Quali pericoli da valutare per un’ acquisto all’asta?

Comprare una casa all’asta può sembrare un’opportunità allettante per ottenere un immobile a un prezzo inferiore rispetto al mercato.

Tuttavia, ci sono vari rischi e aspetti da considerare prima di intraprendere questo tipo di acquisto, rischi che riassumiamo nell’articolo sui rischi di acquisto di una casa all’asta e nell’articolo, dedicato al saldo e stralcio, i rischi di acquisto di una casa a saldo e stralcio.

Comprare una casa all’asta nasconde anche delle insidie, infatti ci sono una serie di questioni che devi conoscere assolutamente per evitare di imbatterti in fregature che, ahimè, anche in un sistema come quello delle aste giudiziarie possono capitare.

Di seguito, in questa guida completa, ti illustrerò quali sono i rischi di comprare una casa all’asta (approfondisci il tema delle aste immobiliari grazie a Comprare casa all’asta: guida per principianti con esempi pratici).

Analizziamo nel dettaglio i casi che rappresentano dei rischi nel caso in cui dovessi comprare una casa all’asta:

La casa comprata all’asta risulta occupata

L’ipotesi più frequente in cui potresti imbatterti è quella concernente l’occupazione dell’immobile che hai acquistato all’asta da parte del debitore o comunque di un soggetto terzo (Ex. inquilino) (per approfondire consulta Come liberare la casa comprata all’asta?, Come liberare la casa comprata all’asta? oppure Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga).

Come ben avrai avuto modo di leggere nei nostri precedenti approfondimenti, il debitore esecutato ha il diritto di abitare l’immobile fino all’aggiudicazione, quindi gli offerenti se hanno consultato con attenzione la perizia estimativa sapranno bene che la dimora è abitata.

Nel caso in cui tu dovessi riuscire ad aggiudicarti la casa, dovrai confidare nella collaborazione dell’ex proprietario per poter effettivamente conseguire il possesso del bene la cui proprietà ti è stata già trasferita per effetto dell’emissione del Decreto di trasferimento.

Se ciò non dovesse avvenire la legge ti tutela grazie all’utilizzo delle norme che disciplinano la procedura di sfratto, la quale – nonostante comporti una dilatazione delle tempistiche – ti assicura la liberazione dell’immobile che hai acquistato all’asta.

Come forma di extrema ratio è sempre contemplato l’intervento della forza pubblica che ti potrà garantire l’effettivo possesso dell’immobile nel caso in cui il debitore esecutato non dovesse procedere al rilascio.

Per quanto in questa fase sia giusto approfondire sappi che nelle aste vi è la possibilità di servirsi di uno sfratto particolarmente veloce di cui ti spiego meglio nell’articolo sull’istanza da parte dell’aggiudicatario per la liberazione dell’immobile.

La casa acquistata all’asta ha un abuso edilizio

Sempre attraverso la lettura della perizia potrai verificare se l’immobile ha o meno eventuali abusi edilizi.

Come stabilito da una recente giurisprudenza di merito, chi acquista un immobile all’asta rimane soggetto alle sanzioni edilizie derivanti dalla presenza di eventuali abusi di cui si è responsabile il debitore esecutato.

Quando acquisti una casa all’asta la ottieni libera da debiti ed ipoteche ma a restare invariato è lo stato di fatto in cui il bene si trova nel momento in cui te lo sei aggiudicato.

La questione degli abusi edilizi è molto importante siccome potrebbe essere anche disposta la demolizione dell’immobile qualora il vizio dovesse risultare insanabile(Acquisto all’asta e abusi edilizi).

Ovviamente nel caso in cui dovessi acquistare un immobile in cui vi è un abuso edilizio, la legge ti consente l’accesso ad una procedura di sanatoria attivabile entro 120 giorni dall’atto di trasferimento (per info clicca qui) che è riservata proprio a chi compra all’asta.

In ogni caso, per evitare i rischi derivanti dalla presenza di un abuso edilizio ti consiglio sempre di consultare attentamente la perizia estimativa redatta dal CTU nominato dal Giudice dell’esecuzione.

Quando il debitore ha presentato opposizione

Nonostante la procedura di vendita all’asta sia proseguita, è possibile che il debitore abbia proposto un’opposizione all’esecuzione forzata.

Anche se l’opposizione dovesse essere accolta, il debitore non potrebbe opporre all’aggiudicatario la sentenza con la quale il giudice ha riconosciuto fondata l’opposizione.

Infatti anche se dovessero essere rilevati dal giudice dei vizi del pignoramento, essendo avvenuta l’aggiudicazione il bene resterebbe nella disponibilità del nuovo proprietario.

Salvo grosse eccezioni pertanto le opposizioni del debitore non rappresentano quasi mai un problema, salvo che queste vertano sui vizi della vendita che giustificherebbero anche una revoca dell’aggiudicazione!

Spese condominiali non pagate dal debitore

Quando compri una casa all’asta, un ulteriore rischio che puoi correre è quello riguardante i debiti condominiali.

Pertanto ritengo necessario consigliarti che – prima di procedere al deposito dell’offerta di acquisto – devi controllare sia l’entità che la sussistenza di eventuali spese condominiali arretrate prima dell’asta

Infatti l’amministratore condominiale potrebbe rivolgersi a te aggiudicatario-nuovo proprietario per il pagamento delle suddette spese, incluse quelle non pagate dal debitore.

Presta attenzione alle spese condominiali arretrate e sappi che in questo ambito trova applicazione l’articolo 63 delle disp.att.cc il quale stabilisce che: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“.

Pertanto l’aggiudicatario del bene risulta obbligato in solido con il debitore esecutato al pagamento delle spese condominiali concernenti solo l’anno in corso e quello precedente.

Consigli per Mitigare i Rischi

1. Ricerca Approfondita: Effettuare una ricerca approfondita sull’immobile e sulla sua situazione.
2. Consulenza Professionale: Avvalersi di professionisti esperti come gli avvocati per valutare tutti gli aspetti dell’acquisto.
3. Ispezione: Se possibile, tentare di ispezionare l’immobile o ottenere informazioni dettagliate sul suo stato.
4. Pianificazione Finanziaria: Avere un piano finanziario chiaro e fondi sufficienti per coprire non solo il prezzo di acquisto ma anche eventuali spese impreviste.

Comprare una casa all’asta può essere un’opportunità, ma è essenziale essere consapevoli dei rischi e prepararsi adeguatamente per affrontarli.

Dott.Andrea Parascandolo (Legal Writer for astafox.com)

Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.

Nell’articolo “E’ possibile intestare la casa comprata all’asta ad altri?” ci chiediamo se sia possibile intestare, dopo l’aggiudicazione, la casa ad una terza persona.

In termini di mutuo e casa all’asta ti consiglio la lettura dell’articolo “tempi erogazione mutuo per l’asta” in cui spieghiamo a cosa fare attenzione per non “toppare” il termine per il saldo prezzo.

Se vuoi approfondire l’argomento ribassi d’asta ossia su quel meccanismo per il quale il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto, successivamente ad ogni asta deserta, leggi l’articolo “Ribassi d’Asta: cosa sono?”.

Vuoi conoscere la differenza tra offerta minima e prezzo base asta? leggi “Offerta minima e prezzo base asta: cosa sono?”

Vuoi avere maggiori informazioni su come trovare gli immobili all’asta? Ne parliamo qui.

Per scoprire se l’immobile che hai intenzione di acquistare è occupato devi consultare la perizia, scopri di più leggendo questo articolo.

Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi potresti leggere questo articolo.