Casa arredata: chi paga lo sgombero?

Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Hai acquistato il tuo immobile all’asta.

Lo hai pagato ed è stato emesso il decreto di trasferimento.

L’unico problema è che nell’appartamento vi è ancora l’arredamento del precedente proprietario e dunque ti chiedi come poterlo sgomberare e quanto potrebbe costarti tale trasloco.

Lo sgombero dell’arredamento della casa acquistata all’asta è un problema serio che va trattato con delicatezza.

Alcune volte, infatti, il costo per spostare, smaltire e/o comunque liberare del tutto l’immobile acquistato può diventare un costo importante e imprevisto.

Inoltre, lo sgombero dell’immobile acquistato all’asta dai mobili ancora presenti potrebbe esporti a precise responsabilità.

Non è, infatti, insolito che il debitore lamenti e accusi il nuovo proprietario per aver “gettato” mobili di sua proprietà senza averlo previamente interpellato.

In questo articolo parleremo di come la legge regolamenta lo sgombero degli immobili all’asta.

Tratteremo solo dello sgombero dei beni mobili presenti.

Se invece è tua intenzione approfondire la liberazione dell’immobile occupato dalle persone che lo occupano ti consiglio di leggere gli articoli “Immobili occupati: come fare” e “in quanto tempo si può liberare un immobile occupato all’asta?“.

Cosa dice la legge sullo sgombero dei mobili della casa all’asta?

Il nostro ordinamento si è occupato dettagliatamente dello sgombero dei mobili dalla casa all’asta.

Pertanto, il procedimento di sgombero dell’immobile acquistato all’asta è disciplinato interamente dalla legge.

In merito dispone l’art. 560 c.p.c. al sesto comma, secondo cui

ARTICOLO 560 cpc
Modo della custodia

6. Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. A richiesta dell’aggiudicatario, l’ordine di liberazione puo’ essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti; il giudice puo’ autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarita’ di terzi, l’intimazione e’ rivolta anche a questi ultimi con le stesse modalità di cui al periodo precedente. Dell’intimazione e’ dato atto nel verbale. Se uno dei soggetti intimati non e’ presente, l’intimazione gli e’ notificata dal custode. Se l’asporto non e’ eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione. Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma, decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalita’ definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma.

Il sesto comma dell’art. 560 c.p.c. dispone che il Custode Giudiziario, aiutante del Giudice dell’Esecuzione (“a richiesta dell’aggiudicatario“) debba intimare al debitore esecutato, precedente proprietario, di portare altrove i beni mobili presenti nell’immobile.

Si pensi all’arredamento ivi presente che può essere composto da pareti attrezzate, letti, strutture letto, cucine, tavoli, sedie etc…etc..

A tal fine, stando al dettato della norma, il Custode assegna al debitore esecutato o al terzo occupante senza titolo un termine di almeno 30 giorni entro i quali portare via tutto.

Trascorsi gli (almeno) 30 giorni, i beni sono ritenuti “abbondonati” ed il custode ne dovrà disporre lo smaltimento e la distruzione.

Fin qui tutto chiaro.

La norma sembra chiara nell’ammettere che le spese della procedura di sgombero siano a carico della procedura esecutiva.

Pertanto, stando all’articolo sovraesposto, il nuovo proprietario non dovrebbe spendere un centesimo per avere, finalmente, la proprietà dell’immobile libera da persone e, soprattutto, da cose.

Cosa deve fare il custode giudiziario per sgomberare l’immobile dai mobili ancora presenti?

Quando avviene lo sgombero dell’immobile all’asta?

Dal tenore dell’articolo 560 c.p.c. si può ritenere che questa fase si svolga successivamente all’ordine di liberazione eventualmente emesso dal Giudice dell’Esecuzione o, in extremis, o al decreto di trasferimento.

In buona sostanza, senza eccessivi formalismi, devi sapere che la liberazione non avviene sempre e soltanto dopo il decreto di trasferimento.

Anzi, la liberazione avviene dopo il decreto di trasferimento solo nel caso in cui il debitore esecutato abiti l’immobile.

Questo perché è la legge a consentire al debitore, che abita l’immobile, di continuare ad abitarlo fino al decreto di trasferimento.

* Il riferimento è all’ultimo inciso del sesto comma dell’art. 560 c.p.c. “decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza.

In tutti gli altri casi (debitore che non abita l’immobile, negozio, garage, capannone industriale, debitore persona giuridica etc..) la liberazione è rimessa alla discrezionalità del magistrato.

Ecco, in tutti questi casi è ben possibile che la liberazione e lo sgombero avvengano prima del decreto di trasferimento o, addirittura, prima dell’aggiudicazione.

Questo lo dico perché se l’immobile che hai acquistato, o vuoi acquistare, non è abitato dal debitore potresti già al momento dell’aggiudicazione chiedere (e sollecitare) l’emissione di un ordine di liberazione.

E’ un piccolo “trucco” che può aiutarti a velocizzare le operazioni di rilascio e di sgombero in attesa del decreto di trasferimento.

In che modo si realizza il trasloco dei mobili ancora presenti nella casa acquistata all’asta?

Dunque, il Custode deve recarsi presso l’immobile pignorato.

  • Qui se rinviene mobili (arredamento, mobili, etc) assegna al debitore o al terzo un termine perentorio non inferiore a 30 giorni.
  • Il tempo concesso viene riportato in un verbale che il custode avrà cura o di consegnare alla parte presente o di notificare alla parte non presente.
  • Trascorso il tempo assegnato, il Custode deve effettuare un nuovo accesso all’immobile;
  • Se, al successivo accesso, i mobili sono ancora presenti, il Custode ha il dovere di disporne la distruzione o lo smaltimento.

Cosa fare se il custode non provvede allo sgombero dei mobili?

Nella prassi, invece, spesso accade che l’aggiudicatario/nuovo proprietario debba farsi carico delle spese per lo sgombero dei beni mobili (arredamento etc..) rinvenuti nell’immobile acquistato.

A ben vedere, infatti, la norma precisa che l’attività del Custode è subordinata ad un atto di impulso dell’aggiudicatario il quale dovrebbe “formalmente” sollecitare il suo operato.

L’aggiudicatario, pertanto, se vuole “l’aiuto” della procedura esecutiva immobiliare deve chiederlo con un’ istanza al giudice dell’esecuzione immobiliare.

In mancanza di esplicita richiesta dell’aggiudicatario (sulla quale pendono molte questioni giuridiche ancora “aperte”), il custode potrebbe ritenersi liberato da ogni incarico relativamente al bene in oggetto con la conseguenza che il nuovo proprietario dovrà farsi carico di ogni onere relativo al rilascio ed allo sgombero del bene acquistato!

Non ti nascondo che tale tipo di procedura, sebbene vantaggiosissima, nasconda molte insidie e che pertanto risulta quantomeno necessario che essa venga attivata, richiesta e presentata da un avvocato esperto dell’esecuzione forzata.

Moltissimi, purtroppo, sono infatti gli aggiudicatari che, non conoscendo i termini di tale procedura e le sue modalità, perdono un’ opportunità straordinaria essendo al contrario costretti, loro malgrado, a dover anticipare gli importanti costi per un trasloco.

Cosa fare se malgrado l’esplicita richiesta, il Custode si rifiuti di liberare l’immobile dai mobili ancora presenti?

Qualora, malgrado ritualmente richiesto, il Custode si rifiuti di liberare l’immobile dai mobili ancora presenti, o temporeggi oltre un tempo normalmente tollerabile, ritengo che occorra presentare un ricorso ex art. 591 ter c.p.c. al Giudice dell’Esecuzione.

In questi casi, infatti, è opportuno attenzionare il magistrato circa il comportamento inadempiente di un suo ausiliare.

Il Giudice dell’Esecuzione, visto il ricorso e letta la questione, provvederà a impartire le corrette istruzioni al Custode Giudiziario.

E’ scontato che, per chiedere l’intervento del Giudice, dobbiate aver richiesto la liberazione a cura del Custode.

In caso contrario, il magistrato, preso atto della mancanza della richiesta dell’aggiudicatario, potrebbe, piuttosto che darvi ragione, rilevata l’assenza dei presupposti per la liberazione, provvedere con un ordinanza di non luogo a procedere.

Cosa fare se il Custode propone la consegna delle chiavi senza sgombero dei mobili?

Succede spesso che il Custode Giudiziario si liberi del fardello dello sgombero proponendovi la consegna delle chiavi dell’immobile ancora arredato.

Questo succede perché spesso risulta difficile notificare al debitore la richiesta di sgombero dei beni mobili.

Qualora sia questa la vostra “particolarissima” situazione, ritengo che tale offerta vada attentamente soppesata.

Sappiate che nessuno vi obbliga ad accettare la consegna dell’immobile ancora arredato, o in cui siano ancora presenti beni mobili.

Tuttavia, nel caso in cui doveste accettare, verrette formalmente nominati Custodi dei beni ancora presenti.

Ne consegue che dovrete essere voi a notificare al debitore la richiesta di sgombero dei beni mobili ancora presenti e che, fino allo scadere degli almeno 30 giorni (che decorrono dalla notifica..) dovrete avere i beni in custodia.

Come gestire la liberazione dell’immobile all’asta da beni mobili

In questo breve articolo abbiamo visto come dovrebbe articolarsi il procedimento di sgombero dell’immobile all’asta.

Nella prassi succede, piuttosto spesso, che il Custode Giudiziario, certamente in buona fede, conceda al debitore (o al terzo) non un singolo termine una sola volta, ma più volte.

In questo modo quello che è stato immaginato come un momento – breve – dal nostro ordinamento finisce per diventare una spesso inutile trafila di confusionari rinvii.

Questa prassi, che, come anticipato, è certamente volta a “favorire” il rilascio ordinato dell’immobile, non è condivisibile.

Un immobile non può diventare “ostaggio” dei beni che ancor in esso sono presenti.

E’ bene in questa sede pertanto ribadire che, per evitare questi problemi o “il contrario” ossia che il debitore porti via piu di quello che deve, nonché per velocizzare la liberazione della casa all’asta è altamente opportuno nominare un avvocato esperto in diritto delle aste nonché sottoscrivere una polizza assicurativa per le aste.

Avv. Daniele Giordano

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