Tempi, errori da evitare e cosa fare davvero quando l’immobile non viene liberato
Vi siete mai chiesti come avviene concretamente la liberazione di una casa all’asta occupata? In media una liberazione avviene tra 3 e 12 mesi, ma nei casi più complessi può superare anche 1-2 anni, soprattutto quando vi sono resistenze degli occupanti o rallentamenti nella procedura. In questo articolo non solo vedremo come avviene, ma anche come abbiamo aiutato un nostro assistito in presenza di una liberazione davvero complessa. Sono l’avvocato Daniele Giordano, esperto in diritto delle aste immobiliari, da oltre 10 anni a tutela di aggiudicatari e offerenti nelle aste immobiliari e vi spiegherò in maniera dettagliata come abbiamo risolto una occupazione piuttosto complessa.
Immobile occupato da una coppia di coniugi e figli
Questa vicenda nasce da una nostra assistita che ci contatta in quanto, a distanza di 1 anno e 6 mesi, il custode giudiziario non aveva ancora consegnato le chiavi della casa comprata all’asta in provincia di Treviso. In particolare, malgrado numerosi accessi (ben 8), il custode giudiziario non era riuscito a liberare la casa comprata all’asta viste le resistenze degli occupanti. Dovete infatti sapere che non è raro che le liberazioni durino molti mesi o addirittura, come nel presente caso, diversi anni. Questo è dovuto, secondo la mia esperienza personale, a varie circostanze:
- Molte volte chi occupa una casa all’asta pensa di aver subito un ingiustizia ed è motivato a restare in casa il più possibile (anche per risparmiare i soldi di un affitto)
- Spesso i custodi giudiziari rischiano di essere troppo “morbidi“, preferendo rinviare la liberazione piuttosto che insistere nella speranza che l’occupante vada via da solo
- Alcune volte mentre il debitore che abita la casa è difeso da un avvocato – che farà di tutto per farlo restare in casa – l’aggiudicatario è privo di un legale o si serve della stessa agenzia immobiliare che non ha competenze giuridiche
Queste 3 circostanze possono rallentare di molto la liberazione di una casa all’asta e difatti nel caso di cui stiamo discutendo il custode era stato eccessivamente morbido e l’aggiudicatario non era difeso da alcun legale.
Come liberare una casa all’asta ed entrare nel fascicolo dell’esecuzione
Dopo che i nostri assistiti ci hanno conferito l’incarico per difenderli abbiamo avuto sin da subito chiaro quale era il primo obiettivo: entrare nel fascicolo della procedura esecutiva immobiliare per capire “dove si era bloccata la liberazione”. Questo perché, se ci pensate, l’aggiudicatario la maggior parte delle volte è all’oscuro di quello che succede: non sa null’altro che non sia quello che il custode gli dice, in quanto per la legge non ha diritto ad accedere ai documenti della procedura. Pertanto la prima cosa da fare è proprio trovare un modo per avere accesso alla documentazione presso il Tribunale per capire, come dicevo, se ci sono stati degli eventi per cui la liberazione non ha dato i frutti sperati.
Come avvocato che si occupa da molti anni di queste procedure ho elaborato una mia personale strategia per ottenere questo ambizioso risultato: il deposito di un’istanza di intervento senza titolo ex art. 499 c.p.c. al fine di avere l’accesso telematico alla documentazione. Vi spiego: dopo il decreto di trasferimento (che è l’atto con cui il giudice trasferisce la proprietà dal debitore esecutato all’aggiudicatario) chi occupa la casa all’asta dovrebbe, ai sensi di legge, dare una somma di denaro al legittimo proprietario, se non altro perché sta occupando casa sua. Sulla base di questo credito, l’aggiudicatario può depositare un’istanza di intervento nel pignoramento immobiliare chiedendo di avere diritto a parte delle somme ottenute con la vendita del bene. Ora al di là dell’ottenimento o meno di questi soldi (che è tutto da discutere), il risultato di questo intervento è quello di ottenere la visibilità del fascicolo: non come aggiudicatario, ma come creditore!
Come abbiamo individuato il problema e sbloccato la liberazione
Una volta ottenuto l’accesso al fascicolo della procedura esecutiva, il passaggio successivo è stato quello realmente decisivo: leggere con attenzione ogni documento per individuare il punto esatto in cui la liberazione si era arrestata.
Questo è un momento che molti sottovalutano.
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✉️ Iscriviti OraL’aggiudicatario, nella maggior parte dei casi, si limita a ricevere aggiornamenti dal custode giudiziario senza avere una visione completa della procedura. Tuttavia, la liberazione non si blocca mai “per caso”. Esiste sempre una causa precisa, un passaggio non completato, un parere mancante, un’attività non eseguita.
Nel caso che stiamo analizzando, il blocco derivava da un elemento ben individuabile.
Il Giudice dell’esecuzione aveva richiesto ai servizi sociali di esprimersi in merito alla situazione degli occupanti, per verificare se sussistessero i presupposti per l’assegnazione di un alloggio alternativo prima della liberazione. Si tratta di una prassi che, in presenza di nuclei familiari, può incidere concretamente sui tempi.
Il problema, però, era evidente: i servizi sociali non avevano ancora fornito alcuna risposta.
Di conseguenza, l’intera procedura era rimasta sospesa, senza che nessuno intervenisse per sbloccare la situazione.
L’intervento diretto e la risposta dei servizi sociali
Una volta individuata la causa dello stallo, abbiamo deciso di intervenire in maniera immediata e diretta.
Non ci siamo limitati ad attendere ulteriormente, ma ci siamo recati presso gli uffici dei servizi sociali competenti, sollecitando formalmente una presa di posizione. In queste situazioni, il tempo è un fattore determinante: ogni giorno di inerzia si traduce in un danno concreto per l’aggiudicatario, che non può disporre del proprio immobile.
L’effetto dell’intervento è stato immediato.
Il giorno successivo, i servizi sociali hanno trasmesso il loro riscontro ufficiale, chiarendo un aspetto fondamentale: il debitore percepiva un reddito di circa 4.000 euro al mese e, pertanto, non presentava alcuna condizione di vulnerabilità tale da giustificare l’assegnazione di un alloggio popolare.
Questa presa di posizione ha eliminato uno degli ostacoli principali alla liberazione, riportando la procedura su un binario corretto.
Successivamente veniva depositata un’istanza al fine di concretizzare la liberazione, come potete vedere nell’immagine in basso.
Il rifiuto delle forze dell’ordine e il blocco operativo
Ci si potrebbe aspettare che, una volta acquisito anche il parere dei servizi sociali, la liberazione avvenga senza ulteriori difficoltà.
In realtà, non è sempre così.
Nel caso concreto, durante l’accesso all’immobile, i Carabinieri intervenuti sul posto hanno manifestato un rifiuto a procedere alla liberazione degli occupanti.
Si tratta di una situazione che, seppur non frequente, può verificarsi nella prassi. Le forze dell’ordine, infatti, tendono ad assumere un atteggiamento prudente in presenza di nuclei familiari, soprattutto quando la situazione appare delicata sotto il profilo sociale.
Tuttavia, questa prudenza non può trasformarsi in un ostacolo all’esecuzione di un provvedimento giudiziario.
La liberazione dell’immobile, una volta disposta dal Giudice dell’esecuzione, non è rimessa alla discrezionalità dei soggetti coinvolti, ma costituisce un’attività dovuta.
La diffida e il richiamo all’obbligo di esecuzione
A fronte di questo ulteriore blocco, è stato necessario intervenire con uno strumento formale.
Abbiamo quindi predisposto una diffida, richiamando con precisione il quadro normativo di riferimento e sottolineando un principio essenziale: il mancato adempimento ad un ordine del giudice non è una facoltà, ma può integrare una responsabilità giuridica.
Questo tipo di intervento non ha lo scopo di creare tensione, ma di riportare la procedura entro i suoi confini corretti, chiarendo ruoli e obblighi di ciascun soggetto coinvolto.
Quando la situazione viene ricondotta alla sua dimensione giuridica, e non lasciata a valutazioni discrezionali, è molto più difficile che si creino ulteriori ostacoli.
Conclusioni: cosa insegna davvero questo caso
Questa vicenda dimostra un punto fondamentale che chi acquista all’asta deve comprendere fin da subito.
Il problema, nella maggior parte dei casi, non è la legge.
La normativa sulla liberazione degli immobili è chiara e prevede strumenti efficaci per garantire all’aggiudicatario il pieno possesso del bene acquistato.
Il vero problema è l’inerzia.
Inerzia dei soggetti coinvolti, inerzia della procedura, inerzia nel comprendere dove si trova il blocco e, soprattutto, inerzia nell’agire per superarlo.
In questo caso specifico, la liberazione era ferma da un anno e mezzo non perché fosse impossibile procedere, ma perché:
- nessuno aveva individuato con precisione il punto di stallo
- nessuno aveva sollecitato in modo efficace i servizi sociali
- nessuno aveva riportato le forze dell’ordine al rispetto dell’ordine del giudice
È bastato intervenire in modo mirato su ciascuno di questi passaggi per sbloccare una situazione che sembrava ormai cristallizzata.
Ed è proprio questo il punto centrale.
Acquistare un immobile all’asta non significa semplicemente aggiudicarsi un bene a un prezzo conveniente. Significa essere pronti a gestire una procedura complessa, in cui ogni fase richiede attenzione, competenza e capacità di intervento.
Per questo motivo, affidarsi a chi conosce davvero queste dinamiche può fare la differenza tra restare bloccati per mesi o anni e ottenere, in tempi ragionevoli, la piena disponibilità dell’immobile acquistato.
Se ti trovi in una situazione simile, o stai valutando di acquistare una casa all’asta, è fondamentale sapere che esistono strumenti concreti per tutelarti. Ma è altrettanto importante sapere come e quando utilizzarli.
Avvocato Daniele Giordano
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FAQ – Liberazione casa all’asta occupata
Quanto tempo ci vuole per liberare una casa all’asta occupata?
In media tra 3 e 12 mesi, ma nei casi più complessi può richiedere anche 1-2 anni o più. I tempi dipendono da diversi fattori, tra cui la collaborazione degli occupanti, l’attività del custode giudiziario e l’eventuale intervento dei servizi sociali.
Chi deve occuparsi della liberazione dell’immobile?
La liberazione è affidata al custode giudiziario su disposizione del Giudice dell’esecuzione. Tuttavia, l’aggiudicatario può e deve intervenire attivamente, soprattutto quando la procedura si blocca o subisce ritardi anomali.
L’aggiudicatario può accedere al fascicolo della procedura?
Di regola no, non in quanto semplice aggiudicatario. Tuttavia, esistono strategie legali – come l’intervento nella procedura ex art. 499 c.p.c. – che consentono di ottenere accesso alla documentazione e comprendere lo stato reale della liberazione.
Cosa succede se gli occupanti non vogliono lasciare l’immobile?
Se gli occupanti si rifiutano di uscire, la liberazione può avvenire in modo forzato con l’ausilio delle forze dell’ordine. Tuttavia, nella pratica, possono verificarsi ritardi dovuti a resistenze, valutazioni sociali o difficoltà operative.
Le forze dell’ordine possono rifiutarsi di intervenire?
In linea generale, no. Le forze dell’ordine sono tenute a dare esecuzione ai provvedimenti del Giudice. In caso di rifiuto o inerzia, può essere necessario un intervento legale formale per richiamare l’obbligo di esecuzione.
È necessario un avvocato per liberare una casa all’asta?
Non è obbligatorio, ma nella pratica è spesso determinante. Un avvocato esperto può individuare rapidamente il punto di blocco della procedura e intervenire in modo mirato per accelerare i tempi di liberazione.
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