Pre delibera mutuo per asta: come si fa?

pre delibera del mutuo
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

L’acquisto di una casa è spesso uno degli investimenti più importanti nella vita di una persona

La maggior parte di esse richiede la concessione di un mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile dei propri sogni. 

Prima di ottenere l’approvazione ufficiale del mutuo da parte dell’Istituto bancario, esiste una fase cruciale chiamata “pre-delibera”

Questo processo svolge un ruolo fondamentale nell’analisi e nell’approvazione del finanziamento richiesto.

Bisogna ricordare come la questione della pre-delibera del mutuo afferisca anche all’acquisto mediante asta giudiziaria nell’ambito di un procedimento di esecuzione forzata.

Infatti frequentemente chi intende aggiudicarsi l’immobile, si attiva per richiedere un mutuo alla banca in modo da poter disporre della somma necessaria per versare il saldo prezzo nei 120 giorni dall’aggiudicazione.

Cosa è la pre-delibera del mutuo?

La pre delibera del mutuo, detta anche voucher mutuo, è sostanzialmente una promessa di concessione del mutuo.

Con essa l’istituto bancario si impegna ad emettere la somma richiesta a titolo di mutuo, ancor prima che il richiedente abbia individuato l’immobile da comprare/aggiudicarsi.

Dal punto di vista del richiedente, la pre delibera costituisce una fase cruciale perché gli consente di poter ottenere la sicurezza circa la disponibilità dei fondi che gli verranno erogati dall’istituto di credito.

In questo modo egli potrà guardare al libero mercato immobiliare o a quello delle aste giudiziarie con assoluta serenità, andando ad individuare l’immobile perfetto secondo le sue esigenze.

La pre delibera essendo un impegno formale non ha una durata illimitata nel tempo, al fine di evitare che le condizioni economiche del richiedente possano peggiorare viene fissato un termine di 6/12 mesi in cui si attribuisce validità a tale atto rilasciato dalla banca. 

È importante sottolineare che la fase di pre delibera precede l’individuazione dell’immobile stesso, il soggetto interessato non ha ancora deciso l’oggetto del proprio investimento. 

Quali sono i requisiti per la pre-delibera del mutuo?

Ai fini della concessione della pre delibera è necessario che la banca svolga un lavoro di istruttoria su documenti che il cliente deve presentare: 

  • Documentazione necessaria ai fini del riconoscimento del soggetto (codice fiscale, carta d’identità);
  • Documentazione attestante la situazione reddituale (Buste paghe, dichiarazioni dei redditi);
  • Eventuali documenti che attestino la presenza di garanti (fideiussione);

Questa documentazione andrà poi integrata nel momento in cui il richiedente avrà individuato con precisione l’immobile da acquistare.

Quali vantaggi della pre delibera mutuo?

La promessa di concedere un mutuo è chiaramente fondamentale per il richiedente che otterrà la certezza del finanziamento, l’importo totale che gli verrà concesso e un notevole risparmio di tempo per arrivare alle successive fasi di delibera ed approvazione visto che la maggior parte del lavoro è stata svolta nell’istruttoria che ha preceduto la pre delibera.

Non bisogna dimenticare che la pre delibera del mutuo risulta vantaggiosa anche per lo stesso istituto bancario siccome consente di fidelizzare il cliente, con riguardo ad uno dei prodotti maggiormente richiesti ed ambiti. 

La banca con la pre delibera potrà instaurare una relazione con il futuro mutuatario, facendogli sentire la sua vicinanza e sostegno in previsione dell’investimento immobiliare da andare a compiere.

Pre delibera del mutuo come richiederla?

Il soggetto interessato ad ottenere un mutuo fissa un appuntamento con il consulente dell’istituto di credito.

A quest’ultimo verranno forniti tutti i documenti necessari al fine di consentire alla banca di svolgere l’attività di istruttoria predisposta ai fini della concessione del voucher mutuo.

La banca procede a compiere l’attività istruttoria, valutando anche la situazione debitoria del soggetto richiedente.

L’unica parte di istruttoria che non verrà svolta è quella avente una connotazione tecnica in quanto legata alle caratteristiche ed alle condizioni di un immobile che non è stato ancora individuato.

La predelibera del mutuo a cosa serve? e’ vincolante?

Per meglio comprendere la questione della vincolatività della pre delibera di mutuo bisogna innanzitutto precisare una questione: la delibera, quella che precede l’approvazione del mutuo, è conseguente alla valutazione della perizia e della valutazione tecnica effettuata sull’immobile prescelto.

Detto ciò, possiamo affermare che se non sussistono mutamenti delle condizioni/requisiti oggetto dell’istruttoria espletata in sede di concessione della pre delibera la banca sarà vincolata a proseguire con la concessione della delibera. 

Quindi soltanto l’istituto di credito è vincolato dalla promessa di concessione del mutuo cd. “Voucher mutuo”, non anche il cliente che avrà la possibilità di richiedere ed ottenere l’erogazione del finanziamento da parte di un altro istituto di credito. 

PRE DELIBERA E SEGNALAZIONE CENTRALE RISCHI

Siccome la richiesta di pre-delibera del mutuo non è una vera e propria richiesta di concessione del mutuo, un eventuale rifiuto da parte della banca non comporterà la presenza di alcuna indicazione circa il rigetto della richiesta in Centrale Rischi. 

Quindi a seguito del rifiuto di una richiesta di pre-delibera il mutuatario non dovrà fronteggiare alcun pregiudizio nel caso in cui dovesse rivolgersi ad altri istituti di credito per una pre delibera o una richiesta vera e propria di mutuo. 

Pre delibera del mutuo costi?

La maggior parte degli istituti di credito che offre il prodotto della pre-delibera fissa dei costi relativamente bassi.

Nella prassi bancaria, il costo totale dell’intero iter si aggira tra i 100 ed i 300 euro, frequentemente viene compensato al momento dell’erogazione del finanziamento. 

Bisogna però prestare attenzione ad i fogli informativi che dettano le condizioni economiche e di prodotto per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese visto e considerato che ogni istituto bancario disciplina diversamente l’iter di pre delibera del mutuo. 

Conclusione

La fase di pre-delibera è un passo cruciale nell’ottenimento di un mutuo ipotecario. Durante questo processo, la banca esamina attentamente il reddito, il debito e la storia creditizia.

Questa valutazione iniziale è fondamentale per determinare se il richiedente è idoneo per il mutuo e quale importo di finanziamento può essere concesso. Una volta superata con successo la fase di pre-delibera, si passa alla fase di delibera ufficiale, che culmina con l’approvazione definitiva ed erogazione del mutuo.

Dott. Andrea Parascandolo

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