Quando acquisti una casa all’asta il Giudice dell’Esecuzione, con il decreto di trasferimento, ti trasferirà la proprietà dell’immobile.
In buona sostanza, il trasferimento della proprietà è automatico.
Non dovrai fare nulla.
Non c’è alcun contratto di compravendita da firmare.
E’ il Giudice che, con il decreto di trasferimento, ti trasferirà il diritto di proprietà sull’immobile.
Uno dei problemi che si pongono in caso di acquisto all’asta è la cancellazione delle eventuali ipoteche iscritte sull’immobile acquistato.
E’ infatti molto probabile che sulla casa acquistata vi siano delle ipoteche.
Come avvocati esperti in aste immobiliari proveremo a parlarne in maniera tecnica, ma con esempi semplici e chiari!
Cosa è un’ ipoteca?
Art. 2808 c.c.
1. L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
2. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
3. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che può essere costituita a favore di un creditore dalla legge (ipoteca legale) da contratto (ipoteca volontaria) o giudizialmente (ipoteca giudiziale).
Ella garantisce il credito e può essere apposta su uno o più beni del debitore e ha lo scopo di garantire colui che deve avere i soldi
Detto banalmente: con l’ipoteca il creditore guadagna una serie di garanzie sull’immobile ipotecato così, ad esempio, qualora la casa dovesse essere venduta a terzi, la Banca avrebbe sempre la possibilità di pignorarla.
Chi paga la cancellazione dell’ipoteca in caso di acquisto all’asta?
Le spese di cancellazione dell’ipoteca vengono sostenute, di norma, dalla procedura esecutiva immobiliare.
E’ di solito il pignoramento a farsi carico del pagamento di dette spese.
Infatti ai sensi dell’articolo 586 c.p.c. il Giudice dispone che si “cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie”(antecedenti).
“Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’ esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’ aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’ aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.
Tuttavia, va detto che in alcuni casi queste spese debbono essere pagate dall’aggiudicatario.
Infatti, in assenza di una norma che regoli direttamente il pagamento di queste spese, ogni Giudice dell’Esecuzione è tendenzialmente libero di:
a) Prevedere il pagamento a carico della procedura
b) Prevedere il pagamento a carico dell’aggiudicatario
E’ dunque fondamentale LEGGERE l’avviso di vendita e l’ordinanza di vendita per comprendere se le spese di cancellazione delle ipoteche debbano essere pagate dalla procedura o dall’aggiudicatario.
A quanto ammontano le spese di cancellazione dell’ipoteca in caso di acquisto all’asta?
La cancellazione dell’ipoteca volontaria tramite decreto Bersani
In caso di ipoteca volontaria iscritta da un’ istituto di credito per un contratto di mutuo (le classiche ipoteche che troverai, in genere, in questo settore) devi sapere che il Creditore (la Banca) può chiederne la cancellazione gratuitamente, come previsto dal Decreto Bersani (L.n. 40 del 2.4.2007).
In questo caso, la Banca dovrà semplicemente effettuare una comunicazione all’Agenzia Delle Entrate competente che provvederà (nel giro di qualche mese) alla cancellazione totale dell’ipoteca.
Infatti, questa legge prevede, ai fini della cancellazione, la mera comunicazione da parte del creditore.
Si veda “Decreto legislativo del 1 settembre 1993 n. 385 – Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia”
Articolo 40 bis – Cancellazione delle ipoteche per cui
- Ai fini di cui all’articolo 2878 del codice civile e in deroga all’articolo 2847 del codice civile, l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, ancorche’ annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita.
- Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalita’ determinate dall’Agenzia del territorio.
- L’estinzione non si verifica se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all’Agenzia del territorio e al debitore, entro il termine di cui al comma 2 e con le modalita’ previste dal codice civile per la rinnovazione dell’ipoteca, che l’ipoteca permane. In tal caso l’Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all’annotazione in margine all’iscrizione dell’ipoteca e fino a tale momento rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al presente comma.
- Decorso il termine di cui al comma 2 il conservatore, accertata la presenza della comunicazione di cui al medesimo comma e in mancanza della comunicazione di cui al comma 3, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al comma 2.
- Per gli atti previsti dal presente articolo non e’ necessaria l’autentica notarile.
- Le disposizioni di cui al presente articolo si applicano ai mutui e ai finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche ed intermediari finanziari, ovvero concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti.
La cancellazione dell’ipoteca negli altri casi: i costi
I costi per la cancellazione dell’ipoteca, negli altri casi, sono:
Costi per l’imposta ipotecaria: lo 0,50% del minor valore tra credito garantito e valore dell’aggiudicazione
Costi per tassa ipotecaria: 35 euro
Imposta di bollo: 59 euro
Cosa succede se non cancello l’ipoteca dopo l’acquisto all’asta?
Praticamente nulla. Non accade nulla.
L’ipoteca resterà, formalmente, sull’immobile e sarà ancora visibile dalle ispezioni ipotecarie ma non produrrà alcun effetto in quanto era iscritta in danno del debitore esecutato, non più proprietario.
Qualcuno “pensa” in maniera del tutto incomprensibile che l’aggiudicatario che non cancelli le ipoteche possa rispondere del debito residuo.
Nulla di tutto questo può succedere. L’ipoteca, pure se resta, non può creare alcun problema al nuovo proprietario.
Avv. Daniele Giordano
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