Oggi ci occupiamo di una tematica molto importante: il debito residuo dopo la vendita all’asta ossia cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito!

Quando il ricavato della vendita è inferiore al debito quali sono le conseguenze?

Ti anticipo che il debito residuo dopo la vendita all’asta non si estingue automaticamente.

Pertanto, in capo al creditore resta il diritto di richiedere la differenza tra:

• ciò che gli spettava al momento dell’apertura della procedura esecutiva

(oltre eventuali successive spese, incluse quelle dell’esecuzione)

e

• quanto ha effettivamente ricevuto a seguito dell’asta.

Per dirla in parole semplici, successivamente al pignoramento, accade (spesso) che il creditore (colui che ha introdotto l’espropriazione immobiliare) debba avere ancora qualcosa.

Questo “qualcosa” è il debito residuo dopo la vendita all’asta che resta insoddisfatto successivamente alla spartizione del ricavato dell’asta.

Debito residuo dopo vendita all’asta: cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito

Partiamo da un esempio pratico:

Tizio ha perso il lavoro, non è riuscito a saldare le rate del mutuo.

La banca che aveva un’ipoteca sull’immobile ha avviato la procedura di esecuzione forzata mediante il pignoramento immobiliare chiedendo la somma di 100.000 euro.

A seguito dei numerosi ribassi subiti nel corso delle varie asta andate deserte che si sono susseguite, l’immobile è stato aggiudicato.

In particolare, è stato aggiudicato ad una cifra molto più bassa rispetto al credito vantato dall’istituto bancario ossia ad € 20.000,00.

Visto che la vendita all’asta non copre il debito totale di Tizio verso la Banca, residua un debito non ancora saldato.

Perfetto.

I soldi ricavati dalla vendita non possono essere dati tutti al creditore che ha promosso il pignoramento.

Parte di questi soldi occorre per pagare gli aiutanti del giudice: l’architetto che ha redatto la perizia, il custode che ha gestito le visite, il professionista delegato che ha gestito la vendita.

“Tolte queste spese”, la parte restante del ricavato verrà consegnata al creditore.

Nel nostro esempio, diciamo che “le spese” siano pari a 10.000 euro (4 all’esperto estimatore, 3 al custode, 3 al delegato).

Ne consegue che solo i restanti 10.000 andranno al creditore.

Il debito non ancora saldato sarà dunque pari ad € 90.000,00.

Pertanto, Tizio, successivamente all’esecuzione, resterà esposto verso la Banca ancora per 90.000 euro tenuto conto che il ricavato della vendita, detratte le spese in prededuzione, è stato insufficiente (incapiente) rispetto al credito preteso dalla Baca.

Debito residuo dopo vendita all’asta: cosa succede?

Il ricavato della vendita all’asta potrebbe non essere abbastanza per pagare il creditore o i creditori se sono più di uno (come nell’esempio sopra riportato)

Ovviamente se il credito dovesse risultare superiore rispetto alla somma ricavata dopo la vendita con asta giudiziaria, il creditore continuerebbe a restare tale per il residuo non coperto.

Appare abbastanza chiaro come il debitore, in questo caso, dopo aver perso la casa, risulterebbe ancora esposto per il residuo ad ulteriori e diversi pignoramenti (pignoramento dello stipendio, della pensione, pignoramento di altri immobili etc) (in termine tecnico pignoramento presso terzi, pignoramento immobiliari, pignoramento mobiliare).

Debito residuo dopo vendita all’asta: cosa succede dopo?

Il creditore se non completamente soddisfatto dal pignoramento potrà intraprende altri e nuovi (nonché diversi) pignoramenti.

In sostanza la Banca, in virtù del titolo esecutivo che le ha consentito l’introduzione del pignoramento immobiliare (il contratto di mutuo), potrà avviare nuovi pignoramenti al fine di ottenere la piena soddisfazione delle proprie istanze nei confronti del debitore.

Il debitore potrà essere chiamato a soddisfare il creditore per il residuo attraverso:

• Beni mobili (automobile, arredamento, gioielli, contanti)
• Beni immobili (case, ville, garage, etc);
• Crediti verso terzi (stipendio, pensione, canoni di affitto percepiti);
• Somme depositate in conti correnti o depositi bancari

Nel nostro esempio, Tizio, dopo aver perso l’immobile all’asta, potrebbe essere costantemente aggredito dal suo creditore.

Potrebbero pignorargli un quinto dello stipendio.

Se percepisce un affitto questo potrebbe essere totalmente pignorato.

Nel caso, anche i conti correnti potrebbero essere pignorati.

Debito residuo dopo l’asta: l’aggiudicatario ne risponde?

È bene precisare che in nessun caso l’aggiudicatario potrebbe essere chiamato a rispondere del debito residuo del precedente proprietario.

Eccezion fatta per le quote condominiali ordinarie insolute, per le quali l’aggiudicatario risponde in solido con il debitore esecutato limitatamente ai due anni precedenti.

Debito residuo dopo vendita all’asta: chi ne risponde oltre al debitore?

Inoltre, è possibile che i garanti concorrano a saldare il debito residuo quando il debitore non è in grado.

Ex. Tizio ha perso il lavoro e non ha più potuto pagare le rate del mutuo, la Banca ha aperto una procedura esecutiva mediante pignoramento dell’immobile che viene venduto all’asta. Il ricavato della vendita non copre interamente il debito e lo stesso Tizio non può in alcun modo soddisfare i creditori. A questo punto, i genitori di Tizio (suoi garanti) dovranno farsi carico del debito visto l’impossibilità di provvedervi da parte del debitore garantito.

Debito residuo dopo vendita all’asta: si prescrive?

Una domanda che ci pongono spesso è: il debito della casa all’asta quando va in prescrizione?

Un’altra questione che merita di essere evidenziata è quella concernente la prescrizione; infatti, durante l’intero procedimento di pignoramento i termini della prescrizione sono sospesi. Questo permette al creditore, anche a distanza di molti anni, di poter notificare un nuovo atto di precetto al fine di ottenere la soddisfazione del residuo del suo credito, non conseguito attraverso il precedente procedimento.

Rispetto alla prescrizione va specificato che il debito residuo si prescrive nel termine di 10 anni dalla conclusione dell’asta giudiziaria. Tale termine di prescrizione si realizza con molte difficoltà siccome esso si considera interrotto ogni volta che il creditore agisce per la soddisfazione del credito residuo (si parla di decorso ex novo del termine di prescrizione, ogni volta che interviene una causa di interruzione).

Come calcolare il debito residuo dopo l’asta?

Anche in questo caso partiamo da un caso concreto per poter rispondere a tale quesito:

Debitore non ha pagato le rate del mutuo, quindi si è proceduto alla vendita forzata dell’immobile dopo la quale residua ancora un residuo di debito nei confronti dei creditori.

Al fine di stabilire con certezza a quanto ammonta il debito residuo bisogna tenere conto:

• Piano di ammortamento
• Interessi
• Quota di capitale che resta da pagare

Le spese di esecuzione quali ad esempio il pagamento degli ausiliari del Giudice dell’Esecuzione, il pagamento degli avvocati per l’introduzione del pignoramento immobiliare e varie occorrende vengono pagate in prededuzione dal ricavato della vendita (in maniera prioritaria).

Pertanto non si aggiungono al debito residuo successivo alla vendita all’asta.

Debito residuo dopo vendita all’asta: cosa fare?

Uno dei metodi per “azzerare” il pericolo che vi sia un debito residuo successivo alla vendita all’asta è la vendita “a saldo e stralcio”.

Con la vendita a saldo e stralcio il debitore perde sì la casa ma guadagna la liberazione dai debiti.

Il meccanismo è più o meno questo.

Un terzo acquirente, interessato all’immobile, piuttosto che acquistare l’immobile all’asta fa un’ offerta al debitore per acquistarlo fuori – asta.

L’offerta è questa: pagherò al tuo creditore (la Banca) dei soldi in più affinché rinunci al pignoramento e a tutto “il debito residuo” nei tuoi confronti, in cambio tu mi darai l’immobile.

Detto – molto banalmente – è questo l’acquisto in pre-asta.

La vendita in pre-asta non è la panacea di tutti i mali per il debitore e non rappresenta – sempre – l’affare del secolo per l’acquirente, anzi.

Talune volte questa operazione può rivelarsi un vero e proprio salto nel vuoto in considerazione degli “alti rischi” e della necessità che venga seguita da un team di professionisti.

Conclusioni

Come avrai avuto modo di capire, non è infrequente imbattersi nella situazione di un debito che residua a seguito di un’asta giudiziaria dove il debitore esecutato ha comunque perso l’immobile ma non ha regolarizzato per intero la sua posizione debitoria verso i creditori. Pertanto al fine di evitare una situazione del genere sarebbe opportuno rivolgersi a professionisti del settore che potrebbero orientarti verso la soluzione migliore, tenendoti alla larga da ulteriori pignoramenti.

In tal senso sarebbe auspicabile il ricorso alla vendita “a saldo e stralcio” oppure un accordo con il creditore che, di buon grado, potrebbe accettare la transazione riuscendo nell’immediato ad ottenere una somma di danaro che possa soddisfare le sue pretese.

Dott. Andrea Parascandolo

Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!

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