Oggi affrontiamo il discorso dei tempi per l’ erogazione del mutuo per l’acquisto di una casa all’asta.
Pariamo da una risposta:
Si, è possibile comprare all’asta con un mutuo ma devi stare attento ai tempi di erogazione del mutuo per una casa all’asta che debbono adattarsi ai tempi dell’asta.
Cosa stiamo dicendo?
Stiamo dicendo che nelle aste immobiliari non sei libero di pagare la casa quando vuoi.
Infatti, nei (generalmente) 120 giorni dalla tua aggiudicazione sarai tenuto a pagare la parte residua del prezzo (ne parliamo qui).
Pertanto, se con l‘offerta paghi solo il 10% con la cauzione, nei 120 giorni successivi dovrai pagare il residuo 90% chiamato saldo prezzo di aggiudicazione (oltre ovviamente le spese di acquisto della casa all’asta).
Pertanto, parlando di tempi per l’erogazione del mutuo per l’asta dovrai considerare che in questi 4 mesi il mutuo dovrà essere erogato.
Vediamo come funziona!
PS: se vuoi sapere di più su questa fase leggi il nostro articolo “Cosa succede dopo l’aggiudicazione all’asta?“
Tempo erogazione mutuo per l’asta: Quanto prima andare in banca?
Innanzitutto voglio spiegarti questo.
Non puoi nemmeno minimamente pensare di andare in Banca solo dopo esserti aggiudicato l’immobile.
Piuttosto, già prima di fare l’offerta, dovresti andare in Banca, far vedere la perizia estimativa e possibilmente farti rilasciare una predelibera del mutuo.
Con questa pre delibera la Banca già anticipatamente dice che se dovessi aggiudicarti quella casa, ti concederà il mutuo.
Ecco il primo punto da ricordare.
Il secondo punto è che, QUALSIASI COSA SUCCEDA, la banca dovrà erogare il mutuo nei 120 giorni successivi alla tua aggiudicazione.
Questo significa che i tempi di erogazione del mutuo per l’asta dovranno essere particolarmente brevi e non potranno subire intoppi.
Cosa rischio se la banca non mi eroga in tempo il mutuo per l’asta?
Devi sapere che se la Banca non eroga in tempo il mutuo per l’asta e dovessi “saltare” il termine famoso di 120 giorni, non solo perderai la cauzione ma potrai subire anche una sonora condanna.
Infatti, le conseguenze per chi si aggiudica una casa ma non paga il prezzo sono salatissime e consistono nella:
- Perdita della cauzione
- Condanna alla differenza tra il prezzo di aggiudicazione e quello successivo se inferiore (è un vero salasso, ne parliamo qui).
Inoltre, devi sapere che il termine di 120 giorni non è prorogabile e non può subire allungamenti.
Pertanto se per qualsiasi ragione non dovessi riuscire a pagare non puoi chiedere al Giudice una proroga.
La classica scusa “Il cane mi ha mangiato l’assegno” non serve e purtroppo nemmeno le scuse più importanti possono farci nulla (esempio: c’è stata l’estate di mezzo = tra l’altro il termine per il saldo non si sospende nemmeno ad agosto)
La Cassazione ha infatti spiegato, secondo un orientamento consolidato, che il termine è quello e non può essere prorogato per alcuna ragione.
Ecco perché è fondamentale che l’erogazione del mutuo per l’asta arrivi precisamente nei 120 giorni dall’aggiudicazione e che tu sia dannatamente prudente affinché questo accada.
Tempi erogazione mutuo per l’asta: attenzione alle banche
Non è la prima volta, né l’ultima, che sento aggiudicatari disperati per non aver pagato il saldo prezzo.
Il problema non era semplicemente non aver calcolato bene i tempi di erogazione di un mutuo per l’asta ma soprattutto il non aver comunicato alla Banca che si trattava di un’asta immobiliare!!!
Ora devi sapere che COMUNICARE ALLA BANCA che l’immobile per cui siamo interessati è ALL’ASTA è fondamentale in quanto ci sono diverse DIFERENZE tra un mutuo normale ed un mutuo contratto per un’asta.
Ad esempio nel mutuo per una casa all’asta:
A. La banca dovrà iscrivere ipoteca successivamente alla trascrizione del decreto di trasferimento ex art. 585 c.p.c.
B. Non c’è un perito che verrà a casa a vedere come sta messa (La banca dovrà rifarsi esclusivamente alla perizia estimativa)
C. In alcune occasioni la Banca verserà quanto dovuto direttamente alla procedura esecutiva immobiliare trattasi del “pagamento diretto alla banca ex art. 41 TUB“.
D. Non c’è un Notaio che iscriverà ipoteca ma un professionista delegato alla vendita (quindi non ci sono spese notarili all’asta).
Quindi.
Se voi dite alla vostra Banca che siete interessati ad una casa, senza dire che è una casa all’asta, la vostra Banca si aspetterà di mandare il suo Geometra a fare una perizia e, verosimilmente, la chiamata di un Notaio che non esiste!
Ecco perché è fondamentale seguire questi step.
Mutuo dopo aggiudicazione asta: a chi rivolgersi per le aste immobiliari?
All’esito di questo articolo avrai capito quanto contano i tempi di erogazione del mutuo per l’asta che, ricordiamo:
- debbono essere ricompresi nei termini del saldo prezzo
- per farlo è necessario avvertire la banca in anticipo rispetto all’asta per avere una pre delibera
- è ovviamente fondamentale avvertire la banca che trattasi di asta immobiliare
Non vorrei averti spaventato, né vorrei spaventarti ma sappi che alle aste è possibile guadagnare un sacco di soldi ma anche perderne tanti o perdere energie e tempo.
Ti consiglio di dare un’ occhiata a questi due miei articoli:
“Come riconoscere i rischi delle aste immobiliari“
” 3 motivi per non comprare all’asta tramite agenzia“
Che ti spiegheranno bene perché ritengo sia doveroso essere assistiti da un avvocato esperto nelle aste immobiliari.
Un avvocato esperto, tramite una consulenza e assistenza nelle aste giudiziarie, potrà minimizzare i rischi e strappare ottimi affari anche a saldo e stralcio.
Se pensi di non poterti permettere l’assistenza di un avvocato specializzato, ho scritto un articolo intitolato “Quanto costa un avvocato per le aste immobiliari” che ti farà comprendere che spesso, alcune agenzie, ti chiederanno probabilmente di più di quanto possa fare un avvocato esperto.
Spero di esserti stato di aiuto!
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi sapere dopo quanto dall’acquisto all’asta avrai le chiavi dell’immobile leggi l’articolo sul decreto di trasferimento e la consegna delle chiavi.
Se ti interessa trovare case all’asta allora leggi “Come trovare le case messe all’asta dalle banche?“
Ti interessa il saldo e stralcio? Ammetto sia una grande occasione per fare ottimi affari, ma attento alle truffe dietro l’angolo ne parliamo nell’articolo sui rischi di acquisto di una casa a saldo e stralcio
Sapevi che dopo la vendita di una casa all’asta potrebbe esserci ancora un debito nei confronti del debitore?
Si chiama il debito residuo dopo la vendita all’asta ed è uno di motivi per cui il saldo e stralcio potrebbe convenire anche al debitore.
La tua aggiudicazione potrebbe essere anche revocata, ecco i motivi “Revoca aggiudicazione asta: i motivi + 1 caso di studio“.
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.
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