Vuoi fortemente acquistare all’asta l’immobile dei tuoi sogni ma allo stesso tempo hai paura che il tuo investimento possa essere pregiudicato da eventuali danni arrecati da calamità naturali o terzi?
Nessuna preoccupazione, oggi sei nel posto giusto perché ti spiegherò il funzionamento delle polizze assicurative aventi ad oggetto immobili acquistati all’asta.
Voglio però anticiparti che nessuna assicurazione può sostituire il lavoro di un valido professionista al tuo fianco, ecco perché – malgrado riteniamo tale adempimento molto utile – è il caso di farsi seguire da un avvocato specializzato in aste immobiliari che soprattutto nella fase della liberazione può fare la differenza velocizzando la consegna delle chiavi dopo il decreto di trasferimento.
Come ben sai l’assicurazione non è altro che un contratto stipulato tra un’assicuratore ed un assicurato attraverso il quale si riesce a trasformare il rischio in una spesa; infatti l’assicurato si garantisce rispetto al danno cagionato dall’evento temuto attraverso la corresponsione del premio, in questo modo viene trasferita l’assunzione del rischio in capo all’assicuratore.
La disciplina del contratto di assicurazione è contenuta nell’Articolo 1882 cc il quale statuisce che: “L’assicurazione è il contratto col quale l’assicuratore, verso il pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l’assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana“.
Come ben puoi comprendere leggendo la norma, il contratto di assicurazione deve possedere tre caratteristiche:
- Contratto di assicurazione deve essere oneroso;
- Contratto di assicurazione deve essere aleatorio siccome per entrambi i contraenti esiste l’incertezza in ordine al verificarsi dell’evento;
- Contratto di assicurazione deve contenere un vincolo di reciprocità tra assicuratore ed assicurato.
Dopo avverti accennato in modo generale e sommario le caratteristiche principali del contratto di assicurazione, ora è giunto il momento di farti comprendere in che modo possa essere utile e conveniente stipularlo nell’ambito di un immobile acquistato all’asta.
Assicurazione sulla casa acquistata nel libero mercato
Prima di addentrarci in maniera definitiva nel mondo delle aste immobiliari, mi preme farti notare che anche quando un immobile viene acquistato nel libero mercato, il proprietario ha la possibilità di stipulare una polizza sull’immobile con lo scopo di mettersi al riparo da accadimenti che possono cagionare un danno al bene di proprietà.
In sostanza attraverso il contratto assicurativo il proprietario può ridurre in modo drastico i costi che sarebbe chiamato a fronteggiare nel caso in cui il danno si palesasse.
Devo precisare che non esiste una polizza assicurativa che copre universalmente tutti i danni che possono abbattersi sull’immobile ma nulla vieta di stipulare un contratto assicurativo con il quale si valutano i singoli rischi che corre l’immobile in base alle peculiarità che esso presenta (Ex. Immobile che è nei pressi di un fiume potrà essere assicurato dal rischio di un’esondazione).
L’assicurazione sulla casa è obbligatoria nella sola ipotesi in cui si chiede un mutuo per l’acquisto, mentre in tutte le altre circostanze è assolutamente una facoltà che si attesta in capo al proprietario.
Assicurazione sugli immobili venduti all’asta
Come ben sai noi ci occupiamo di aste giudiziarie e pertanto il mio obiettivo è rassicurarti in ordine alla stipulazione di un contratto di assicurazione concernente un immobile che è stato aggiudicato a seguito di procedimento esecutivo.
Personalmente ritengo che l’aggiudicatario, ancor prima dell’emissione del decreto di trasferimento, possa pervenire alla conclusione di un contratto assicurativo per diminuire i costi successivi al verificarsi di un evento dannoso.
Nonostante l’Articolo 586 cc ricolleghi il trasferimento della proprietà dell’immobile staggito all’emanazione del decreto di trasferimento, è giuridicamente possibile stipulare una polizza assicurativa anche precedentemente all’adozione del provvedimento.
Proprio con riguardo a quest’ultima ipotesi di assicurazione post aggiudicazione bisogna precisare un aspetto: la stipulazione della polizza assicurativa appare essere legata esclusivamente ad una scelta discrezionale dell’assicuratore.
Infatti, la compagnia assicurativa potrebbe decidere di attenersi alla lettera del codice civile e negare la stipulazione del contratto fino al versamento del saldo prezzo e all’adozione del decreto di trasferimento oppure procedere alla stipulazione del contratto assicurativo.
Nel caso in cui la compagnia assicurativa dovesse optare per la linea dell’intransigenza e quindi dovesse ritenere insormontabile l’ostacolo del decreto di trasferimento, la stipulazione della polizza assicurativa potrebbe essere richiesta dal custode giudiziario, con il versamente del premio che spetterebbe all’aggiudicatario.
L’aggiudicatario quando ha intenzione di addivenire alla stipula di un contratto assicurativo deve tenere conto delle caratteristiche dell’immobile.
Ad esempio pensiamo alle ipotesi in cui la casa dovesse trovarsi nelle vicinanze di un fiume che frequentemente inonda, in una zona ad alto rischio sismico o nel pendio di una montagna allora sarebbe più opportuno richiedere una polizza sugli eventi calamitosi o atmosferici.
Nel caso in cui l’immobile dovesse trovarsi in un quartiere ad alto tasso criminale allora bisognerebbe propendere per una polizza antifurto.
Ovviamente il beneficiario della copertura assicurativa potrebbe anche porsi nell’ottica di una polizza che lo tenga a riparo dalle ipotesi in cui il bene immobile dovesse essere danneggiato a seguito di condotte poste in essere da soggetti terzi (polizza sulla responsabilità civile).
Proprio in relazione a danni provocati da terzi o dal debitore appare opportuno trovare una compagnia assicurativa disponibile a coprire anche il contenuto o quanto meno gli accessori e le pertinenze del relativo bene immobile, o meglio una polizza assicurativa che copra anche l’asportazione dolosa (Casa asta: cosa può portare via il debitore?).
Conclusioni
Avrai avuto modo di notare come l’assicurazione post-aggiudicazione sia una soluzione molto vantaggiosa per l’aggiudicatario siccome gli garantisce una serenità maggiore in ordine all’investimento fatto, tenendolo al riparo da eventi spiacevoli quali calamità naturali o danneggiamenti posti in essere da terzi o addirittura dal debitore esecutato stesso.
Proprio nelle battute finali di questo approfondimento voglio precisarti che non esiste, ad oggi, e probabilmente non esisterà mai un’assicurazione che copra l’aggiudicatario da tutti i vizi che possano nascere da condotte tenute dal debitore esecutato.
Questo è importante comprenderlo in quanto è fondamentale che chiunque abbia intenzione di approcciarsi a questo mondo ponga in essere tutte le cautele atte ad evitare eventi spiacevoli.
Diventa a questo punto fondamentale farsi assistere da professionisti specializzati che possano ottenere una liberazione dell’immobile occupato in tempi brevissimi, in modo da evitare qualsivoglia atto di danneggiamento da parte del debitore oppure reagire prontamente ad un danno già verificatosi perchè non sempre un contratto assicurativo potrebbe rappresentare la soluzione a queste ipotesi (Risarcimento dei danni della casa acquistata all’asta).
E’ bene in questa sede però ribadire che, per evitare che il debitore porti via piu di quello che deve, nonché per velocizzare la liberazione della casa all’asta è altamente opportuno nominare un avvocato esperto in diritto delle aste nonché sottoscrivere una polizza assicurativa per le aste.
Dott. Andrea Parascandolo
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