voltura catastale
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Sei riuscito ad aggiudicarti un immobile all’asta e vuoi conoscere i passaggi immediatamente successivi alla procedura di esecuzione forzata?

Sei nel posto giusto, perché oggi ti aiuterò a comprendere come avvengono gli adempimenti successivi di un immobile acquistato attraverso un’asta giudiziaria. 

Le procedure di vendita forzata mediante asta possono essere equiparate ad una gara tra più soggetti interessati ad acquistare il medesimo immobile, che viene aggiudicato a chi presenta l’offerta più alta

Ovviamente la vendita si differenzia a seconda del numero di soggetti che hanno presentato l’offerta

Offerta Unica = giudice dopo aver ascoltato le parti ed i creditori che non hanno preso parte al procedimento decide di aggiudicare l’immobile quando l’offerta è pari o addirittura superiore al valore fissato nell’ordinanza di vendita.

Nb. In presenza di un’offerta inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice potrebbe decidere di accettare l’offerta quando ritiene che non sarà possibile ottenere un prezzo superiore nel caso in cui dovessero essere fissate nuove aste giudiziarie. 

Molteplici offerte = giudice indice una gara per aggiudicare l’immobile al soggetto che ha presentato l’offerta più alta.  

L’aggiudicatario nel termine perentorio fissato nell’ordinanza di vendita, solitamente tra i 60 ed i 120 giorni dall’aggiudicazione del bene, dovrà provvedere a versare il saldo prezzo

A tal proposito è necessario rispettare i termini della procedura, assicurandosi di avere a disposizione la somma utile per completare l’acquisizione dell’immobile. 

Nel caso in cui l’aggiudicatario non dovesse versare il saldo prezzo entro le scadenze prestabilite il giudice procederà a dichiarare la decadenza dell’aggiudicazione ex art. 587 c.p.c. a cui seguirà la perdita della cauzione versata a titolo di multa e sarà esperito un nuovo tentativo di vendita (allo stesso prezzo del precedente).

Le formalità successive al decreto di trasferimento

Conseguentemente all’aggiudicazione definitiva, il giudice emetterà il decreto di trasferimento, grazie al quale l’aggiudicatario diviene il nuovo proprietario dell’immobile

Con tale provvedimento il giudice ordina al conservatore di provvedere alla cancellazione di ipoteche e pignoramenti che eventualmente gravino sull’immobile.

Il nuovo proprietario, infatti, acquista l’immobile venduto all’asta come libero da gravami, grazie all’effetto “purgativo” del decreto di trasferimento verso le iscrizioni/trascrizioni avverse.

L’articolo 586 c.p.c. sotto il titolo “Trasferimento del bene espropriato” prevede ” Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto [disp. Att. 164]. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio

Elementi costitutivi del decreto di trasferimento sono: 

  1. Dati che permettono di identificare l’aggiudicatario ed il debitore esecutato;
  2. Estremi catastali e descrizione del bene;
  3. Identificativi della procedura esecutiva immobiliare;
  4. Ordine da parte del giudice rivolto al conservatore dei registri immobiliari di cancellare le trascrizione ed ipoteche precedentemente gravanti sul bene; 
  5. Ordine di procedere alla liberazione dell’immobile rivolto al debitore esecutato o a qualsiasi soggetto che occupi l’immobile sprovvisto da un valido titolo abitativo. 

La trascrizione del decreto di trasferimento presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari

Il professionista delegato addetto alla vendita deve provvedere all’espletamento di una serie di formalità volte a comunicare alla Conservatoria dei pubblici registri dell’avvenuto cambio nella titolarità dell’immobile.

Ai sensi dell’art. 2643 c.c. infatti “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:

6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente“.

In questo caso si parla di trascrizione del decreto di trasferimento.

Successivamente alla trascrizione del titolo, sarà possibile, generalmente dopo 30-60 giorni, verificare l’evento tramite un’ ispezione ipotecaria presso la competente conservatoria.

La voltura catastale successiva al decreto di trasferimento

Mediante la domanda di Voltura Catastale si comunica all’Agenzia delle Entrate che il titolare di un diritto reale su un bene immobile non è più lo stesso, a seguito di un passaggio di proprietà che può avvenire per svariate ragioni (Nb. Nel nostro caso si tratta di un vendita forzata e la domanda è presentata dal delegato professionista addetto alla vendita). 

Dopo l’esecuzione della Voltura Catastale si provvederà ad aggiornare le informazioni catastali con i nomi dei nuovi proprietari e gli estremi dell’atto oggetto di voltura. 

I tempi entro i quali si compie tale procedura oscillano tra i 40 ed i 50 giorni, a seconda della celerità del Catasto, della Conservatoria e dalle comunicazioni del conservatore. 

Bisogna assolutamente ricordare come i costi sono totalmente a carico della procedura, l’aggiudicatario non dovrà affrontare alcuna spesa ulteriore.  

Cosa deve fare l’aggiudicatario per ottenere la voltura catastale della casa acquistata?

Praticamente: nulla.

Sarà il professionista delegato alla vendita a curare tutti gli adempimenti successivi in nome e per conto dell’aggiudicatario.

Questi dovrà solo attendere il normale sviluppo dell’attività del delegato allertandosi, ove mai, solo qualora a distanza di 2/3 mesi dal decreto di trasferimento né la voltura catastale, né la trascrizione siano ancora visibili.

Dott. Andrea Parascandolo

Per approfondire i costi di un’ asta immobiliare leggi questo articolo.

Se sei interessato a capire, in presenza di una domanda giudiziale, se è possibile cancellarla leggi il nostro articolo sulla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.

Nell’articolo “E’ possibile intestare la casa comprata all’asta ad altri?” ci chiediamo se sia possibile intestare, dopo l’aggiudicazione, la casa ad una terza persona.

Vuoi sapere perché all’acquisto all’asta non occorre l’assistenza del Notaio o dell’agenzia immobiliare? Ne parliamo nei relativi articoli!

La legge ti permette di acquistare all’asta tramite il tuo avvocato di fiducia, delegando a questi sia la presentazione dell’offerta che la partecipazione all’eventuale gara tra gli offerenti. Per saperne di più relativamente alla procura speciale (da rilasciare all’avvocato) per queste attività, i relativi costi e un modello leggi “Procura speciale asta: come si fa, costi, e modello

Se, invece, vuoi approfondire la questione delle locazioni e sapere se l’inqulino può opporsi alle visite di potenziali offerenti leggi qui.

Hai comprato un immobile occupato e non sai come liberarlo? Ne parliamo nell’articolo “immobili occupati: come fare?” ed “Come risparmiare tempi e costi di uno sfratto”

Per trovare i dati catastali di un immobile all’asta puoi leggere “Dati catastali asta: dove trovarli?” ciò è molto utile sia per risalire al proprietario di un immobile all’asta sia per aggiornare le ispezioni ipotecaria.

Sei preoccupato dal fatto che il precedente proprietario possa lasciare tutte le sue cianfrusaglie nell’immobile? Leggi Casa arredata: chi paga lo sgombero?”

Se invece sei interessato ad acquistare all’asta per affittare l’immobile ti consiglio la lettura di questo articolo.

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