Anticipo forfettario fondo spese: l’aggiudicatario può chiedere di pagare meno?

anticipo fondo spese forfettario
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Quando compri una casa all’asta devi pagare due cose: il prezzo della casa e le spese accessorie.

Le spese accessorie non sono (solamente) le imposte per il trasferimento (Iva; imposta di registro, catastale e ipotecaria) ma anche le spese per la trascrizione del decreto di trasferimento e per una parte del compenso del delegato.

Perfetto.

In un nostro recente articolo abbiamo spiegato chiaramente cosa è il fondo spese e a cosa serve e abbiamo spiegato che molte volte viene chiesto il pagamento anticipato di una cifra forfettaria, ad esempio il 15 o il 20% del valore dell’aggiudicazione, piuttosto che l’importo secco delle spese accessorie.

Una volta ricevuto il pagamento del fondo spese in misura forfettaria, il delegato provvederà a restituirti i soldi che sono rimasti come abbiamo spiegato in quest’altro articolo.

Anticipo fondo spese forfettario: perché devo anticipare il 20% di spese accessorie?

Il problema che ci poniamo adesso è un altro.

Anticipare il 15 o il 20 percento del prezzo di acquisto in alcuni casi può sembrare (e in parte lo è) una follia.

Facciamo l’esempio di una persona che si aggiudica una casa all’asta a 100.000 euro.

Se l’avviso di vendita prevede il pagamento delle spese in misura forfettaria del 20%, il nostro caro aggiudicatario dovrà pagare

€ 100.000, a titolo saldo prezzo

e in aggiunta a questi anticipare

€ 20.000 a titolo di fondo spese!

Se il nostro aggiudicatario ha meno di 36 anni, vuole adibire l’immobile ad abitazione principale, e dunque rientra nel bonus prima casa under 36 di questi 20.000 euro anticipati ben 19.000 gli dovranno essere restituiti!

Insomma, l’anticipo delle spese accessorie in misura forfettaria può, e in parte lo è, sembrare una follia.

Una sorta di inutile limitazione per chi vuole acquistare all’asta che si troverà a dover anticipare “tanti soldi” quando in realtà, probabilmente, ne servirà solo una pochissima parte!

Anticipo fondo spese forfettario: l’aggiudicatario ha diritto a pagare di meno?

Se ti trovi nella situazione poc’anzi descritta, puoi chiedere di pagare solamente le imposte, le tasse e le spese e dunque di non versare nulla di più?

La domanda non è semplice.

Ti spiego.

Le aste giudiziarie sono presidiate da una serie di principi che hanno lo scopo di garantirne la trasparenza e la correttezza.

Uno dei principi cardine delle aste giudiziarie è quello della immutabilità delle condizioni di vendita.

Per farla semplice: non possono essere cambiate le regole del gioco, una volta che il gioco è iniziato.

Una sorta di Squid Games giuridico

La giurisprudenza è granitica nell’affermare “limmutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per l’intero sviluppo della vendita forzata – l’uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte”. (Cass. n. 11171 del 29/05/2015)”

Ciò detto, seguendo “letteralmente” tale principio, se hai letto l’avviso di vendita prima di partecipare e comunque hai deciso di partecipare, allora dovrai tenere fede a quanto riportato nell’avviso: incluso l’anticipo forfettario del 20% delle spese accessorie.

E’ questo quello che probabilmente ti risponderà il professionista delegato alla vendita al quale chiederai “lo sconto” 😉 

In conclusione possiamo affermare che non vi è nessun diritto dell’aggiudicatario a pagare le (sole) spese accessorie concretamente dovute.

Se l’avviso di vendita chiede l’anticipo del 20 percento del prezzo di aggiudicazione questo va versato nelle modalità ivi indicate.

Anticipo fondo spese forfettario: l’aggiudicatario può chiedere di pagare meno?

Partendo dal principio “Chi domanda non fa errori”, non escludo che l’aggiudicatario possa chiedere, benché non ne abbia diritto, di pagare le sole spese accessorie concretamente dovute.

Del resto, in alcuni casi, la sproporzione è tale da non essere assolutamente giustificabile.

Si pensi a chi, grazie ai benefici prima casa, deve il solo 2 percento a titolo di imposta di registro.

Oppure a chi, grazie ai benefici prima casa under 36, addirittura l’imposta di registro non deve pagarla.

Che senso ha chiedere a queste persone il 20 % del prezzo di aggiudicazione quando di questa percentuale la massima parte gli verrà restituita?

Questo ragionamento appare, di recente, latamente avallato da una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione che ha avuto modo di chiarire che il mancato pagamento delle imposte del trasferimento non conduce alla decadenza dell’aggiudicatario.

In particolare, le imposte non fanno parte del prezzo di aggiudicazione dacché è escluso che possa essere dichiarata la decadenza ex art. 587 c.p.c. per l’aggiudicatario che non le abbia versate.

Conclusione: l’aggiudicatario può chiedere di pagare solo le imposte dovute?

Se dunque il limite temporale per il pagamento delle imposte non sembra più ancorato a quello (ferreo e improrogabile) per il pagamento del prezzo dell’aggiudicazione, nel caso in cui l’aggiudicatario pagasse il saldo ma non le imposte, ci troveremmo nella paradossale situazione in cui il medesimo è inadempiente ma non può essere punito (dichiarato “decaduto” – sulle conseguenze del mancato pagamento del saldo si legga questo articolo).

Tanto premesso, se vi sono forti dubbi sul fatto che l’aggiudicatario possa essere dichiarato decaduto nel caso in cui non paghi le imposte concretamente dovute, ancor di più nascono nel caso in cui questi abbia la disponibilità per pagare le imposte per il trasferimento ma non per “l’esorbitante” anticipo forfettario.

In conclusione, riteniamo che benché l’aggiudicatario debba fedelmente rispettare l’avviso di vendita, incluso l’anticipo forfettario, ad oggi un’ istanza motivata al Giudice dell’Esecuzione, che ben giustifichi le ragioni della richiesta (mancanza di disponibilità, imposte dovute molto basse) possa avere, in alcuni casi, esito positivo.

Avv. Daniele Giordano

Per approfondire le ragioni per cui riteniamo inopportuna l’assistenza di un’ agenzia per l’acquisto all’asta, in luogo dell’assistenza di un avvocato, puoi leggere l’articolo “3 motivi per non affidarsi ad un’ agenzia per l’acquisto all’asta“.

Per approfondire il tema del sistema del prezzo valore in caso di acquisto all’asta puoi leggere “Prezzo valore asta giudiziaria: come funziona?”.

Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.

Abbiamo cercato di spiegare, in maniera chiara, come avviene la gara tra gli offerenti nell’articolo “Gara tra gli offerenti: come avviene la competizione nelle aste giudiziarie” in cui troverai esempi pratici per farti un’ idea su un aspetto fondamentale delle aste immobiliari.

Vuoi leggere una mini guida per principianti? abbiamo cercato di sintetizzare nell’articolo Comprare casa all’asta: guida per principianti con esempi pratici” le risposte alle più frequenti domande sulle aste giudiziarie.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria 

Per approfondire le tematiche relative alle tasse si legga anche il nostro articolo sul mutuo giovani under 36. Se invece vuoi arredare una casa comprata all’asta non perdere i benefici del bonus mobili 2024 senza ristrutturazione.

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