Spese Notarili per acquisto casa all’asta: come funzionano?

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Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

In questo articolo spieghiamo quali sono e quali possono essere le spese notarili da sostenere per l’acquisto di una casa all’asta.

Partiamo subito col dire che aste immobiliari sono esageratamente convenienti e consentono a chiunque di acquistare un immobile fino al 40% di sconto.

La convenienza dell’acquisto all’asta è data da un lato al fatto che non è necessario comprare casa all’asta tramite agenzia e dall’altro proprio dall’assenza di spese notarili da sostenere per l’acquisto all’asta.

Vediamo nel dettaglio quello di cui stiamo parlando.

Spese Notarili per acquisto casa all’asta: ci sono?

Quando acquisti all’asta non devi sostenere alcuna parcella del notaio considerato che l’attività di quest’ultimo è svolta in parte dal professionista delegato alla vendita ed in parte dal giudice dell’esecuzione.

Ed infatti l’assenza di spese notarili per l’acquisto di una casa all’asta si giustifica proprio nel fatto che queste attività vengono svolte da soggetti diversi.

Quindi ricapitolando:

A. Non ci sono spese notarili per l’acquisto di una casa all’asta

B. Le uniche spese notarili da sostenere per l’acquisto di una casa all’asta sono relative al Notaio che ti servirà se devi fare un mutuo

C. Tutto questo non deve spaventarti perché i compiti del Notaio vengono svolti da altri soggetti

Spese Notarili per acquisto casa all’asta: perché non ci sono?

Vediamo in particolare di quale attività stiamo parlando e perché l’assenza del notaio nelle aste non debba preoccuparti circa la loro sicurezza (anzi se proprio dobbiamo parlarne penso che le aste siano cento volte più sicure di un normale acquisto).

Quando acquisti una casa da privato per realizzare il trasferimento della proprietà dovrai servirti di un Notaio.
Il notaio in particolare curerà tutta la parte relativa al trasferimento del bene e quindi verificherà:

  • sia la provenienza del bene per accertare che sia di proprietà del tuo venditore
  • sia la sicurezza dell’acquisto approntando clausole in grado di farti stare sereno.

Assenza spese notarili all’asta: il Giudice verifica la titolarità del bene e provvede al trasferimento

Nelle aste immobiliari anche in assenza di spese notarili questi compiti vengono svolti dal giudice dell’esecuzione che verificherà in maniera analitica la provenienza del bene al debitore addirittura in un lasso di tempo di vent’anni!

Se pertanto alcuni notai si fermano in maniera del tutto legittima all’ultimo atto di provenienza (ossia gli basta sapere che il tuo venditore, esempio, Tizio ha veramente comprato la tua casa da Caio) il giudice richiede al contrario gli atti di provenienza relativi al ventennio precedente al pignoramento e questo lo spiega bene l’articolo 567 c.c. (nelle aste infatti è richiesta la ricostruzione della proprietà anteventennio e quindi il giudice vorrà sapere da chi Tizio, debitore, ha comprato e poi da chi Caio, dante causa del debitore, a sua volta ha comprato e così via fino all’atto precedente il ventennio).

Pensa che se ci dovessero essere uno o più problemi relativi alla provenienza del bene ossia uno o più dubbi sul sé il bene appartenga effettivamente al debitore la procedura si ferma si blocca e attende che il creditore più ignorante sani questo vizio prima di andare avanti.

Inoltre, l’atto di trasferimento della proprietà non è un comune atto di compravendita ma un provvedimento giurisdizionale chiamato decreto di trasferimento.

In buona sostanza, mentre il notaio trasferisce la proprietà a mezzo dell’atto di compravendita, il Giudice dell’Esecuzione lo fa tramite questo decreto che è dotato di un particolare potere: cancella tutte le ipoteche anteriori ed ha effetto “purgativo” dell’immobile.

Chi trascrive, al posto del Notaio, l’atto di acquisto della proprietà?

Una volta emesso il decreto di trasferimento, il professionista delegato alla vendita provvederà a recarsi presso la competente conservatoria dei registri immobiliari per trascriverne la notizia.

Infatti l’articolo 591 bis c.p.c. al comma terzo dispone che il professionista delegato deve provvedere “all’esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento“.

Questo adempimento che, nelle vendite private è fatto dal Notaio, nelle aste immobiliari è prerogativa del professionista delegato alla vendita il quale, come anticipato, dopo la firma del decreto di trasferimento lo inoltrerà alla competente Conservatoria.

Ugualmente a quanto succede nelle vendite libere, a distanza di 30/50 giorni, tramite un’ispezione ipotecaria sarai in grado di verificare il trasferimento della proprietà dal debitore esecutato a te, grazie all’intervento del Giudice dell’Esecuzione che emette e sottoscrive il decreto di trasferimento e del delegato che lo trascrive e provvedere al nuovo allineamento catastale.

Quando bisogna pagare il notaio per comprare una casa all’asta?

In alcuni casi è necessario pagare le spese notarili per l’acquisto di una casa all’asta.

In breve, se ti occorrono delle somme in prestito per comprare la casa all’asta allora dovrai chiedere un mutuo.

Il contratto di mutuo riveste la forma dell’atto pubblico e pertanto per procedere all’erogazione delle somme la banca ti chiederà di procedere tramite il Notaio che, contestualmente, provvederà a iscrivere ipoteca sul bene.

Per questa attività è giusto evidenziare che dovrai pagare delle spese notarili per l’acquisto all’asta.

Quanto costa comprare una casa all’asta?

Spero con questo articolo di aver chiarito in quali occasioni occorre pagare le spese notarili per l’acquisto di una casa all’asta.

Anche se comprare all’asta è molto conveniente, ti invito a pianificare attentamente il tuo acquisto valutando anche le spese per l’acquisto di una casa all’asta, al di là di quelle notarili. Malgrado le aste siano un’opportunità incredibili, nel caso in cui non dovessi pagare il saldo, potresti incorrere in salate sanzioni, sanzioni previste per chi dopo aver acquistato all’asta non paghi il prezzo.

Inoltre, anche se ritengo che l’acquisto all’asta sia tendenzialmente sicuro non sottovalutare il fatto che non poche aste possono nascondere insidie e pericoli, liberazioni complesse o veri e propri incubi legali. Ecco perché ritengo sempre doverosa l’investitura di un avvocato esperto in aste immobiliari che saprà sicuramente aiutarti non solo nell’individuare l’immobile giusto per te ma soprattutto nell’evitare i rischi dell’asta che inevitabilmente ci sono e nel cogliere delle opportunità che il tuo occhio, più o meno inesperto, potrebbe non vedere.

Avv. Daniele Giordano

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Per approfondire le normative che tutelano l’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento immobiliare, rendendo – de facto – l’acquisto all’asta ancora più garantito, leggi “tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento.

Se vuoi partecipare con un avvocato leggi anche l’articolo “Quanto costa la partecipazione all’asta tramite avvocato?

Le aste immobiliari sono molto convenienti per varie ragioni, proviamo a spiegarle tutte nell’articolo “Perché le case all’asta costano così poco?

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Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.

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