Prezzo valore asta giudiziaria: come funziona?

prezzo valore asta giudiziaria
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Quando acquisti una casa all’asta puoi risparmiare le imposte utilizzando come base per il calcolo delle stesse il valore catastale del bene, sempre se sussistono i presupposti che vedremo a breve.

Oggi parliamo del sistema del prezzo-valore che devi assolutamente conoscere non solo per risparmiare sulle tasse, in caso di qualsiasi acquisto, ma anche per pianificare meglio il tuo prossimo acquisto all’asta.

Ti spiego.

Sapere in anticipo quanto ti costerà un’affare è fondamentale per sapere fin quanto spingerti nei rilanci 😉

Se vuoi saperne di più sulle spese di acquisto di una casa all’asta ti invito a leggere il contenuto “spese acquisto casa all’asta” per avere un elenco completo delle spese che dovrai sopportare.

Torniamo adesso al sistema del prezzo valore!

Se ti interessa l’argomento delle aste immobiliari, ti consiglio il nostro super manuale I segreti delle aste immobiliari dove scoprirai tutto, anche quello che non ti aspetti, sulle aste giudiziarie.

Prezzo valore nell’acquisto all’asta

Quando si acquista un immobile all’asta, l’aggiudicatario è tenuto a versare l’imposta di registro o l’Iva, che secondo quanto previsto dal nostro legislatore può essere calcolata utilizzando due parametri tra loro differenti:

  1. Prezzo di aggiudicazione (in questo caso la base sarà costituita dal valore di aggiudicazione)
  2. Valore Catastale (in questo caso, a determinate condizioni, la base sarà costituita dal valore catastale – spesso molto inferiore)

Dopo aver compreso che all’esito di una vendita forzata l’aggiudicatario sarà tenuto a versare delle imposte, andiamo ad osservare nel dettaglio come avviene il calcolo delle stesse, tenendo conto delle differenze che sussistono tra i due criteri sopra elencati.

Prima di approfondire la trattazione dei due criteri bisogna sottolineare che le imposte variano a seconda della possibilità di usufruire degli sgravi fiscali previsti dalla legge. 

Pensiamo all’acquisto che avviene da parte di un soggetto che beneficia di un bonus “prima casa under 36” (Decreto Sostegni bis), in questo caso le imposte saranno pari a 0.

Mentre se ci troviamo dinanzi all’acquisto di un immobile godendo del bonus prima casa (accessibile agli over 36 anni) vi sarà una riduzione dell’imposta di registro pari al 2%.

Infine se l’immobile è acquistato come seconda casa (o nelle altre mille ipotesi) allora le imposte ammonteranno al 9%.

Imposta di registro calcolata sulla base del prezzo di aggiudicazione

La prima modalità di calcolo dell’imposta di registro è quella basata sul valore del prezzo di aggiudicazione:

Esempio

Tizio si aggiudica l’immobile all’asta per una cifra pari a 100.000€.

Se Tizio usufruisce del bonus prima casa under 36 non dovrà versare l’imposta di registro, nel caso in cui usufruisse del bonus prima casa ma non under 36 allora dovrà versare un’imposta di registro che ammonta al 2% del prezzo di aggiudicazione (in questo caso 2000€) ed infine se l’immobile viene acquistato come seconda casa (oppure si tratta, ad esempio, di un garage) Tizio dovrà versare un’imposta corrispondente al 9% del prezzo versato per acquistare la proprietà del bene (in questo caso 9000€). 

Imposta di registro calcolata sulla base del valore catastale

Come abbiamo già anticipato in precedenza, oltre al parametro del valore dell’aggiudicazione, l’imposta di registro può essere calcolata sulla base del Valore Catastale (Sistema del prezzo Valore).

Si ricordi che il sistema del prezzo valore è utilizzabile solo ed esclusivamente per immobili ad uso abitativo, non sarà possibile l’utilizzo nel caso in cui un soggetto si aggiudichi, ad esempio, un garage all’asta.

A tal proposito la normativa di riferimento è la L.n.266/2005 che all’Articolo 1 indica anche i relativi presupposti che devono sussistere affinché si possa utilizzare la disciplina del prezzo valore:

In tutte le ipotesi in cui il prezzo valore non sia utilizzabile o non sia stato concretamente dichiarato l’utilizzo da parte dall’interessato, la vendita si svolgerà secondo le regole tributarie ordinarie (base imponibile sarà rappresentata dal prezzo di aggiudicazione con la facoltà di svolgere attività di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate)

Perché conviene utilizzare il sistema del prezzo valore?

Nella maggior parte dei casi utilizzare il sistema del prezzo valore significa risparmiare.

Questo perché le rendite catastali nella maggior parte dei casi non rispecchiano il reale valore dell’immobile.

Ovviamente tieni conto che il sistema del prezzo valore è opzionale, e pertanto in ogni occasione potrai, facendo due calcoli, capire quale conviene tra i parametri possibili.

Facciamo un esempio concreto.

Daniele si aggiudica una casa all’asta a 100.000 euro, trattasi di seconda casa per cui l’imposta proporzionale è del 9 percento.

CASO N. 1 – DANIELE UTILIZZA QUALE BASE IL VALORE DI AGGIUDICAZIONE

Teoricamente dovrebbe spendere ben 9.000 euro di imposta di registro, qualora decidesse di utilizzare come base il valore di aggiudicazione.

Infatti il calcolo sarà prezzo di aggiudicazione (100.000) diviso 100 per 9 percento (percentuale da utilizzare per acquisto seconde case, garage e altri immobili).

CASO N. 2 – DANIELE UTILIZZA QUALE BASE IL VALORE CATASTALE

In questo caso, Daniele utilizza, invece, il valore catastale del bene.

Ora per verificare quanto spenderà in questo caso dobbiamo utilizzare un programmino, io utilizzo quello di Andreani raggiungibile qui, che ci chiederà la rendita catastale e la categoria catastale.

Inserendo come rendita catastale € 395,00 e come categoria A/2 avremo come risultato 49.770,00!!!

Se su questi 49.770 euro calcoliamo il 9 percento arriviamo a 4.479,30!!!

In questo caso come vedete utilizzando il sistema del prezzo valore, Daniele pagherà addirittura la metà a titolo di imposta di registro!!!

Come nasce il sistema del prezzo valore?

In questo caso però è necessario precisare che il discorso appare più complesso ed al fine di renderlo maggiormente comprensibile bisogna partire da una premessa storica:

In passato le persone, soprattutto nelle vendite ordinarie, dichiaravano un prezzo inferiore rispetto a quello effettivamente versato, al fine di pagare un’imposta di registro minore.

Esempio:

Tizio e Caio pattuivano un prezzo di 100.000€ ma dinanzi al notaio dichiaravano di aver effettuato una compravendita per un valore inferiore a quello realmente concordato in precedenza (80.000€).

Il legislatore per contrastare tale fenomeno ha introdotto la possibilità di calcolare l’imposta di registro sulla base del Valore Catastale che si ottiene grazie alla Rendita Catastale.

Infatti, il Valore Catastale e la Rendita Catastale sono due parametri differenti le cui caratteristiche vanno evidenziate:

Rendita Catastale = La rendita catastale è il valore del reddito che l’agenzia delle Entrate attribuisce all’immobile. Essa viene determinata in base a due parametri: la dimensione dell’immobile (il numero dei vani catastali e la volumetria) e la tariffa d’estimo, ossia un valore numerico che viene definito da ogni comune e che si differenzia in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla zona in cui è situato.

La Rendita Catastale è un valore utilizzato ai fini fiscali ed è utile per il calcolo delle imposte; essa  è indicata nella scheda catastale che può essere reperita presso il Catasto.

Conoscere la rendita catastale è essenziale per andare ad individuare con precisione il Valore Catastale sulla base del quale andare a calcolare l’imposta di registro da versare all’Erario.

Ma come si calcola il Valore Catastale?

Innanzitutto bisogna precisare che i coefficienti catastali stabiliti per legge sono i seguenti: 

  • Fabbricati abitativi con agevolazione prima casa: rendita catastale X 115,5
  • Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C  rendita catastale X 126
  • Fabbricati in categoria catastale B: rendita catastale X 176,4
  • Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D: rendita catastalE X 63
  • Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozio botteghe) e gruppo E: rendita catastale X 42,84
  • Terreni agricoli: reddito dominicale X 112,5

Esempio

Tizio acquista un immobile ad uso abitativo che appartiene alle categorie catastali A e C come seconda casa.

In questo caso il prezzo valore è determinato andando a moltiplicare la rendita catastale per il coefficiente predeterminato pari a 126.

Supponiamo che la rendita catastale sia di 600 €, il valore catastale sarà 75.600 €.

Tizio acquista un immobile ad uso abitativo con le agevolazioni prima casa.

Il prezzo valore è il risultato della rendita catastale moltiplicata per il coefficiente predeterminato 115,5.

Supponiamo che la rendita catastale sia di 700€, il valore catastale sarà 80.850€ (si va ad applicare il 2% in caso di acquisto con bonus prima casa per over 36). 

Conclusioni

Abbiamo avuto modo di comprendere come lo scopo del sistema prezzo-valore sia quello di andare a determinare un’oggettiva base imponibile.

Infatti le finalità della norma sono ispirare dall’esigenza di assicurare la trasparenza nella contrattazione immobiliare e l’equità nel prelievo fiscale, in modo tale da consentire il pagamento delle imposte relative all’atto guardando al solo valore dell’immobile che è desunto attraverso i meccanismo di rivalutazione della rendita catastale (“valutazione automatica”).

Infatti l’imposta di registro, come altre imposte indirette che afferiscono agli atti notarili, in particolar modo agli atti traslativi, è una imposta proporzionale, ossia colpisce in maniera variabile e costante il presupposto d’imposta al variare del valore di riferimento, meglio conosciuto come base imponibile.

Il legislatore ha introdotto tale meccanismo del prezzo valore con l’intento di limitare la discrezionalità dell’amministrazione nel procedere ai relativi accertamenti sul valore e diminuire i contenziosi pendenti dinanzi agli organi di giurisdizione tributaria.

In questo modo coloro i quali si aggiudicano un immobile potranno determinare con certezza il valore dell’imposta di registro da versare all’Agenzia delle Entrare evitando le sanzioni amministrative previste dalla legge in caso di difformità o occultamento del corrispettivo pattuito. 

Quindi, in conclusione, il sistema del prezzo valore è un ausilio che la legge predispone in favore dell’aggiudicatario per la determinazione dell’imposta di registro che egli è tenuto a versare.

Tale strumento è utilizzabile SOLO ED ESCLUSIVAMENTE per gli immobili ad uso abitativo (acquistare un garage all’asta non ti consentirà l’utilizzo del sistema del prezzo valore).

Risulta necessaria l’assistenza di persone con esperienza nel settore affinché si possa evitare il rischio di commettere irregolarità nel versamento delle imposte o addirittura ignorare la possibilità di accedere a regimi fiscali agevolati in caso di acquisto dell’immobile all’asta. 

Dott. Andrea Parascandolo

Legal writer per astafox.com

Devi sapere che le imposte possono essere pagate anche tramite un “fondo spese” che viene anticipato al delegato ne parliamo nell’articolo Il deposito in conto spese in cui approfondiamo anche l’ipotesi in cui l’aggiudicatario voglia sottrarsi a tale anticipo, leggi di più in “Anticipo forfettario fondo spese: l’aggiudicatario può chiedere di pagare meno?”

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