Oggi cercheremo di rispondere ad alcune domande che hanno tutte a che fare con la visita di una casa all’asta occupata.
Devi infatti sapere che all’asta possono essere vendute anche delle case occupate.
In questo caso qualcuno potrebbe temere che la casa “non sia visitabile” in quanto abitata ancora dal proprietario.
Ebbene voglio anticiparti con non è cosi!
Il nostro ordinamento non potrebbe mai consentirti di acquistare “a scatola chiusa”.
Puoi sicuramente visitare una casa all’asta occupata ed il proprietario non deve infierire!
VEDIAMO COME!
Intanto voglio anticiparti che:
- in ogni caso il debitore è tenuto a far visitare la casa occupata
- anche l’eventuale inquilino, con titolo opponibile, è tenuto a consentire le visite
Come visitare un’immobile occupato all’asta?
Come premesso le case all’asta possono essere abitate e non abitate.
Se sono abitate possono essere occupate dal debitore o da altre persone.
Ecco.
Nel 90 percento dei casi troverai che la casa all’asta è abitata dal debitore esecutato il quale NON PUO’ RIFIUTARSI di farti accedere per la visita.
Qualora egli si rifiutasse, il giudice potrebbe (e in genere capita) emettere un ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c. e ordinare la liberazione dell’immobile. L’art. 560 c.p.c. infatti dispone “ll giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti“.
Premesso che il debitore rischia di perdere il possesso dell’immobile qualora si opponga alle visite dei potenziali acquirenti, resta da comprendere cosa potrebbe, invece, accadere all’inquilino che si rifiuti.
In buona sostanza, occorre capire se il comportamento del conduttore sia effettivamente sorretto da una qualche giustificazione giuridica.
Visita casa all’asta occupata: l’inquilino può opporsi?
Questa domanda nasce, in realtà, da una recente esperienza.
In breve, l’inquilino, titolare di un contratto di locazione sottoscritto e registrato prima della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, aveva comunicato al custode giudiziario (persona che si occupa della visita dell’immobile) che si sarebbe opposto a qualsiasi richiesta di visita da parte di potenziali acquirenti in virtù di un contratto di locazione ritenuto, giustamente, opponibile alla procedura esecutiva immobiliare..
In genere, noi sappiamo che il debitore esecutato, il quale occupi l’immobile, non può assolutamente rifiutare le visite dei potenziali acquirenti, essendo questo comportamento assolutamente contrario alla buona fede richiestagli per la permanenza nell’immobile.
Se il debitore VUOLE restare a casa sua, nel tempo necessario alla vendita, DEVE dare la possibilità al custode giudiziario di organizzare le visite.
Mancata visita della casa all’asta: è possibile?
Procedendo con ordine, il diritto di visita potrebbe essere già stato stabilito dal contratto di locazione.
Mi spiego.
Il contratto di locazione in essere tra l’inquilino e il debitore esecutato potrebbe già prevedere, tra le disposizioni in esso contenute, il potere per il locatore di visitare e far visitare l’immobile, previo appuntamento.
In queste ipotesi, sicuramente, il custode giudiziario, surrogandosi nei diritti del debitore esecutato, non incontrerebbe alcuno ostacolo nel far visitare l’immobile pignorato.
Potrebbe “calarsi nelle vesti” e nei diritti del debitore e chiedere al conduttore/inquilino delle date per le visite.
Al contrario, potrebbe capitare che il diritto di visita non sia stato previsto nel contratto di locazione.
In questo secondo caso, a parere della maggioritaria giurisprudenza di merito e legittimità, sarebbe comunque riconosciuto l’obbligo di visita, a carico del conduttore, sulla base dei doveri di diligenza, correttezza e buona fede che le parti si sono obbligate ad applicare. Insomma, un immotivato rifiuto sarebbe del tutto contrario alla buona fede che dovrebbe regolare l’esecuzione del contratto da parte dei contraenti.
In conclusione, salvo che il divieto dell’inquilino nasca da verificate esigenze (persone gravemente inferme in casa, assenza per lavoro etc) ci pare che questi debba sempre autorizzare le visite di eventuali potenziali acquirenti.
Nel caso in cui il conduttore rifiuti immotivatamente, per una questione di principio, le visite si ritiene che tale inadempimento sia suscettibile di provocare, nei suoi confronti, una certa responsabilità che potrà condurre finanche ad un azione di risoluzione contrattuale.
Visitare una casa all’asta occupata: cosa fare in caso di problemi?
In caso di problemi ossia qualora il debitore neghi l’accesso alla casa pignorata o faccia storie crediamo che sia giusto far presente la questione al Giudice dell’Esecuzione.
Diversa questione è quando a creare problemi sia il Custode Giudiziario (purtroppo alcune volte ne beccherai di pigri).
In questo caso a maggior ragione ritengo sia necessario scrivere al Giudice per tutelare i tuoi diritti!
Avv. Daniele Giordano
Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”
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