Oggi approfondiamo il tema della minuta del decreto di trasferimento, una bozza che viene preparata dal delegato professionista addetto alla vendita che viene inserita nel fascicolo telematico dell’esecuzione immobiliare.
In buona sostanza, una volta avvenuta l’aggiudicazione, il delegato procederà ad inviare i dati per effettuare il pagamento del saldo prezzo (solitamente entro 120 giorni dall’aggiudicazione) e delle spese accessorie.
Relativamente alle spese accessorie, il delegato potrebbe chiedere all’aggiudicatario di versare direttamente le imposte oppure di anticipare un fondo spese.
Ricevute le contabili, allora il professionista delegato alla vendita preparerà il word (solitamente) del decreto di trasferimento, una bozza che viene definita “minuta del decreto di trasferimento“.
Se pertanto sei in questa fase, e sai che il delegato ha depositato la bozza, allora l’unica cosa che dovrai attendere sarà la firma ad opera del giudice del decreto di trasferimento.
Per velocizzare questa fase ti consiglio di leggere l’articolo su decreto di trasferimento e consegna chiavi 😉
Minuta del decreto di trasferimento: quanto tempo?
Riprendendo il nostro discorso, una volta ricevuto il pagamento, il delegato dovrà preparare la minuta del decreto di trasferimento.
Di solito, prima del deposito della minuta, il professionista delegato alla vendita:
A. Aggiorna le ispezioni ipotecarie e verifica la completezza della documentazione
B. raccoglie l’eventuale istanza dell’aggiudicatario per la liberazione dell’immobile
C. raccoglie l’eventuale istanza dell’aggiudicatario per il bonus prima casa
D. raccoglie l’eventuale dichiarazione del coniuge escluso dall’acquisto in caso di comunione dei beni (per approfondimenti si clicchi qui).
Insomma il delegato prepara una bozza di quello che sostanzialmente sarà il decreto di trasferimento.
Infatti, di solito, il giudice si limita a sottoscrivere la bozza senza grandi modifiche.
Spese accessorie a seguito dell’aggiudicazione
In aggiunta al saldo prezzo bisognerà pagare, nel medesimo lasso temporale, le spese accessorie.
L’aggiudicatario, quando non gli è stato richiesto l’anticipo forfettario mediante costituzione del fondo spese (per approfondimenti clicca qui), dovrà versare:
- Imposta di registro
Sull’imposta di registro mi sento di consigliarti l’articolo spese acquisto casa asta, l’articolo sul prezzo valore e l’interessante focus sul bonus prima casa se spetta in caso di abusi edilizi
- Imposta catastale
- Imposta ipotecaria;
- Diritti di cancelleria;
- Costi relativi alla registrazione del decreto di trasferimento (ammontare che si aggira intorno ai 250/300 Euro);
- Quota parte del compenso del professionista delegato addetto alla vendita.
Costituzione del fondo spese
Nell’ipotesi in cui il professionista delegato addetto alla vendita chieda un anticipo forfettario, si fa riferimento alla necessità di costituire un fondo spese il cui ammontare verrà restitutito al momento del pagamento delle spese accessorie.
Questo fondo spese viene gestito dal professionista delegato addetto alla vendita che andrà a prelevare dal medesimo tutte le somme necesarie per il pagamento delle spese accessorie che sorgono in conseguenza dell’aggiudicazione.
L’ammontare totale del fondo spese è parametrato sul valore dell’aggiudicazione (solitamente corrisponde al 20%).
Ex. Nell’avviso di vendita il fondo spese è stabilito nella misura del 20%, quando l’immobile è stato aggiudicato per una somma pari a 100.000,00 Euro il fondo sarà di 20.000 Euro per cui l’aggiudicatario corrisponderà la somma totale di 120.000 Euro.
Versate tutte le spese accessorie, conseguenti all’aggiudicazione dell’immobile, il professionista delegato addetto alla vendita restituisce l’eccedenza del fondo spese.
La restitutizione dell’eccedenza del fondo spese non avrà luogo prima del decreto di trasferimento, con il quale si trasferisce la proprietà del bene venduto all’asta e del provvedimento che attesta la liquidazione del compenso spettante allo stesso delegato.
Il richiamo alle spese accessorie ed alla costituzione del fondo spese è utile per poter individuare il momento in cui inizia la redazione del decreto di trasferimento.
Deposito della minuta del decreto di trasferimento
A seguito del pagamento delle spese accessorie o del versamento delle somme richieste per la costituzione del fondo spese, l’aggiudicatario dovrà inviare i contabili al delegato.
ATTENZIONE: Bisogna ricordare che il pagamento del saldo prezzo costituisce, secondo molti tribunali, il termine ultimo per richiedere la liberazione dell’immobile a cura della procedura (560 cpc).
Da questo momento in poi avviene la redazione della bozza (o minuta) del decreto di trasferimento, il delegato metterà insieme tutti i documenti e procederà a redigere la minuta del decreto attraverso un file word che verrà inserito nel fascicolo della procedura, in attesa della sottoscrizione del decreto da parte del giudice dell’esecuzione.
Quindi è facilmente intuibile come la minuta del decreto di trasferimento non sia altro che la bozza del medesimo decreto, preparata dal professionista delegato ed in attesa della firma da parte del giudice.
Ovviamente a seguito della firma dell’atto pubblico ad opera del giudice dell’esecuzione, avverrà il trasferimento coattivo della proprietà dellì’immobile dal debitore esecutato all’aggiudicatario nuovo proprietario.
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