Bonus prima casa e aste: problemi con lo sfratto?

Pubblicato da: Redazione astafox.com

In questo articolo parleremo dell’acquisto all’asta e del bonus prima casa, soprattutto considerando i problemi che possono nascere in caso di liberazioni complesse.

La questione è questa: il bonus prima casa impone rigide regole sul trasferimento della residenza che deve avvenire in 18 mesi dall’acquisto e questo potrebbe creare problemi in caso di liberazioni che si dilunghino oltre il dovuto.

Inoltre, nel caso in cui l’aggiudicatario abbia già goduto del bonus per un precedente immobile, questi è tenuto a rivendere la sua precedente casa entro un anno dal suo acquisto, così restando però privo – in caso di liberazione complessa – di un tetto sotto cui dormire.

Proprio l’incentivo fiscale rappresentato dal Bonus Prima Casa ci permette di affrontare il discorso e comprendere alcune questioni utili ai fini della liberazione degli immobili occupati.

Per un articolo generale sul bonus prima casa si leggano gli articoli “Acquistare all’asta con mutuo giovani under 36” o anche “Acquisto all’asta e bonus prima casa d.l. Sostegni” per sapere invece se il bonus spetta in caso di abusi puoi leggere “Aste immobiliari: Bonus prima casa spetta con abusi edilizi?”

 Se ti interessa l’argomento delle aste immobiliari, ti consiglio il nostro super manuale I segreti delle aste immobiliari dove scoprirai tutto, anche quello che non ti aspetti, sulle aste giudiziarie.

La liberazione dell’immobile ed il bonus prima casa: bisogna davvero preoccuparsi?

Come anticipato, capita che alcuni nostri assistiti si facciano spaventare dalla prospettiva di comprare un immobile temporaneamente occupato. Ciò avviene anche a seguito di una serie di informazioni poco corrette che frequentemente circondano il mondo delle aste giudiziarie (per approfondire il tema della liberazione consulta Quanto tempo ci vuole per liberare l’immobile acquistato all’asta?).

Sicuramente il rischio di imprevisti e rallentamenti è sempre dietro l’angolo ma con l’ausilio di un buon team di avvocati ed esperti del settore probabilmente la maggioranza di essi possono essere velocemente risolti.

Ad esempio la liberazione dell’immobile all’asta può essere di molto velocizzata ed infatti, contrariamente da quanto ritenuto dalla maggioranza dei custodi giudiziari, l’articolo 560 c.p.c. prevede, se correttamente interpretata, una liberazione molto più rapida di quanto non si pensi (per approfondimenti puoi leggere “Istanza per la liberazione a cura dell’aggiudicatario”)

In buona sostanza secondo la legge la consegna delle chiavi dovrebbe essere contestuale al decreto di trasferimento, a patto che vi sia un’istanza anteriore dell’aggiudicatario, e non si dovrebbe invece – come purtroppo accade – attendere “120” giorni dalla sua emissione.

Questo esempio è un modo per dimostrare ai nostri lettori che la stessa legge ha a cuore la realizzazione dell’interesse dell’aggiudicatario di entrare in possesso del proprio immobile. Ovviamente non sto dicendo che la liberazione sia sempre agevole, anzi è possibile che chi occupa l’immobile crei problemi che finiscano inevitabilmente per allungare i tempi utili al rilascio del bene. Come e con chi affronterai questi problemi renderanno la tua liberazione rapida o lentissima.

Fatta questa doverosa premessa, cerchiamo di comprendere insieme in quali casi il bonus fiscale possa essere messo in pericolo da una liberazione complessa.

Quando la liberazione può diventare un problema per il bonus prima casa?

In primis pensiamo all’ipotesi classica ossia quella in cui viene acquistato un immobile all’asta usufruendo dei vantaggi fiscali, in questo caso sarà necessario fissare la residenza entro 18 mesi.

Infatti la normativa richiede all’acquirente, se residente in altro comune, di trasferire la residenza nell’immobile acquistato entro 18 mesi.

Un problema potrebbe sorgere nel caso in cui la liberazione avvenga oltre i termini previsti per l’accesso agli sgravi fiscali (successivamente ai 18 mesi) e questa eventualità è anche – purtroppo – piuttosto comune nella prassi.

In questo caso l’acquirente potrebbe essere esposto ad una serie di rivendicazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale potrebbe chiedere la restituzione delle differenza tra il bonus illegittimamente applicato e le imposte realmente dovute (nel caso di seconda casa l’imposta è del 9 percento).

Il secondo scenario riguarda un’ ipotesi abbastanza particolare.

Devi sapere che dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Il caso è questo: come anticipato, il bonus prima casa è ottenibile anche da chi ha già acquistato un immobile con i medesimi benefici, a patto che questi si impegni a rivendere il primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto.

Facciamo un esempio.

Tizio ha comprato nel 2022 un immobile accedendo al Bonus Prima Casa

Nel 2024 decide di acquistare una casa all’asta e fortunatamente, in data 01.02.2024 si aggiudica un bene immobile sul territorio nazionale usufruendo nuovamente del Bonus Prima Casa.

A questo punto in capo a Tizio scatta, ai fini del godimento degli sgravi fiscali per il nuovo immobile, l’obbligo di vendere il primo bene immobile entro 12 mesi dal suo acquisto ossia dal decreto di trasferimento, che viene emesso supponiamo in data 4.04.2024.

Se vedete la situazione che si viene a creare è questa.

Tizio ha 12 mesi dal 4 aprile per vendere la casa dove verosimilmente abita mentre non è certo di quando avrà le chiavi della casa appena acquistata all’asta.

Il rischio in queste situazioni è che il nostro povero aggiudicatario, per non incorrere in salate sanzioni ossia a successivi accertamenti dall’Agenzia delle Entrate, venda la casa dove abita prima di ottenere la disponibilità della casa comprata all’asta!

In questo caso Tizio si è esposto ad una liberazione che fatica a realizzarsi pur di adempiere agli oneri previsti dal legislatore in relazione all’accesso al Bonus Prima Casa.

Ma rispetto a queste due situazioni illustrate possiamo affermare che la vera soluzione è quella di avere un team legale esperto al proprio fianco perchè liberare una casa acquistata all’asta non è come un comune sfratto; infatti nel caso dello sfratto l’inquilino è pienamente consapevole della precarietà della sua situazione mentre il debitore cova dentro di sé la speranza di restare all’interno dell’immobile attraverso un accordo o un espediente legale che glielo consenta ( per approfondire il tema della liberazione consulta l’Istanza aggiudicatario per la liberazione a cura del custode).

Novità ed aggiornamenti sul Bonus Prima Casa 2024

Il Bonus Prima Casa consente ai contribuenti di accedere ad agevolazioni fiscali sull’imposta di registro, ipotecaria e catastale per l’acquisto di un immobile.

Fino al 31 dicembre del 2023 gli under 36 con un ISEE non superiore a 40.000 Euro hanno avuto la possibilità di accedere al beneficio dell’esenzione totale dalle imposte previste per l’acquisto di un’abitazione principale, questa agevolazione per effetto della nuova legge di Bilancio non è stata prorogata per l’anno corrente.

Infatti i giovani under 36 nel corso di questo anno potranno avere accesso solo al bonus prima casa ordinario.

I requisiti previsti dalla legge affinchè i contribuenti possano avere accesso al bonus prima casa sono:

  • Contribuenti non devono aver acquisito la proprietà di altri immobili sul territorio nazionale beneficiando delle medesime agevolazioni fiscali, in caso contrario bisognerà procedere alla vendita dell’immobile entro 12 mesi dall’acquisto;
  • Avere la residenza nel medesimo comune in cui è situato l’immobile acquistato o procedere a spostare la residenza nei successivi 18 mesi dall’acquisto;
  • Non avere la titolarità di un diritto di usufrutto, abitazione o di uso su un immobile situato nel medisimo comune in cui si acquista il bene immobile.

Anche nel 2024 il legislatore ha previsto che le agevolazioni fiscali saranno accessibili soltanto per gli immobili che rientrano in determinate categorie catastali:

  • Abitazioni di tipo civile;
  • Abitazioni di tipo economico;
  • Abitazioni di tipo popolare;
  • Abitazioni di tipo ultra-popolare;
  • Abitazioni di tipo rurale;
  • Abitazioni in villini;
  • Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Attraverso questo breve specchietto è facilmente comprensibile quali sono le caratteristiche del bonus prima casa e quali requisiti sono richiesti per potervi accedere nel 2024.

Dott.Andrea Parascandolo (Legal Writer for Astafox.com)

Se hai dubbi o domande leggi la nostra Guida aste immobiliari per principianti con esempi pratici in cui cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti sulle aste giudiziarie.Se ti interessa l’argomento acquisto all’asta e affitto oppure hai letto che l’immobile che vuoi acquistare all’asta è affittato ti invito a leggere l’articolo “Casa all’asta con contratto di affitto: cosa fare?” e l’approfondimento giuridico “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga”

Per saperne di più sulla liberazione di un’immobile all’asta leggi “Tutto su come liberare una casa all’asta?”

Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.

Ti ricordo, invece, che per gli immobili liberi non c’è nessun problema. Una volta emesso il decreto di trasferimento ti verranno consegnate le chiavi di casa.

Sapevi che l’aggiudicatario deve depositare un’ esplicita istanza per ottenere la liberazione a cura e spese della procedura esecutiva immobiliare? Ne parliamo nell’articolo istanza aggiudicatario per la liberazione a cura del custode.

Se vuoi approfondire, invece, gli aspetti più rilevanti dell’acquisto di un immobile occupato leggi “Comprare un immobile occupato: vantaggi e svantaggi”

Se vuoi sapere esattamente cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta leggi l’articolo “Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?“. Certamente, oltre al versamento del saldo prezzo, dovrai chiedere, almeno secondo la maggior parte dei tribunali italiani, a pena di decadenza, l’assistenza del custode nella liberazione dell’immobile occupato.

Per approfondire l’argomento sfratti-immobili occupati leggi l’articolo Immobili occupati: come fare?”.

Hai intenzione di liberare l’immobile acquistato all’asta? Posso consigliarti un metodo con il quale risparmierai tempo, energie e soldi.

Per approfondire gli aspetti relativi alla visita dell’immobile all’asta leggi anche “Quanto tempo ci vuole per visitare un immobile all’asta?

Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Alcune volte potresti aver letto immobile in corso di liberazione, vediamo cosa significa in questo articolo.

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