Accesso all’immobile all’asta: l’inquilino può opporsi?

Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Oggi cercheremo di rispondere ad una domanda precisa.

Può l’inquilino di un contratto di locazione opporsi alla visita dell’immobile pignorato?

Può rifiutare di far entrare persone in casa?

Questa domanda nasce, in realtà, da una recente esperienza.

In breve, l’inquilino, titolare di un contratto di locazione sottoscritto e registrato prima della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, aveva comunicato al custode giudiziario (persona che si occupa della visita dell’immobile) che si sarebbe opposto a qualsiasi richiesta di visita da parte di potenziali acquirenti in virtù di un contratto di locazione ritenuto, giustamente, opponibile alla procedura esecutiva immobiliare..

In genere, noi sappiamo che il debitore esecutato, il quale occupi l’immobile, non può assolutamente rifiutare le visite dei potenziali acquirenti, essendo questo comportamento assolutamente contrario alla buona fede richiestagli per la permanenza nell’immobile.

Se il debitore VUOLE restare a casa sua, nel tempo necessario alla vendita, DEVE dare la possibilità al custode giudiziario di organizzare le visite.

Il debitore esecutato non può opporsi alle visite, rischia la liberazione anticipata

Qualora egli si rifiutasse, il giudice potrebbe (e in genere capita) emettere un ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c. e ordinare la liberazione dell’immobile. L’art. 560 c.p.c. infatti dispone “ll giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti“.

Premesso che il debitore rischia di perdere il possesso dell’immobile qualora si opponga alle visite dei potenziali acquirenti, resta da comprendere cosa potrebbe, invece, accadere all’inquilino che si rifiuti.

In buona sostanza, occorre capire se il comportamento del conduttore sia effettivamente sorretto da una qualche giustificazione giuridica.

Può opporsi l’inquilino alle visite degli offerenti?

Procedendo con ordine, il diritto di visita potrebbe essere già stato stabilito dal contratto di locazione.

Mi spiego.

Il contratto di locazione in essere tra l’inquilino e il debitore esecutato potrebbe già prevedere, tra le disposizioni in esso contenute, il potere per il locatore di visitare e far visitare l’immobile, previo appuntamento.

In queste ipotesi, sicuramente, il custode giudiziario, surrogandosi nei diritti del debitore esecutato, non incontrerebbe alcuno ostacolo nel far visitare l’immobile pignorato.

Potrebbe “calarsi nelle vesti” e nei diritti del debitore e chiedere al conduttore/inquilino delle date per le visite.

Al contrario, potrebbe capitare che il diritto di visita non sia stato previsto nel contratto di locazione.

In questo secondo caso, a parere della maggioritaria giurisprudenza di merito e legittimità, sarebbe comunque riconosciuto l’obbligo di visita, a carico del conduttore, sulla base dei doveri di diligenza, correttezza e buona fede che le parti si sono obbligate ad applicare. Insomma, un immotivato rifiuto sarebbe del tutto contrario alla buona fede che dovrebbe regolare l’esecuzione del contratto da parte dei contraenti.

In conclusione, salvo che il divieto dell’inquilino nasca da verificate esigenze (persone gravemente inferme in casa, assenza per lavoro etc) ci pare che questi debba sempre autorizzare le visite di eventuali potenziali acquirenti.

Nel caso in cui il conduttore rifiuti immotivatamente, per una questione di principio, le visite si ritiene che tale inadempimento sia suscettibile di provocare, nei suoi confronti, una certa responsabilità che potrà condurre finanche ad un azione di risoluzione contrattuale.

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi saperne di più sugli immobili occupati potresti leggere questo articolo in cui spieghiamo come gestire queste situazione. Se invece vuoi conoscere la modalità più semplice per ottenere la liberazione “deformalizzata” dell’immobile leggi qui.

Per approfondire leggi anche “Quanto tempo ci vuole per visitare un immobile all’asta?

Alcune volte potresti aver letto immobile in corso di liberazione, vediamo cosa significa in questo articolo.

Come avviene la consegna dell’immobile all’aggiudicatario?

Avviene successivamente al decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile.

Posso chiedere al custode di anticipare la visita dell’immobile all’asta? Ne parliamo in questo articolo!

Ti sei mai chiesto quali siano i pro e i contro di acquistare all’asta un immobile occupato? Ne parliamo nell’articolo Comprare un immobile occupato: vantaggi e svantaggi“.

Se vuoi approfondire il rapporto tra contratto di locazione ed aste giudiziarie per sapere se il contratto possa “sopravvivere” alla procedura esecutiva immobiliare ed eventualmente anche prorogarsi leggi l’articolo Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”.

Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta (e perché dovresti farlo con un esperto. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Hai acquistato un immobile all’asta con dentro un inquilino che non sta pagando? C’è un terzo occupante senza titolo? leggi l’articolo qui per saperne di più.

Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria A breve, tra giugno e settembre, moltissimi immobili andranno all’asta ne parliamo nell’articolo “Una opportunità da non perdere

Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.

Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.

    Condividi:

    Grazie ad Astafox il  primo studio legale che si occupa esclusivamente di aste giudiziarie, abbiamo già aiutato oltre 200  persone ad acquistare all’asta senza muovere un dito!

    Con Astafox

    • Ti seguiamo in ogni fase dell’acquisizione;
    • Scoviamo, per te, i principali cavilli burocratici;
    • Risolviamo i problemi nascosti;
    • Presentiamo l’offerta di acquisto e partecipiamo alla successiva gara
    • Liberiamo, rapidamente, l’immobile occupato successivamente all’aggiudicazione 
    man in black crew neck t-shirt

    Evita di finire nel girone infernale degli acquirenti inesperti (o seguiti male)!


    Con Astafox

    • Eviti di inciampare in complesse pratiche burocratiche
    • Eviti di compilare moduli e moduletti trovati su internet senza sapere a quale risultato porteranno;
    • Eviti di dover “pregare” il custode giudiziario per avere ciò che ti spetta di diritto
    • Eviti di doverti imbizzarire in attesa del decreto di trasferimento
    • Eviti di dover “stra-pagare” un’agenzia immobiliare per non fare praticamente nulla
    Stai cercando
    Avvocati con esperienza?
    Siamo specializzati nelle aste giudiziarie

    Cerchi una Guida completa sulle Aste Immobiliari

    “I Segreti delle aste Immobiliari” è una guida semplice, facile e comprensibile per chi vuole acquistare all’asta, evitando brutte sorprese

    *Ebook in promozione a 9,99 anzicché 16,99 fino al
     31 luglio 2024!!!