La consultazione della CTU nelle aste giudiziarie

CTU
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Decidere di partecipare ad un’asta è una scelta fortemente condizionata dalla CTU (consulenza tecnica di ufficio) o anche detta perizia estimativa (per saperne di più leggi “perizia estimativa cosa è?“)

La CTU (o anche relazione di stima, perizia, documento di valutazione dell’immobile) è un documento redatto da un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere, ecc.) nominato direttamente dal Giudice dell’Esecuzione, in cui viene riportato uno screening dettagliato relativo all’immobile oggetto di asta.

Tale documento può essere rinvenuto facilmente sulla pagina dei vari portali delle aste ove viene pubblicata la vendita, unitamente alle foto, all’avviso di vendita, all’ordinanza di vendita e spesso anche alle planimetrie dell’immobile.

Vengono omessi, per questioni di privacy, i dati sensibili delle parti esecutate, o quegli elementi che in qualche modo possono far risalire agli stessi.

La CTU ci dice per cosa stiamo partecipando all’asta. Contiene infatti tutte le informazioni sull’immobile utili ad una valutazione sul partecipare o meno alla vendita giudiziaria.

In particolare, al suo interno troviamo una descrizione dell’immobile, dalla quale si possono evincere le caratteristiche costruttive prevalenti, le dimensioni, nonché il suo stato di manutenzione, e quindi lo stato conservativo, confermato spesso dalle foto alla stessa allegate. In presenza di più immobili, vengono formati dei Lotti, ai quali viene assegnata una specifica numerazione attraverso la quale sarà identificato quello di proprio interesse. Qualora vi sia uno o pochi immobili, sarà identificato il tutto con un “Lotto Unico”.

Nella CTU viene indicata la titolarità (proprietà) dell’immobile e se vi sono dei diritti in capo ad altri soggetti (usufrutto, abitazione, servitù, ecc.), nonché la storia della provenienza del bene, delle trascrizioni e iscrizioni relativamente al ventennio antecedente al pignoramento e la storia dei dati catastali. Per le formalità pregiudizievoli (iscrizioni e trascrizioni), in alcuni casi saranno anche indicate quelle opponibili all’aggiudicatario, cioè quelle che resteranno anche dopo l’aggiudicazione

Vengono inoltre indicati gli estremi catastali dell’immobile, la superfice, i relativi confini e se divisibile in natura.

Aspetto importante da considerare è quello relativo alla regolarità catastale ed urbanistica dell’immobile. Infatti problemi di natura catastale ed urbanistica potrebbero ostacolare la partecipazione da parte di soggetti che devono accedere ad un mutuo. Bisogna quindi prestare molta attenzione a tale punto (per approfondire leggi “Acquisto all’asta e abusi edilizi“).

Nella CTU viene anche indicata la presenza o meno del certificato di agibilità/abitabilità, dell’Ape, delle certificazioni di conformità degli impianti.

Altro punto che sta molto a cuore dei potenziali aggiudicatari è la presenza o meno di vincoli condominiali e l’ammontare degli oneri condominiali insoluti. Su tale punto bisogna però considerare che spesso le CTU pubblicate sono state redatte anche diversi anni prima della vendita e considerando che ai sensi dell’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.” andrebbe sempre chiesto qualche chiarimento sull’effettivo ammontare di oneri condominiali da pagare. In proposito ti consiglio di leggere “Arretrati condominiali e acquisto all’asta: chi paga?” e anche “Chi paga le spese straordinarie condominiali?“.

Vi sono molti altri aspetti affrontati nella relazione di stima, che insieme favoriscono la determinazione del valore di mercato del bene e del relativo prezzo di vendita.

Alla luce di quanto esposto, non si può prescindere dalla consultazione della CTU prima di partecipare ad una vendita giudiziaria, data la sua estrema importanza per una chiara presa di coscienza dello stato di fatto e di diritto dell’immobile di proprio interesse.

Avv. Vito Calcagno

La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?

Per approfondire i poteri dell’aggiudicatario rispetto alla procedura esecutiva immobiliare potresti leggere Perizia viziata: l’offerente può opporsi? o anche L’offerente può accedere al fascicolo telematico?

Ti sei mai chiesto quali siano i pro e i contro di acquistare all’asta un immobile occupato? Ne parliamo nell’articolo “Comprare un immobile occupato: vantaggi e svantaggi“.

In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile”, invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.

Una leggenda metropolitana narra che dopo 4 aste deserte il bene torna al debitore. In questo articolo ti spieghiamo perché non è così, scopri di più leggendo “Dopo quante aste deserte il bene torna al proprietario?”.

Sapevi che, dopo la vendita all’asta, il debitore potrebbe ricevere nuovi pignoramenti? Non è detto, infatti, che con il ricavato della vendita si soddisfino tutti i creditori del pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “debito residuo dopo vendita all’asta: cos’è e cosa fare”.

Per saperne di più sui ribassi d’asta ossia su quel meccanismo per il quale il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto, successivamente ad ogni asta deserta, leggi l’articolo “Ribassi d’asta: cosa sono?

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