Turbativa d’asta: significato, reato e 4 esempi

La turbativa d’asta è il comportamento di chi, mediante violenza, minaccia, promesse, accordi collusivi o altri mezzi fraudolenti, impedisce o altera il libero svolgimento di una gara oppure allontana uno o più offerenti.

Nelle aste immobiliari il reato può configurarsi, ad esempio, quando qualcuno paga un concorrente perché non partecipi, gli chiede di non rilanciare oppure utilizza pressioni o artifici per favorire un determinato aggiudicatario.

Turbativa d’asta: significato

Con l’espressione turbativa d’asta si fa comunemente riferimento al reato di turbata libertà degli incanti previsto dall’art. 353 c.p.

La norma punisce chi, con violenza, minaccia, doni, promesse, collusioni o altri mezzi fraudolenti, impedisce o turba la gara oppure allontana gli offerenti.

La finalità è proteggere non soltanto il risultato economico della vendita, ma soprattutto la libertà di partecipazione, la concorrenza tra gli offerenti e la trasparenza della procedura.

In termini semplici, c’è turbativa quando qualcuno prova ad alterare il normale confronto tra i partecipanti affinché l’asta si concluda in modo diverso da come si sarebbe svolta liberamente.

Quattro esempi di turbativa d’asta

Alcuni esempi aiutano a comprendere meglio quali condotte possono assumere rilevanza:

• un soggetto offre denaro a un potenziale partecipante affinché non presenti l’offerta;
• un concorrente promette una somma a un altro offerente perché rinunci ai rilanci;
• chi gestisce la vendita altera illegittimamente l’ammissione delle offerte per favorire una persona;
• l’aggiudicatario chiede denaro al debitore per rinunciare all’aggiudicazione, condotta esaminata da Cass. pen. n. 11979/2017.

Un caso particolarmente chiaro è quello di due offerenti: il primo promette al secondo 1.000 euro perché non rilanci. Se il secondo accetta, l’accordo può compromettere la libera competizione e consentire al primo di aggiudicarsi l’immobile a un prezzo più basso.

Perché la turbativa d’asta è un reato di pericolo?

La turbativa d’asta è considerata un reato di pericolo. Non è quindi sempre necessario dimostrare che l’asta sia stata effettivamente annullata, che l’immobile sia stato venduto a un prezzo inferiore o che qualcuno abbia subito un danno economico già quantificabile.

Può essere sufficiente che la condotta abbia concretamente esposto a pericolo la regolarità e la libertà della gara.

Il reato è inoltre descritto come una fattispecie a forma libera: ciò che conta non è soltanto il mezzo utilizzato, ma la sua idoneità a impedire, alterare o condizionare la competizione tra gli offerenti.

Turbativa d’asta immobiliare

Nelle aste immobiliari la turbativa può intervenire prima della presentazione delle offerte, durante la gara oppure nella fase immediatamente successiva all’aggiudicazione.

Fase	Possibile condotta
Prima dell’asta	Pressioni, minacce o pagamenti per impedire la partecipazione.
Durante la gara	Accordi tra offerenti per evitare i rilanci o mantenere artificialmente basso il prezzo.
Gestione della vendita	Alterazione fraudolenta delle ammissioni, delle comunicazioni o delle condizioni di partecipazione.
Dopo l’aggiudicazione	Richiesta di denaro per rinunciare all’aggiudicazione o per condizionare l’esito della procedura.

Non ogni irregolarità della procedura costituisce però turbativa d’asta. Un errore del professionista delegato, un difetto della pubblicità o l’illegittima esclusione di un’offerta possono rendere necessario un rimedio civile, ma non integrano automaticamente un reato.

La qualificazione penale richiede una valutazione specifica della condotta, del mezzo utilizzato e della sua concreta idoneità a compromettere la libertà della gara.

Turbativa commessa dal delegato, dal custode o da altri soggetti della procedura

La condotta assume particolare gravità quando proviene da chi dovrebbe garantire la correttezza della vendita.

Il secondo comma dell’art. 353 c.p. prevede infatti un trattamento più severo quando il fatto è commesso da una persona preposta per legge o dall’autorità agli incanti o alle licitazioni.

La Cassazione ha esaminato, ad esempio, il caso di un professionista delegato che avrebbe accettato la promessa di una somma non dovuta per allontanare i soggetti interessati all’acquisto e far andare deserta la vendita, così da ottenere un successivo abbassamento del prezzo: Cass. pen. n. 1624/2021, relativa a una decisione del 18 dicembre 2020.

È stato inoltre esaminato il caso di un giudice dell’esecuzione che avrebbe favorito l’aggiudicazione a un terzo affinché l’immobile fosse poi trasferito alla figlia: Cass. pen. n. 34969/2018.

Prescrizione della turbativa d’asta

In via generale, il termine base di prescrizione del reato è pari a sei anni, poiché l’art. 157 c.p. stabilisce per i delitti un termine non inferiore a sei anni.

Il calcolo concreto non può però essere svolto limitandosi alla data del fatto: devono essere considerati gli eventuali atti interruttivi, i periodi di sospensione e la disciplina applicabile in relazione alla data di commissione del reato e alle diverse fasi processuali.

Per questo motivo, quando la prescrizione assume rilievo in un procedimento concreto, è necessario ricostruire integralmente la cronologia del fascicolo.

Come contestare una vendita viziata da una possibile turbativa d’asta?

Chi ritiene di essere stato allontanato dalla gara, minacciato, pagato per non partecipare oppure illegittimamente escluso deve agire con particolare rapidità.

Sul piano civile, occorre verificare se vi siano i presupposti per proporre opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell’art. 617 c.p.c. contro il provvedimento o l’atto che ha inciso sulla regolarità della vendita.

I termini dell’opposizione sono molto brevi e la scelta del rimedio dipende dal momento in cui l’irregolarità è stata conosciuta, dall’atto contestato e dalla fase in cui si trova la procedura.

La Cassazione civile, con la sentenza n. 22240 del 14 luglio 2022, ha ribadito che chi si duole dell’illegittimità dell’aggiudicazione deve utilizzare il rimedio specificamente previsto dall’art. 617 c.p.c.

Una volta informato dell’irregolarità, il giudice dell’esecuzione può valutare i provvedimenti consentiti dalla legge. In presenza dei relativi presupposti, può assumere rilievo anche l’art. 586 c.p.c., che consente di sospendere la vendita quando il prezzo offerto risulti notevolmente inferiore a quello giusto.

Quando emergono anomalie nella gara, è quindi opportuno conservare immediatamente messaggi, email, registrazioni lecite, nominativi dei presenti, verbali e ogni altro elemento utile a ricostruire l’accaduto.

Per la valutazione dei rimedi civili relativi a una vendita irregolare puoi consultare il servizio di assistenza legale per le aste immobiliari.

L’amico del debitore che si aggiudica l’immobile e non paga commette turbativa?

Consideriamo questo caso: il debitore sta perdendo la casa all’asta e un suo amico partecipa alla vendita, si aggiudica l’immobile e poi non versa il saldo prezzo. In questo modo perde la cauzione, ma il debitore ottiene altro tempo prima della nuova vendita.

Una condotta del genere può essere dilatoria e produrre conseguenze rilevanti nella procedura, ma non integra automaticamente la turbativa d’asta.

Secondo Cass. pen., sez. VI, ord. n. 4198 del 9 febbraio 2022, le condotte meramente dilatorie o ostruzionistiche restano fuori dall’art. 353 c.p. quando non viene alterata con mezzi violenti o fraudolenti la libera concorrenza all’interno della vendita.

L’aggiudicatario inadempiente può comunque subire la decadenza dall’aggiudicazione, la perdita della cauzione e, nei casi previsti dall’art. 587 c.p.c., l’obbligo di pagare la differenza tra il prezzo della precedente aggiudicazione e quello inferiore ottenuto nella vendita successiva.

Domande frequenti sulla turbativa d’asta

Che cosa significa turbativa d’asta?

Significa impedire, alterare o condizionare il libero svolgimento di una gara mediante minacce, promesse, accordi collusivi o altri mezzi fraudolenti.

Pagare un concorrente perché non rilanci è reato?

Può integrare il reato previsto dall’art. 353 c.p. perché l’accordo altera il confronto tra gli offerenti e può incidere sul prezzo finale.

Ogni irregolarità dell’asta è una turbativa?

No. Un’irregolarità procedurale può giustificare un’opposizione o un altro rimedio civile senza costituire necessariamente un reato.

La turbativa annulla automaticamente l’aggiudicazione?

No. L’effetto sulla vendita deve essere valutato dal giudice mediante il rimedio processuale appropriato. È quindi essenziale agire tempestivamente.

Quanto tempo c’è per opporsi?

I termini dell’opposizione agli atti esecutivi sono particolarmente brevi e dipendono dall’atto contestato e dal momento in cui l’interessato ne ha avuto conoscenza legale o effettiva. Il caso deve essere esaminato senza attendere.

Conclusioni

La turbativa d’asta non coincide con qualsiasi anomalia della vendita. Si configura quando una condotta violenta, minacciosa, collusiva o fraudolenta mette concretamente in pericolo la libertà della gara e la parità tra gli offerenti.

Quando il problema riguarda un’asta immobiliare, bisogna distinguere con precisione il profilo penale dai rimedi civili necessari per contestare l’aggiudicazione o gli altri atti della procedura.

Avv. Daniele Giordano

Articolo aggiornato al 14 luglio 2026

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