Oggi affrontiamo un tema importante perché ci aiuterà a comprendere quali sono i passaggi immediatamente successivi all’avvenuta aggiudicazione di un’asta giudiziaria.
Solitamente chi partecipa per la prima volta ad un’asta giudiziaria si chiede COSA FARE ESATTAMENTE dopo l’aggiudicazione e, in questo breve articolo, provvederemo a descrivere analiticamente le azioni da porre in essere.
Molti ad esempio si chiedono se, dopo essersi aggiudicati l’immobile, gli verranno consegnate immediatamente le chiavi così da poter liberamente disporre dei locali oppure se dovranno affrontare un ulteriore trafila per concludere definitivamente l’operazione (per saperne di più sulla consegna delle chiavi successiva all’aggiudicazione leggi qui).
Ti anticipo che, tendenzialmente, l’aggiudicatario dovrà:
- Se non l’ha già fatto chiarire se intende beneficiare del bonus prima casa o bonus prima casa under 36
- Provvedere al versamento del saldo prezzo di aggiudicazione
- Provvedere al versamento delle spese accessorie
- Presentare istanza di liberazione a cura e spese della procedura esecutiva immobiliare
- Attendere il deposito della minuta del decreto di trasferimento e del decreto di trasferimento
Cerchiamo di procedere per gradi, dando uno sguardo a quali provvedimenti sono propedeutici all’aggiudicazione del bene oggetto di espropriazione immobiliare.
Cosa fare dopo l’aggiudicazione di una casa all’asta?
Il giudice dell’esecuzione (nominato dal presidente del Tribunale in cui si trova l’immobile da espropriare) dispone con l‘ordinanza di vendita il modo del versamento del prezzo ed il termine, dalla comunicazione del decreto, entro il quale il versamento deve farsi (se vuoi saperne di più leggi “Cosa succede se non pago il saldo prezzo?“ o anche “Il termine per il saldo prezzo si sospende ad Agosto?“).
Una volta pervenuto il pagamento del saldo del prezzo e del fondo spese, il Giudice dell’Esecuzione emetterà il decreto di trasferimento dell’immobile (il provvedimento emesso trasferisce la proprietà in favore dell’aggiudicatario).
Tale decreto dovrà contenere per intero la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita del medesimo bene. Inoltre, il giudice, col il decreto di trasferimento, ordinerà la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e di ogni iscrizione pregiudizievole anteriore.
1) Il pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione
In principio il nuovo acquirente dovrà pagare la parte restante del prezzo dell’immobile (il cd. “saldo prezzo”) nel termine previsto dall’avviso di vendita e dall’ordinanza di vendita.
Trattasi di un termine che oscilla generalmente tra i 90 e i 120 giorni decorrenti dall’aggiudicazione.
Una volta versato il saldo prezzo, dovrà darne prova al professionista delegato alla vendita cosicché quest’ultimo possa procedere alla redazione della minuta del decreto di trasferimento.
Al saldo prezzo, si ricorda, vanno aggiunte le spese accessorie (imposte, tasse, diritti, quota parte del compenso del professionista delegato) che ammontano a:
- IVA : 4% per la prima casa, 10% negli altri casi
- IMPOSTA DI REGISTRO : 2% per la prima casa, 9 % negli altri casi
- IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE : 50 Euro ciascuna
- DIRITTI DI CANCELLERIA
- IMPOSTA DI BOLLO
- COMPENSO DEL PROFESSIONISTA DELEGATO ALLA VENDITA
(Per una più completa disamina dei costi globali di un’ asta giudiziaria leggi l’articolo “I costi di un’ asta immobiliare“. Se l’aggiudicatario ha meno di 36 anni ed ha un ISEE inferiore a 40.000 euro, sulla scorta del decreto Sostegni-bis (Decreto Legge n.73 del 21 Maggio 2021), per gli immobili prima casa, fino a giugno 2022, non pagherà l’imposta di registro, catastale ed ipotecaria, ne parliamo qui).
Nota bene: Se l’aggiudicatario dovesse mostrarsi inadempiente, il giudice dell’esecuzione provvederà a dichiararlo decaduto dalla procedura con decreto, con il quale dichiara anche la perdita della cauzione a titolo di multa (Articolo 587 co.1 cpc) (per maggiori informazioni sulle conseguenze del mancato versamento del saldo prezzo leggi qui).
Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione potrà emettere il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario.
Ps: alcune banche per erogare le somme in favore della procedura ti chiederanno copia del verbale di aggiudicazione, puoi leggerne di più sul nostro articolo in cui spieghiamo cos’è e come si chiede il verbale di aggiudicazione.
2) Richiesta di liberazione dell’immobile
Si ricorda che il decreto di trasferimento costituisce un valido titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile in favore dell’aggiudicatario a cui l’immobile è stato trasferito, sia nei riguardi del debitore che nei confronti di chi si trova in possesso o nella detenzione dell’immobile siccome contiene l’ingiunzione di rilasciare l’immobile venduto.
Nel corso della fase post-aggiudicazione, bisogna pertanto verificare che l’immobile sia libero siccome nonostante la firma del decreto di trasferimento può capitare che l’immobile sia ancora abitato dal debitore esecutato o da altre persone.
Per il nuovo acquirente non sorgono problemi in quanto, come anticipato in altri articoli, chi acquista all’asta può servirsi, gratuitamente, della procedura esecutiva immobiliare per ottenere la liberazione dell’immobile!
(per saperne di più leggi anche “Quanto tempo ci vuole per liberare l’immobile acquistato all’asta?” o anche “Immobili occupati vantaggi e svantaggi” e “Casa arredata: chi paga lo sgombero?“)
3) Attendere e/o sollecitare l’emissione del decreto di trasferimento
Una volta emesso il decreto di trasferimento dell’immobile, il nuovo proprietario, ove necessario, potrà liberarlo attraverso la liberazione deformalizzata a cura del custode ai sensi dell’art. 560 c.p.c. o, in alternativa, tramite l’azione promossa dall’aggiudicatario mediante il titolo esecutivo, ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile tramite l’ufficiale giudiziario.
Se vuoi sapere come anticipare l’emissione del decreto di trasferimento o anticipare la consegna delle chiavi dell’immobile puoi leggere il nostro articolo: Consegna anticipata delle chiavi dell’immobile!
Conclusioni finali
Come ti ho illustrato poc’anzi i passaggi successivi all’aggiudicazione sono:
Pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione, oltre spese, entro il termine previsto dall’avviso di vendita e dall’ordinanza di vendita e consegna di copia del bonifico al professionista delegato alla vendita;
Eventuale richiesta di liberazione dell’immobile, se occupato, a cura del custode (per alcuni Tribunali tale richiesta per essere tempestiva deve pervenire al massimo entro il momento del pagamento di cui al punto precedente);
Eventuale sollecito di emissione del decreto di trasferimento.
Se ti interessa abbiamo scritto un articolo abbastanza dettagliato di cosa succede dopo l’aggiudicazione.
Andrea Parascandolo
Laureando in Legge presso la prestigiosa facoltà di giurisprudenza presso la Federico II di Napoli (Na). Appassionato di politica, viaggi in giro per il mondo e per il calcio.
Se vuoi approfondire il tema degli adempimenti successivi al decreto di trasferimento ti consiglio di leggere “Voltura catastale dell’immobile acquistato all’asta” in cui spieghiamo in che tempo e modo avviene il cambio formale della proprietà catastale e ipotecaria e “Cancellazione delle ipoteche: chi paga” per comprendere in quali casi l’aggiudicatario debba far fronte a queste spese, chi deve provvedervi e a quanto ammontano.
Cosa succede se compro una casa all’asta con un fondo patrimoniale? Ne parliamo qui!
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.
Cosa significa asta deserta? Clicca sul link e impara “l’alfabeto delle aste”
Per qualche consiglio su come vincere un’asta immobiliare leggi “Come vincere un’asta immobiliare nel 2023 + trucchi“.
Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
Vuoi partecipare ad un’asta telematica ma non sai dove arrivano le credenziali d’asta? leggi l’articolo “credenziali di accesso all’asta“.
Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione e la contestuale decadenza dall’aggiudicazione non impedisce all’aggiudicatario sfortunato di riprovarci: parola della Suprema Corte! Ne parliamo nell’articolo “Cassazione: l’aggiudicatario decaduto può presentare nuove offerte all’asta“.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”
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