono produrre la revoca dell’aggiudicazione e quindi anche l’annullamento della necessità di versare il saldo prezzo.
Ti parlo in questo modo perché, come saprai, se non paghi il saldo prezzo non solo perderai la cauzione, ma potresti essere anche condannato alla differenza tra la tua aggiudicazione e quella successiva, se inferiore (parliamo della famosa condanna dell’aggiudicatario alla differenza ex art. 587 c.p.c.)
Parliamo di condanne che possono arrivare a 10,20,30,50 mila euro e che rappresentano un vero grosso problema.
Ecco perché è fondamentale elaborare una strategia nel caso in cui ti renda conto di non essere capace di pagare il saldo prezzo.
Questa strategia potrebbe anche essere orientata ad eccepire particolari vizi.
Con questo voglio dirti, sostanzialmente, di non improvvisare (ed è il motivo per cui non allego alcun fac simile di istanza per la proroga del saldo prezzo di aggiudicazione).
Un avvocato esperto in aste immobiliari saprà sicuramente consigliarti come muoverti in una situazione cosi delicata.
Spero di esserti stato di aiuto!
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi sapere dopo quanto dall’acquisto all’asta avrai le chiavi dell’immobile leggi l’articolo sul decreto di trasferimento e la consegna delle chiavi.
Per non incorrere nelle gravi sanzioni del mancato pagamento del saldo ti consiglio di leggere l’articolo sul pagamento del saldo prezzo, quello sulla pre delibera del mutuo ed il nostro approfondimento sui tempi di erogazione del mutuo per una casa all’asta.
Se ti interessa trovare case all’asta allora leggi “Come trovare le case messe all’asta dalle banche?“
Ti interessa il saldo e stralcio? Ammetto sia una grande occasione per fare ottimi affari, ma attento alle truffe dietro l’angolo ne parliamo nell’articolo sui rischi di acquisto di una casa a saldo e stralcio
Sapevi che dopo la vendita di una casa all’asta potrebbe esserci ancora un debito nei confronti del debitore?
Si chiama il debito residuo dopo la vendita all’asta ed è uno di motivi per cui il saldo e stralcio potrebbe convenire anche al debitore.
La tua aggiudicazione potrebbe essere anche revocata, ecco i motivi “Revoca aggiudicazione asta: i motivi + 1 caso di studio“.
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