Hai intenzione di acquistare un immobile usufruendo del “Bonus Prima Casa” ma non conosci quali potrebbero essere le conseguenze derivanti dalla presenza di abusi edilizi?
Non preoccuparti, sei nel posto giusto.
Supponiamo che tu voglia acquistare una casa all’asta ma ti chiedi, se in presenza di abusi, ti spetta lo stesso il bonus prima casa.
Per affrontare la questione e comprenderla bisogna approfondire alcuni temi (che troverai in basso e potrai liberamente consultare).
Ma veniamo subito alla risposta.
Bonus prima casa spetta in caso di abusi edilizi?!
La questione è questa.
Stai per comprare una casa all’asta e hai visto che ci sono abusi edilizi e temi che non ti verrà concesso di utilizzare il bonus prima casa.
Oppure hai comprato una casa all’asta, ci sono degli abusi, e il professionista delegato si rifiuta di applicare il bonus prima casa alle imposte dovute.
Devi sapere che, in effetti, la legge impedisce a chi è titolare di un immobile che presenta abusi edilizi di godere delle agevolazioni fiscali.
Bonus prima casa spetta in caso di abusi edilizi LIEVI
In particolare il comma primo dell’articolo 49 del Testo Unico dell’edilizia dispone:
“Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.
Lo stesso prima comma, però, prosegue indicando che gli abusi che impediscono di ottenere i bonus statali debbono riguardare:
“Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione“.
Dalla lettura della norma ricaviamo che le agevolazioni fiscali, e pertanto anche il bonus prima casa, spetta in presenza di abusi lievi che non riguardano quanto previsto dall’articolo 49 TUE primo comma.
In questi casi il nostro aggiudicatario avrà pieno diritto al bonus prima casa.
Bonus prima casa spetta in caso di abusi edilizi gravi?
Mettiamo ora il caso che l’immobile che tu vuoi acquistare sia, in effetti, totalmente abusivo, sia stata ad esempio creata una stanza ex novo, oppure l’edificio superi l’altezza consentita: insomma siamo in presenza di abusi gravi.
In questo caso, stando a quanto previsto dall’articolo 49, non potresti godere di alcuna agevolazione fiscale.
Malgrado ciò, soccorre, nel nostro caso, l’articolo 50 del Testo Unico dell’Edilizia il quale dispone che, in deroga a quanto previsto dall’articolo 49, le agevolazioni fiscali si applicano anche in presenza di abusi gravi a patto che venga presentata domanda di sanatoria o, in via provvisoria, copia della domanda di permesso di sanatoria presentata al comune.
La questione che si pone, in questo caso, è che l’aggiudicatario non è ancora proprietario dell’immobile e pertanto non potrebbe presentare tale domanda al Comune.
Come ottenere il bonus prima casa in presenza di abusi gravi?
Come abbiamo visto l’aggiudicatario non è ancora proprietario del bene e pertanto non potrebbe domandare il rilascio di un titolo postumo edilizio.
Tra l’altro, la legge consente all’aggiudicatario, ma solo dopo l’emissione del decreto di trasferimento, di domandare la sanatoria degli abusi presenti entro centoventi giorni dalla notifica del decreto stesso (si veda art. 46 d.p.r. 380/2001).
Nella prassi, almeno per quella che è la nostra esperienza, il delegato in talune circostanze consente all’aggiudicatario di godere delle agevolazioni in commento a fronte dell’impegno del medesimo a presentare nei 120 giorni successivi al decreto di trasferimento la domanda di sanatoria.
In questo caso il decreto di trasferimento viene arricchito, nella parte finale, dell’impegno dell’aggiudicatario con una formula del genere:
“Si è inoltre impegnato entro i 120 giorni dall’ottenimento del decreto di trasferimento a presentare domanda in sanatoria presso il Comune competente in cui è ubicato l’immobile assegnato, per regolarizzare gli abusi presenti nell’immobile e aggiornare catastalmente mediante DOCFA i dati e la planimetria dell’immobile sanato affinché vi sia conformità tra l’aspetto urbanistico e quello catastale ai sensi di legge (artt. 49 e 50 DPR 380/2001) e consegnarne copia all’Agenzia delle Entrate nei successivi 90gg”.
Nel caso in cui tale beneficio non sia concedibile, si può valutare la convenienza di pagare le imposte con il sistema del prezzo valore, utilizzabile anche per gli immobili abitativi all’asta – per approfondire si legga prezzo valore e aste giudiziarie.
Che cos’è il bonus prima casa?
È un bonus previsto per chi voglia acquistare una abitazione e può essere ottenuto quando:
- l’abitazione non rientri nella categoria catastale A1 (Abitazione di tipo signorile), A/8 (villa), A/9 (castelli e palazzi storici)
- l’abitazione si trova nel Comune dove il contribuente lavora, abita o intende lavorare o abitare;
A questi requisiti si aggiungono le condizioni relative al contribuente che:
- non deve essere proprietario di altro immobile nello stesso Comune
- non deve essere titolare sul territorio nazionale di alcun diritto (proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto) acquistato con le agevolazioni prima casa o si impegni a vendere tale diritto entro un anno dal nuovo acquisto.
I vantaggi sono notevoli ed infatti comprendono
- imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.
Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.
Che cos’è il bonus prima casa under 36?
Nel caso in cui il contribuente abbia meno di 36 anni e un ISEE inferiore a 40.000 euro può accedere ad un bonus prima casa rafforzato, che permette ai giovani under 36 di poter acquistare la prima casa godendo di una serie di agevolazioni che riguardano:
- Mutui
- Imposizioni Tributarie
I vantaggi che i beneficiari possono ottenere da tali misure fiscali sono:
- Esenzione dall’imposta ipotecaria (in luogo dell’ordinaria [al 9%] e di quel del bonus prima casa “semplice” [2%]);
- Esenzione dall’imposta catastale e dall’imposta di registro;
- Semplificazione del processo per accedere al Fondo Garanzia per la prima casa, in modo tale da favorire l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa; i beneficiari potranno comprare l’immobile coprendo soltanto il 20% del prezzo, in quanto lo Stato si espone coprendo il restante 80%;
- Riduzione del 50% sugli onorari notarili;
- In relazione al Contratto di Mutuo, c’è l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva del mutuo che invece corrisponde quanto al bonus prima casa “semplice” al 0,25% della somma finanziata. Negli altri casi l’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari al 2%.
Il bonus prima casa spetta anche quando l’immobile viene acquistato mediante un provvedimento giudiziale (asta giudiziaria).
A tal proposito la Risoluzione n.38/2021 dell’Agenzia delle Entrate si è concentrata sugli adempimenti previsti ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali, stabilendo che: ” “nel caso in cui il contribuente non abbia richiesto le agevolazioni fiscali “prima casa” nella domanda di partecipazione ad un’asta immobiliare, le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti possono essere rese nelle more della registrazione del decreto di trasferimento.”
Devi sapere che il bonus prima casa è riservato solo a chi acquista per scopo abitativo, sono esclusi dal godimento tutti coloro i quali effettuano investimenti a fini speculativi e lucrativi (Ex. rivendere l’immobile).
Che cos’è un abuso edilizio?
L’abuso edilizio si sostanzia in un intervento sul territorio compiuto in assenza della preventiva autorizzazione che può essere:
- Permesso a costruire = provvedimento amministrativo rilasciato dall’autorità comunale che autorizza un intervento edilizio nel rispetto delle disposizioni previste dal legislatore in materia urbanistica, edilizia ed igienico sanitaria;
- Denuncia di inizio attività
In poche parole si tratta di costruzioni effettuate in totale difformità rispetto a quanto stabilito dal permesso concesso.
Ex. Tizio che costruisce un’abitazione di 400 metri quadri, nella totale inosservanza del permesso a costruire che lo autorizzava soltanto per 200 metri quadri.
Conclusioni
Hai avuto modo di comprendere come i benefici derivanti dal bonus prima casa consentono un evidente risparmio fiscale, a patto che si rispettino le condizioni ed i requisiti previsti dalla legge.
Se hai intenzione di accedervi non dovrai porre in essere condotte contrastanti con quanto fissato dalla legge.
Ad esempio non dovrai rendere dichiarazioni mendaci, donare l’immobile acquistato con gli sgravi fiscali prima dei 5 anni dalla data del suo acquisto e dovrai assolutamente provvedere a trasferire la residenza nel termine di 18 mesi.
Andrea Parascandolo
Il bonus prima casa potrebbe essere messo a rischio in caso di liberazioni particolarmente complesse, ne parliamo nell’articolo su “Bonus prima casa e liberazione casa all’asta: come fare?”
Se ti occorre ecco un facile modulo per la richiesta di agevolazione prima casa per l’asta.
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Per approfondire come viene determinato il valore dell’immobile all’asta leggi anche Valore dell’immobile all’asta: chi lo decide?
In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.
Riteniamo che la persona interessata all’acquisto all’asta abbia il diritto di far rilevare gli errori della perizia che rendano il prezzo dell’immobile “troppo alto” ne parliamo nell’articolo “Perizia viziata: l’offerente può opporsi?“
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo intitolato “Comprare casa all’asta rischi” in cui ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.
Per saperne di più sulla possibilità di acquisto tramite mutuo leggi anche “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta“
Se hai deciso di acquistare all’asta e non sai come visitare un immobile puoi leggere l’articolo “Come visitare un immobile all’asta?“ . Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”. Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“.
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