In questo articolo spiegheremo COSA SUCCEDE DOPO L’AGGIUDICAZIONE della casa all’asta, possibilmente dai festeggiamenti al primo passo in casa.
Partiamo con il dire che prendere parte ad un’asta immobiliare, sperimentando il brivido della competizione, è una delle esperienze più divertenti e remunerative che potresti fare nella tua vita.
Hai capito bene, quello delle aste immobiliari è un mondo realmente affascinante anche se presenta alcuni rischi di cui abbiamo abbondantemente parlato in altri articoli (Quali pericoli da valutare per un’ acquisto all’asta?).
Ma quest’oggi siamo qui per parlare di un aspetto davvero interessante e che devi necessariamente conoscere per fare un ingresso consapevole nell’ecosistema della vendita all’asta degli immobili.
Infatti, in questo approfondimento cercherò di spiegarti cosa succede dopo l’aggiudicazione della casa all’asta.
A mio avviso fare un acquisto all’asta – visto anche il periodo storico in cui stiamo vivendo – rappresenta il modo migliore per potersi aggiudicare un immobile di valore a cifre realmente inferiori rispetto a quello in cui ci si potrebbe imbattere nel mercato libero.
Cosa succede DAVVERO dopo l’aggiudicazione della casa all’asta?
Mettiamo che oggi tu ti sia aggiudicato la tua prima casa all’asta.
Auguri 🥳!
(Siamo tutti felici per te!)
Probabilmente condividerai questa notizia con i tuoi parenti ed i tuoi amici e, subito dopo, ti chiederai: ma cosa devo fare dopo essermi aggiudicato una casa all’asta?
Cosa succede dopo l’aggiudicazione di una casa all’asta?
Diciamo che le cose che dovresti fare possiamo riassumerle in questo elenco:
Le 4 cose da fare dopo l’aggiudicazione di una casa all’asta
- Pagamento saldo prezzo di aggiudicazione
- Pagamento spese di acquisto della casa all’asta (con relativa decisione circa il prezzo valore e il bonus prima casa)
- Eventuale istanza di liberazione dell’immobile se l’immobile è occupato o istanza per l’anticipato possesso se l’immobile è libero (solo per pro 😉)
- Richiesta copia decreto di trasferimento
Diciamo che queste sono le cose “basiche”.
Tendenzialmente ci potrebbero essere anche:
5. La verifica dell’effettiva cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli
6. La verifica della restituzione del fondo spese, se pagato forfettariamente
Partiamo dal pagamento del saldo prezzo: cosa succede dopo l’aggiudicazione
Supponiamo che tu sia riuscito a comprare all’asta la casa che desideravi.
Devi sapere che entro il termine di 120 giorni (solitamente) sarai tenuto a versare il saldo prezzo, la parte residua del prezzo per arrivare al valore della tua aggiudicazione.
La somma che verserai a titolo di saldo del prezzo è quella necessaria per la conferma dell’acquisto e la successiva emanazione del decreto di trasferimento.
Bisogna precisare se non dovessi pagare il saldo potresti incorrere in salatissime sanzioni ossia nella perdita della cauzione e nell’eventuale condanna alla differenza tra il prezzo della tua aggiudicazione e quella successiva se inferiore (ne parliamo qui).
Ricorda che oltre al pagamento del saldo prezzo ci sono altre spese di cui tenere conto, pensiamo ad esempio:
- Compenso del delegato a carico dell’aggiudicatario = la somma da versare al professionista delegato addetto alla vendita oscilla tra i 500 ai 1300 Euro
- Imposta di registro
- Imposta catastale
- Imposta ipotecaria
Per queste tre voci di spesa ti consiglio di leggere l’articolo sul prezzo valore e il bonus prima casa. Entrambi sono particolari agevolazioni che possono consentirti di risparmiare soldi.
A tal proposito ti allego anche un comodo modulo per la richiesta delle agevolazioni prima casa per la casa all’asta.
Nb. nel caso in cui tu aggiudicatario non abbia ancora compiuto 36 anni e dovessi disporre di un ISEE inferiore ai 40.000 Euro, grazie al Decreto Sostegni bis non saresti tenuto a pagare le imposte di registro, catastale ed ipotecaria. Mentre per quanto riguarda l’IVA riceveresti un credito d’imposta equivalente all’imposta sul valore aggiunto versata all’atto di acquisto dell’immobile staggito.
PS: sappi che il termine per il pagamento del saldo prezzo è improrogabile e le sanzioni in caso di mancato pagamento sono particolarmente gravose, ne parliamo qui. Ecco perché ti consigliamo di pianificare attentamente il tuo investimento, recandoti in banca prima dell’asta (i tempi di erogazione del mutuo per l’asta sono diversi da quelli “normali”) per ottenere una pre-delibera del mutuo per l’asta immobiliare. Ricorda inoltre che se dovessi tardare è veramente difficile che un’istanza di proroga del termine per il saldo sia accolta, salvo rare eccezioni.
Cosa succede dopo l’aggiudicazione della casa all’asta: la liberazione
Come saprai all’asta potresti trovare anche delle case occupate.
Se la casa che ti sei aggiudicato è occupata è veramente opportuno che, dopo il saldo prezzo o contestualmente ad esso, tu depositi un’istanza per la liberazione a cura della procedura (ti spiego come funziona qui).
Questa istanza può veramente velocizzare la liberazione e, in alcuni casi, è condizione affinché il Tribunale si occupi per te di liberare la casa dunque presta attenzione a questo aspetto!
Inoltre, anche in presenza di case libere, è possibile entrare in possesso della casa anche prima del decreto di trasferimento tramite una particolare istanza di cui ti parlo nell’articolo “Nomina dell’aggiudicatario custode: come si fa?“
Insomma, subito dopo il versamento del saldo e delle spese, mi occuperei di questi aspetti nell’attesa (si fa per dire = anche questo solleciterei) del decreto di trasferimento.
L’emanazione del Decreto di Trasferimento
Una volta che avrai versato il saldo prezzo il giudice dell’esecuzione provvederà ad emettere il decreto di trasferimento ossia un provvedimento attraverso il quale la proprietà del bene immobile staggito ti verrà consegnata definitivamente.
Insomma questo provvedimento giudiziale determina un passaggio di consegne tra il debitore esecutato ed il nuovo aggiudicatario.
Dopo la firma il decreto viene depositato presso la cancelleria del Tribunale e di lì sarà poi cura del professionista delegato alla vendita trascriverlo presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed effettuare la voltura catastale.
Successivamente all’emissione del decreto ricorda che sarà possibile (nonché opportuno) ritirare una copia del decreto di trasferimento presso la cancelleria del Tribunale competente.
Consigli utili: a chi affidarsi dopo l’aggiudicazione
Dopo averti spiegato cosa succede dopo l’aggiudicazione di una casa all’asta voglio farti una raccomandazione.
Non sempre le cose, dopo l’aggiudicazione, vanno come previsto.
Ad esempio:
- Ci potrebbero essere dei problemi nella liberazione
- Un terzo potrebbe opporsi alla tua aggiudicazione deducendo di essere stato illegittimamente escluso dall’asta;
- Il debitore potrebbe chiedere la revoca della tua aggiudicazione per uno o più motivi;
- Il debitore potrebbe aver danneggiato la casa, costringendoti a chiedere un risarcimento per vizi della casa all’asta;
- Potresti renderti conto che l’immobile è diverso da quello che appare in perizia estimativa.
Ora capirai che questi problemi non vanno sottovalutati.
Ecco perché ritengo opportuno che le persone, soprattutto dopo l’aggiudicazione, vengano seguite da avvocati esperti nelle aste immobiliari che, con la loro assistenza nelle aste giudiziarie, potranno certamente diminuire i rischi dell’asta e prevenire problemi.
Lo so cosa stai pensando: “potrebbe andare tutto liscio e avrei speso dei soldi inutilmente“.
Quello che però mi sento di dirti è che, in tantissimi casi, “il tutto liscio” non è davvero normale.
In sostanza, se devi aspettare 8 mesi per liberare una casa o 7 mesi per una dannata firma sul decreto di trasferimento non credo che “fili tutto liscio”.
Questo per dire che, un buon avvocato, non solo potrà evitare i problemi ma potrà anche velocizzare le operazioni con un’ incredibile guadagno economico e di tempo.
Dott. Andrea Parascandolo (Legal Writer for astafox.com)
Per sapere in quali casi un’ asta possa essere annullata, revocata o sospesa leggi “asta annullata o sospesa: perché succede?“.
Abbiamo prima accennato alla particolare tutela che il nostro ordinamento offre all’aggiudicatario per approfondimenti puoi leggere “la tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento“.
Se vuoi invece approfondire la possibilità per l’aggiudicatario di chiedere il risarcimento dei danni per la casa acquistata all’asta siano essi derivanti dalla diversità dell’immobile acquistato rispetto a quello posto in vendita siano essi derivanti da danni successivi da parte dell’occupante all’immobile leggi il nostro approfondimento giuridico “Risarcimento danni casa all’asta: cosa fare?”
In alcuni casi potresti essere tu a contestare l’aggiudicazione altrui ritenendo che il vizio della vendita ti abbia precluso la partecipazione, a tal proposito ti invito a leggere “Opporsi ad un’asta giudiziaria: come si fa?”
PS: In termini di mutuo e casa all’asta ti consiglio la lettura dell’articolo “tempi erogazione mutuo per l’asta” in cui spieghiamo a cosa fare attenzione per non “toppare” il termine per il saldo prezzo.
Per approfondire, invece, le ipotesi di nullità dell’offerta di acquisto puoi leggere “Offerta nulla: cosa fare“.
Riteniamo che l’esclusione automatica dell’offerente dalla vendita telematica (esclusione ad opera del server) sia illegittima, ne parliamo nell’approfondimento giuridico in cui commentiamo i principali provvedimenti resi in merito dalla Giurisprudenza.
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